Czy w trakcie trwania umowy najmu lokalu mieszkaniowego właściciel może podnieść czynsz?

Zwiększenie wysokości czynszu oraz innych opłat związanych z eksploatacją lokalu mieszkalnego jest dopuszczalne. Jednak, aby było ono skuteczne, powinno następować w terminach i na zasadach oznaczonych przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym oraz o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa”). 

Zgodnie z art. 8a ust. 1 Ustawy właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyżka w skali roku nie powinna przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wówczas na pisemne żądanie lokatora, właściciel w terminie 14 dni od otrzymania żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, jest zobowiązany pisemnie przedstawić przyczynę podwyżki oraz jej kalkulację. 

Wzrost czynszu powyższej tego pułapu jest dopuszczalny w szczególnie uzasadnionych przypadkach, oznaczonych w art. 8a ust. 4a i 4e Ustawy. Podwyżka powyżej 3% w skali roku jest uzasadniona jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysku oraz gdy podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany w formie komunikatu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski". 

Lokator w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu może: odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia lub zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Ciężar dowodu w przypadku wniesienia pozwu o ustalenie w zakresie zasadności podwyżki oraz jej wysokości obciąża właściciela lokalu. W przypadku podjęcia powyżej wskazanych działań przez lokatora, jest on zobowiązany do czasu rozwiązania stosunku najmu lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu do uiszczenia czynszu i opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu za okres od upływu terminu wypowiedzenia. 

Na podstawie art. 9 Ustawy podwyższenie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. 

Zasady dotyczące dopuszczalności i procedury podwyższenia czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych nie mają zastosowania do opłat niezależnych od właściciela. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw w stosunku do wartości odtworzeniowej lokalu, która jest obliczana jako iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. 

Podkreślić należy, iż szczególna ochrona lokatora zabezpieczona przez przepisy Ustawy nie jest stosowana do stosunków najmu okazjonalnego, regulowanego przez art. 19a Ustawy, czyli stosunku prawnego służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, gdzie właściciel lokalu jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a umowa najmu jest zawarta na czas oznaczony niedłuższy niż 10 lat. Przykładem takiej umowy najmu okazjonalnego jest wynajem mieszkania studentom. Wówczas do takiego stosunku prawnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz zasady określone w umowie najmu stron. Jest zatem dopuszczalna zmiana czynszu bez powyżej wskazanych ograniczeń Ustawy. Należy jednak wskazać, iż stosunek najmu okazjonalnego został wprowadzony do polskiego systemu prawnego dopiero od dnia 1 stycznia 2005 roku, zatem do umów najmu zawieranych przed tym terminem mają w pełni zastosowanie przepisy Ustawy w zakresie ochrony lokatorów. 

W razie wątpliwości, czy nasza umowa ma charakter najmu okazjonalnego i czy możliwe i w jakim zakresie jest podnoszenie na jej podstawie czynszu, sugerujemy konsultację z prawnikiem. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl