Co można zrobić we wspólnocie mieszkaniowej z „pieniaczem sądowym”, który uparcie zaskarża większość uchwał wspólnoty?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, o czym stanowi art. 25 ust. 1 uustawy o własności lokali. 

Przesłanki możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej zostały określone przez ustawodawcę zatem bardzo szeroko. Wystarczy, aby według subiektywnego odczucia jednego z właścicieli lokali uchwała naruszała jego interes, by miał on legitymację do jej zaskarżenia do sądu. 

Zaskarżenie uchwały następuje w drodze powództwa. Oznacza to, że w sprawach tych ustawodawca przewidział tryb procesowy. Powództwo, o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zakreślony termin jest terminem zawitym (prekluzyjnym), czyli z jego upływem wygasa prawo domagania się uchylenia uchwały. 

Legitymację procesową bierną ustawa przyznaje wspólnocie mieszkaniowej, która może pozywać i być pozywana. W sprawie z powództwa właściciela lokalu, wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd reprezentowany przez dwóch członków, chyba że postanowiono inaczej. 

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie zawsze może być podyktowane potrzebą ochrony rzeczywistych interesów mieszkańców, a często „skłonnościami pieniaczami”. Z tej przyczyny zawarto w ust. 2 art. 25 Ustawy o własności lokali regulację, zgodnie z którą zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Zatem uchwała od chwili jej podjęcia wiąże wszystkich właścicieli lokali oraz zarząd (zarządcę) w zakresie, w jakim dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną. W przypadku wstrzymania wykonania uchwały, nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych do czasu prawomocnego wyroku sądowego. 

Ponadto, sąd rozpoznając sprawę może uznać, ze wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały stanowi nadużycie prawa podmiotowego. W takiej sytuacji nawet, gdy uchwała rzeczywiście narusza interesy skarżącego, nie zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego. Sąd kierując się bowiem zasadą słuszności może w oparciu o przepis art. 5 Kodeksu cywilnego odmówić właścicielowi ochrony prawnej, jak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 października 2010 roku ( sygn. akt: I ACa 563/10). 

Norma wynikająca z art. 5 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że "nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony" ma charakter wyjątkowy. Na jej podstawie można odmówić ochrony prawa osobie, której prawo to w rzeczywistości przysługuje, o ile korzystanie z niego nie jest społecznie aprobowane, zatem stanowi nadużycie. 

Warto dodać, że ustawodawca w art. 16 Ustawy o własności lokali przewidział możliwość przymuszenia „kłopotliwego współwłaściciela” do podporządkowania się woli większości i wykluczenie takiego członka ze wspólnoty poprzez sprzedaż jego lokalu. Jest to możliwe wówczas, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jednak, jak stwierdził sąd apelacyjny, „fakt nadużywania prawa do zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej nie czyni z reguły na tyle niewłaściwym zachowania tego jej członka, który w ten właśnie sposób postępuje, by za usprawiedliwioną uznać reakcję wspólnoty na to zachowanie polegającą na usunięciu z niej owego członka w drodze przymusowej sprzedaży jego lokalu”(I ACz 264/12 postanowienie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, LEX nr 1164094). Orzeczenie to stwierdza pewną zasadę, wydaje się jednak stwarzać nadzieję, że w pewnych przypadkach przymusowa sprzedaż takiego lokalu może nastąpić. 

Wioleta Kulińska 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl