Skutki odstąpienia przez wykonawcę od umowy o roboty budowlane

W poprzednim poście (kliknij tutaj), omówiłam kiedy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane. Obecnie skupimy się na skutkach takiego odstąpienia. 

Skutki odstąpienia przez wykonawcę od umowy o roboty budowlane

Podstawowym skutkiem odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest powstanie fikcji, iż umowa nie została zawarta. Konsekwencją tego jest konieczność dokonania przez strony wzajemnych rozliczeń z tytułu spełnionych już wzajemnie świadczeń.

Zgodnie z art. 494 k.c. wykonawca odstępując od umowy zobowiązany jest do zwrotu inwestorowi wszystkiego, co otrzymał od niego na mocy umowy. Sam natomiast może żądać od inwestora nie tylko zwrotu tego co świadczył na jego rzecz, ale także naprawienia przez niego szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. W praktyce wykonawcy przysługuje roszczenie pieniężne o zwrot wartości wykonanego obiektu budowlanego lub jego części. Wycena obiektu powinna zostać dokonana według stanu istniejącego na dzień odstąpienia od umowy. Inwestorowi z kolei przysługuje prawo do żądania zwrotu już zapłaconego wykonawcy wynagrodzenia, a także do zatrzymania obiektu budowlanego, jeżeli powstał on na należącym do niego gruncie, ewentualnie do przeniesienia własności obiektu budowlanego, jeżeli budowa była realizowana na gruncie należącym do wykonawcy (Por. M. Gutowski, Odstąpienie od umowy, s. 66-80). 

W przypadku umownego odstąpienia od umowy o roboty budowlane, to co strony już wzajemnie świadczyły, powinno ulec zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Mając na względzie, że z reguły, z powodu charakteru umowy o roboty budowlane, nie jest możliwy zwrot świadczeń w stanie niezmienionym, zastosowanie będzie mieć rozwiązanie wskazane powyżej, tj. wykonawcy będzie przysługiwać roszczenie o zapłatę za wykonany obiekt. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2008 roku, V CSK 379/2007, strony zastrzegając w umowie prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane mogą ustalić skutki odstąpienia oraz związane z tym obowiązki stron w sposób odmienny niż wskazuje art. 395 § 2 k.c. 

Należy wskazać, że w zależności od treści umowy o roboty budowlane, kwestia pozostałych rozliczeń stron może kształtować się odmiennie. Dotyczy to w szczególności rozliczenia materiałów potrzebnych do wykonania obiektu. Jeżeli należą one do inwestora, że on żądać od wykonawcy wydania materiałów, które nie zostały wykorzystane do budowy obiektu. Jeżeli natomiast zostały one zakupione przez wykonawcę, że on domagać się zwrotu ich ceny.

W razie zaistnienia konieczności sądowego dochodzenia swoich roszczeń przez wykonawcę, zasadne jest, aby posiadał on dowody wskazujące na przysługujące mu prawa. Przede wszystkim powinien dysponować umową wraz z wszystkimi jej załącznikami, ewentualnie także fakturami za zakupione przez siebie materiały. Kancelaria oferuje pomoc w przygotowaniu pozwu a także w prowadzeniu sprawy sądowej. 

Istotnym jest także, aby wykonawca był w stanie wykazać, że odstąpienie przez niego od umowy było uzasadnione, a tym samym prawnie skuteczne. Jeżeli odstąpienia nastąpiło z powodu braku wykonania przez inwestora swoich obowiązków, wykonawca powinien móc wykazać, że sytuacja taka faktycznie miała miejsce. Przykładowo, jeżeli odstąpienie nastąpiło z powodu braku udzielenia gwarancji określonej w art. 6491 k.c., wykonawca powinien posiadać pisemne wezwanie do udzielenia gwarancji oraz zaświadczenie lub oświadczenie, że inwestor nie udzielił gwarancji w terminie. 

Co istotne, odstąpienie od umowy o roboty budowlane, chociaż powoduje powstanie konsekwencji jakby umowa nie została w ogóle zawarta, nie wyłącza możliwości dochodzenia przez wykonawcę zapłaty kary umownej. 

Agata Aksanowska

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl