Jak i kiedy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Wykonawcy robót budowlanych przysługuje prawo odstąpienia od umowy zarówno w przypadkach określonych w ustawie jak i na podstawie postanowień umowy. 

Po pierwsze, ustawowe prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane przysługuje wykonawcy w sytuacji, kiedy inwestor nie wykonuje w ustalonym terminie swoich obowiązków. Dotyczy to przede wszystkim braku współdziałania inwestora z wykonawcą, co uniemożliwia lub utrudnia wykonawcy wykonanie robót. Zaniechanie inwestora może polegać na braku dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót tj. przekazanie terenu budowy lub dostarczenie projektu. Podstawą do odstąpienia od umowy są także zaniechania inwestora polegające na terminowym odebraniu obiektu lub zapłacie umówionego wynagrodzenia, w tym także jego określonej części, należnej za przekazaną już część robót. 

Zgodnie z art. 491 § 1 k.c. w celu skutecznego odstąpienia od umowy z powodu zwłoki w wykonaniu zobowiązania wzajemnego konieczne jest wyznaczenie dodatkowego terminu do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego terminu wykonawca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Istotnym jest, że „odpowiedni dodatkowy termin” musi realnie umożliwić inwestorowi wykonanie świadczenia z którym pozostaje w zwłoce. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 492 k.c., wykonawca zwolniony jest z obowiązku wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli w umowie zawartej przez strony zastrzeżono prawo do odstąpienia od niej na wypadek nie wykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez inwestora po terminie nie miałoby dla wykonawcy znaczenia ze względu na właściwość zobowiązania albo zamierzony cel umowy, znany inwestorowi pozostającemu w zwłoce.  

Po drugie, zgodnie z art. 493 § 1 k.c. wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane w sytuacji, kiedy na skutek okoliczności zawinionych przez inwestora wykonanie przez niego swojego świadczenia jest niemożliwe. Przesłanką odstąpienia jest sytuacja, w której niemożność świadczenia ma charakter obiektywny, tzn. wykonanie zobowiązania nie jest możliwe przez żadną inną osobę lub podmiot, nie tylko przez inwestora będącego stroną danej umowy, a ponadto niemożność ta wystąpiła po zawarciu umowy. Tytułem przykładu można wskazać sytuację, w której po zawarciu umowy okazało się, że grunt na którym ma zostać postawiony budynek nie nadaje się do zabudowania z uwagi na niezbadane wcześniej geologiczne właściwości gruntu. 

Po trzecie, ustawodawca art. W 649 4 § 1 k.c. ustanowił, że wykonawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy w winy inwestora w sytuacji, kiedy inwestor nie udzieli wykonawcy żądanej przez niego gwarancji zapłaty w wyznaczonym terminie. Należy wyjaśnić, że celem wskazanej gwarancji jest zabezpieczenie terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Istotnym jest, że okres w przeciągu którego wykonawca może żądać udzielenia zabezpieczenia zapłaty nie może być krótszy niż 45 dni. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, wykonawca ma prawo odstąpić od umowy.

Jak wskazano we wstępie, odstąpienie od umowy może także nastąpić w przypadkach określonych przez strony w umowie. Zgodnie z art. 395 k.c. można zastrzec, że jednej lub obu stronom umowy będzie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy w ciągu ściśle określonego terminu. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że od umowy można odstąpić tylko wraz z zapłatą tzw. odstępnego, oświadczenie o odstąpieniu od umowy może być skutecznie złożone tylko w przypadku jednoczesnej zapłaty określonej kwoty. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane następuje przez złożenie oświadczenia drugie stronie. Oświadczenie wykonawcy powinno zostać sporządzone na piśmie i zawierać określenie przyczyny wypowiedzenia umowy. 

Agata Aksanowska

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl