Przebieg egzekucji komorniczej z lokalu

Postępowanie egzekucyjne zmierza bezpośrednio do zaspokojenia roszczenia wierzyciela – czyli do wyegzekwowania świadczenia, które powinien spełnić dłużnik. Jednym z najskuteczniejszych środków przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego jest egzekucja z nieruchomości.

Przedmiotem egzekucji może być lokal mieszkalny, gdyż zgodnie z art. 46 § 1 stanowi on nieruchomość. W przypadku lokalu własnościowego egzekucją objęty będzie także udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, gdyż jest on prawem związanym z własnością lokalu. Nie można bowiem kierować odrębnej egzekucji do lokalu i praw z nim związanych. 

Uczestnikami postępowania zgodnie z art. 922 k.p.c. są wierzyciel, dłużnik oraz inne osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości. Przy egzekucji z lokalu stanowiącego współwłasność obok dłużnika uczestnikami będą pozostali współwłaściciele. 

Sprawy egzekucyjne należą do właściwości sądów rejonowych i działających przy tych sądach komorników (art. 758 k.p.c.). Czynności egzekucyjne są wykonywane przez komorników z wyjątkiem czynności zastrzeżonych dla sądów. Sąd może z urzędu wydawać komornikowi zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania egzekucji oraz usuwać spostrzeżone uchybienia (art. 759 k.p.c.). Właściwość miejscową sądu określa art. 921 k.p.c. według którego egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona, a gdy nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. 

Wniosek o wszczęcie egzekucji składa się do komornika. Egzekucję wszczyna wniosek wierzyciela, a niekiedy jest również inicjowana z urzędu na żądanie sądu lub innego uprawnionego organu. Wnioski i oświadczenia w postępowaniu egzekucyjnym składa się bądź na piśmie, bądź ustnie do protokołu (art. 760. § 1 k.p.c.) Wniosek taki, oprócz standardowych wymagań dla pisma procesowego powinien zawierać w szczególności określenie, co ma być przedmiotem egzekucji, opis lokalu, jego przeznaczenie, adres, numer księgi wieczystej. Najważniejsze jest jednak dołączenie do wniosku tytułu wykonawczego, gdyż jest on podstawą egzekucji. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 776 k.p.c.). Tytuł egzekucyjny z kolei to dokument stwierdzający obowiązek określonego świadczenia, z którego wyraźnie musi wynikać, kto jest wierzycielem, a kto dłużnikiem i o jakie świadczenie chodzi. Tytułami egzekucyjnymi są w szczególności: orzeczenia sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugody zawarte przed sądem; inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej czy aktu notarialne, w których dłużnik poddał się egzekucji (art. 777 k.p.c.). W razie potrzeby prowadzenia egzekucji na rzecz kilku osób lub przeciwko kilku osobom albo z kilku składowych części majątku tego samego dłużnika, sąd oprócz pierwszego tytułu wykonawczego może wydawać dalsze tytuły, oznaczając cel, do którego mają służyć, i ich liczbę porządkową (art. 793 k.p.c.). Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 k.p.c.). Wezwanie to powoduje, że nieruchomość zostaje zajęta z chwilą jego doręczenia. Kolejne etap to ustanowienie zarządu zajętą nieruchomością. Zajętą nieruchomość pozostawia się co do zasady w zarządzie dłużnika (czyli w przypadku lokalu dłużnik mieszka w lokalu lub z niego korzysta w inny sposób), do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę. Jeżeli jednak dłużnik, któremu odjęto zarząd, w chwili zajęcia korzystał z pomieszczeń w zajętej nieruchomości, należy mu je pozostawić. Sąd może jednak na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub jego domownik przeszkadza zarządcy w wykonywaniu zarządu. Zarządca może zatrudniać dłużnika i jego rodzinę za wynagrodzeniem, które ustali sąd. 

W następnym poście omówimy dalszy przebieg egzekucji komorniczej z lokalu.

Michał Kaliciński

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl