Opróżnione miejsce hipotetczne - co to znaczy i czy można nim dysponować?

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 26 czerwca 2009 r. wprowadziła w Polsce zupełnie nową konstrukcję, wcześniej nieznaną polskiemu prawu: instytucję opróżnienia miejsca hipotecznego. Skutkiem wprowadzenia tej konstrukcji jest uprawnienie właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego do rozporządzania miejscem hipotecznym, które zostanie „zwolnione” (czyli opróżnione) w momencie wygaśnięcia danej hipoteki. 

 

Dla lepszego wyjaśnienia całego mechanizmu działania opróżniania miejsca hipotecznego warto przypomnieć najpierw podstawowe zasady, jakimi rządzi się hipoteka. Generalną zasadą przy hipotekach jest reguła pierwszeństwa. Hipoteki ustanawiane są w chronologicznej kolejności – od „najstarszych” do „najmłodszych”. W tej samej kolejności następuje też zaspakajanie wierzytelności, na poczet których zostały ustanowione.

 

Dotychczas zasadą było, iż w momencie wygaśnięcia wcześniejszej hipoteki, pierwszeństwo w zaspokojeniu wierzytelności wszystkich późniejszych „przesuwało się do przodu” (reguła posuwania się hipotek).

 

Instytucja opróżnienia miejsca hipotecznego w znacznym zakresie przełamuje tę zasadę. Od teraz, gdy dana hipoteka wygasa, uprawniony może (w granicach tej wygasłej hipoteki):

 

1) ustanowić na opróżnionym miejscu zupełnie nową hipotekę 

 

lub 

 

2) przenieść hipotekę już ustanowioną na tej samej nieruchomości na nowe miejsce

 

W każdym z tych przypadków hipoteka będzie miała takie samo pierwszeństwo jak hipoteka, która wygasła. 

 

Kategorycznie nie wolno jednak ustanowić hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu ani zobowiązać właściciela do nierozporządzania w przyszłości miejscem. Czynności prawne mające za cel wywołanie ww. skutków będą od początku nieważne.

 

Rozporządzanie miejscem w „granicach hipoteki” oznacza, że można ustanowić/przenieść hipoteki tylko:

1. Na konkretne, zwolnione miejsce - bez możliwości jego przemieszczenia
2. Do wysokości nie większej niż suma hipoteki, która wygasła
3. W takiej samej walucie jak uprzednia hipoteka.

 

Warto również wspomnieć, że właściciel nie musi podejmować decyzji o rozporządzeniu miejscem hipotecznym w momencie wygaśnięcia hipoteki – może zostawić sobie takie prawo na przyszłość. Takie uprawnienie musi być koniecznie uwidocznione w księdze wieczystej. Dla jego istnienia wystarczy, że w momencie składania wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki zaznaczymy, iż jednocześnie z wykreśleniem hipoteki zastrzegamy sobie prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem w przyszłości.

 

 W jaki sposób można korzystać ze swojego uprawnienia do rozporządzania miejscem hipotecznym?

  

Dla oświadczenia woli uprawnionego do rozporządzania miejscem hipotecznym potrzebna jest forma aktu notarialnego (w którym będzie sprecyzowane, jakie opróżnione miejsce zajmie hipoteka). Oświadczenie woli osoby, której przysługuje hipoteka nie wymaga szczególnej formy. 

 

Wpis do księgi wieczystej powstaje na podstawie wypisu z aktu notarialnego, w którym jest zawarte ww. oświadczenie właściciela.

   

W przypadku przeniesienia wymagana jest umowa w formie aktu notarialnego zawarta między właścicielem nieruchomości a wierzycielem.

 

Natomiast sam wpis do księgi wieczystej jest dokonywany na podstawie oświadczenia właściciela z podpisem notarialnie poświadczonym.


UWAGA: artykuł dotyczy jedynie hipotek o znowelizowanej konstrukcji, powstałych po 20 lutego 2011 r. ! Do hipotek powstałych wcześniej przepisy o opróżnionym miejscu hipotecznym nie mają zastosowania!

Krzysztof Malinowski

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl