Czy można wypowiedzieć najem na czas określony?

Zgodnie z regulacjami zawartymi w Kodeksie cywilnym, umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, co leży każdorazowo w gestii układających się stron. 

W przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony, może być ona przez strony wypowiedziana z zachowaniem terminów ustawowych. Kwestia możliwości wypowiedzenia nieco inaczej wygląda w odniesieniu do umowy najmu zawartej na czas oznaczony, o czym stanowi art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z jego treścią, terminowa umowa najmu może zostać wypowiedziana zarówno przez wynajmującego jak i najemcę jedynie w wypadkach wskazanych w umowie. Oznacza to, że jeżeli takich sytuacji nie określono, umowa będzie wiązała strony przez czas, na który została zawarta. Celem takiego unormowania tej kwestii przez ustawodawcę była bez wątpienia chęć wprowadzenia większej pewności w stosunkach między stronami, z uwagi na powstanie między nimi zobowiązania o trwałym charakterze. 

W kwestii możliwości wypowiedzenia czasowej umowy najmu wypowiedział się również Sąd Najwyższy. W swoim wyroku z dnia 21 listopada 2006 roku (sygn. III CZP 92/06) dopuścił on wcześniejsze rozwiązanie omawianej umowy pod warunkiem zawarcia w jej treści klauzuli regulującej możliwość jej wypowiedzenia, co jest z kolei przejawem swobody kontraktowania. Wspomniana klauzula może przy tym ograniczyć się do stwierdzenia, iż wypowiedzenie będzie możliwe z „ważnych przyczyn”. Nie ma bowiem konieczności dokładnego wyliczenia przykładowych przyczyn wcześniejszego wypowiedzenia umowy. 

Należy jednak zaznaczyć, iż sformułowanie „ważne przyczyny” stanowi zwrot niedookreślony, co może prowadzić do jego bardzo indywidualnej interpretacji, co w konsekwencji będzie powodowało konflikty między stronami. 

Jeżeli zawarta przez nas umowa będzie podlegała regulacjom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, to zgodnie z jej art. 11 ust. 2 wcześniejsze wypowiedzenie będzie możliwe, jeżeli zajdą wskazane w przepisie tego artykułu enumeratywnie wymienione przesłanki. Można jeszcze powołać się na ustęp 10 wspomnianego powyżej artykułu, który stanowi, iż właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu z ważnych przyczyn, innych aniżeli wskazanych w ust. 2, gdy strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu. 

Emilia Bartosiak 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl