Odwołanie zarządcy nieruchomości wspólnej

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali zarząd wybrany przez wspólnotę mieszkaniową może sam administrować nieruchomością wspólną lub może zawrzeć z profesjonalnym zarządcą umowę, której przedmiotem jest wykonywanie czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu. Zawarcie takiej umowy stanowi, zgodnie z powszechnie przyjętą doktryną, czynność zwykłego zarządu, co do której nie jest wymagana zgoda właścicieli lokali. Według ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządu oraz zarządcy nieruchomości wspólnej. 

Zarządca może być również powołany uchwałą właścicieli. W kwestii powierzenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością (ustala, iż nieruchomością nie będzie zarządzać bezpośrednio zarząd, ale "zarządca"). Konsekwencją takiej treści uchwały jest "wybranie zarządcy" (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2002 r. sygn. I ACa 384/2002). 

Mając na uwadze sentencję wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 grudnia 2004 r. sygn. VI ACa 479/2004 „czynność polegająca na powierzeniu administrowania nieruchomością wspólną (zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dla ważności której wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały udzielającej jednocześnie pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy - zgodnie z przepisem art. 22 ust. 2 tej ustawy”, należy wyjaśnić, że chodzi tu o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną zarządcy, tj. w miejsce ustanowienia zarządu właściciele lokali powołują zarządcę. 

Konkludując, w pierwszej z powyżej opisanych sytuacji zarząd powierza zarządcy na podstawie umowy cywilnoprawnej wykonywanie części lub wszystkich swoich kompetencji należących do zakresu zwykłego zarządu. W drugim przypadku właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej wybierają zarządcę w miejsce zarządu. Tu konieczne jest podjęcie uchwały wyrażającej jednocześnie zgodę na taką formę administrowania nieruchomością wspólną oraz upoważnienie do zawarcia umowy z wybranym zarządcą. 

Co może zrobić właściciel lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej administrowanej przez zarządcę ustanowionego w sytuacjach opisanych powyżej? 

Jeżeli zarząd zawarł umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, o której mowa powyżej, mając na uwadze fakt, że czynność taka objęta jest zakresem zwykłego zarządu, właściwe jest stwierdzenie, że jedynie zarząd może tę umowę wypowiedzieć lub rozwiązać. 

W kompetencji zarządu powołanego uchwałą właścicieli leży zatrudnianie i zwalnianie administratora. Wynika to zapewne z faktu, że zarząd wspólnoty, jako jej reprezentant, jest odpowiedzialny za efekt działań administratora, oraz że owy administrator wykonuje czynności leżące w kompetencji zarządu oraz z jego upoważnienia. 

W tej sytuacji należy pamiętać o uprawnieniu wynikającym z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, tj. o prawie do kontroli działalności zarządu, które służy każdemu właścicielowi lokalu, zgodnie z którym każdy właściciel lokalu może, na przykład, wyrazić swoje uwagi i oczekiwania co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Wyraźne uprawnienie kontrolne wynika również z art. 30 ust. 2 pkt. 2, zgodnie z którym właściciele lokali podczas zebrania, które obowiązkowo zwoływane jest raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, oceniają pracę zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. 

W sytuacji, gdy zarząd, wbrew uwagom właściciela lokalu, nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, zgodnie z art. 26 ustawy o własności lokali każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Wniosek w tej sprawie składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, który w postępowaniu nieprocesowym, odpowiednio do art. 611-616 k.p.c., z udziałem pozostałych właścicieli i po przeprowadzeniu rozprawy orzeknie w tym przedmiocie. Ustanawiając zarządcę przymusowego, którym z reguły będzie jeden z właścicieli lokali, sąd określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie, zobowiązując do składania okresowych sprawozdań z wykonywania zarządu. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. 

Ustawa o własności lokali reguluje również kolejną metodę pozbycia się uciążliwego zarządcy. Na podstawie art. 20 ust. 2 uchwałą właściciele mogą odwołać zarząd, który wbrew właścicielom lokali nie chce wypowiedzieć lub rozwiązać umowy z administratorem i powołać nowy zarząd, który zrealizuje wolę właścicieli lokali. Należy mieć na uwadze fakt, że jeżeli zarząd w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali został powierzony na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, odwołanie tak umocowanego zarządu musi zostać dokonane w ten sam sposób, tj. na podstawie czynności prawnej dokonanej jedynie w formie aktu notarialnego. 

W sytuacji, gdy właściciele lokali zawarli umowę z zarządcą, są tym samym uprawnieni do jej wypowiedzenia oraz rozwiązania. Od sposobu zawarcia umowy z administratorem, zależy sposób jej wypowiedzenia. Jak wynika z powyższego właściciel jednego lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej nie będzie władny wypowiedzieć zarządcy umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, z wyjątkiem sytuacji, gdy umowa z administratorem zawarta została przez właścicieli lokali na podstawie upoważnienia zawartego w uchwale właścicieli lokali, a niezadowolony właściciel ma większość głosów wynikających z wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej, o ile w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie nie postanowiono, że w tej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. W takim przypadku należy podjąć uchwałę o wypowiedzeniu lub rozwiązaniu umowy z zarządcą. 

Ada Grzybowska-Sieczka 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl