Kiedy agentowi nieruchomości nie należy się wynagrodzenie?

Umowa pośrednictwa kupna-sprzedaży nieruchomości jest umową uregulowaną w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 180 tej ustawy pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, prawa najmu lub dzierżawy nieruchomości, a przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia powyższych umów, zaś zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, przy czym zakres czynności pośrednictwa oraz sposób ustalenia i wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa. 

Biorąc pod uwagę zagwarantowaną w art. 3531 k.c. zasadę swobody umów, strony umowy pośrednictwa mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wskazanych przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, zgodnie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. 

Skoro pośrednik w obrocie nieruchomościami ma dokonywać czynności zmierzających do zawarcia umowy, oznacza to, iż umowa pośrednictwa jest umową starannego działania. Zasada swobody umów nie stoi jednak na przeszkodzie by wolą stron przekształcić taką umowę w umowę rezultatu. Jak widać zatem, ustalenie czy agentowi będzie przysługiwało wynagrodzenie, wymaga analizy konkretnej umowy. 

Warto też pamiętać, ze ww. ustawa dopuszcza zawarcie umowy pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wówczas uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Jednak to pośrednik będzie musiał wykazać, że faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży. Pośrednik nie będzie miał natomiast prawa do wynagrodzenia, jeżeli sprzedający wykaże, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych jego działań, pozostających bez związku z czynnościami pośrednika. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl