Mała ustawa reprywatyzacyjna czyli jakie nowe ograniczenia w zwrocie nieruchomości z tzw. dekretu warszawskiego

W dniu 17 września 2016 roku weszła w życie tzw. „mała ustawa reprywatyzacyjna”, czyli Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2016 r. poz. 1271), wprowadzając nowe regulacje dotyczące zasad postępowania w sprawach związanych z rozpatrywaniem tzw. roszczeń dekretowych (wynikających z „dekretu Bieruta” tj. dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 oraz z 1985 r. Nr 22, poz. 99). Podkreśla się powszechnie, że głównym celem nowych regulacji jest ukrócenie działalności kuratorów zarządzających mieniem zaginionych przedwojennych właścicieli gruntów warszawskich oraz możliwość kontroli handlu roszczeniami dekretowymi. 

Jeśli chodzi o pierwszą wskazaną wyżej kwestię, mała ustawa reprywatyzacyjna wprowadza do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nowy przepis, tj. art. 184 § 3, zgodnie z którym: „Nie ustanawia się kuratora dla ochrony praw osoby, jeżeli istnieją przesłanki uznania jej za zmarłą”. Regulacja ta ma w swym założeniu wyeliminować proceder polegający na powoływaniu nieuczciwych kuratorów dla przedwojennych właścicieli gruntów warszawskich, którzy prawdopodobnie dawno już nie żyją, bo dziś mieliby ponad 100 lat. Jak wskazują projektodawcy: Metoda na kuratora polega na podejmowaniu przez ustanowionego przez sąd kuratora osoby nieznanej z miejsca pobytu takich działań – pod pozorem zabezpieczenia interesów majątkowych tej osoby – które ostatecznie prowadzą do nabycia przez kuratora własności nieruchomości, którą osoba nieznana z miejsca pobytu utraciła w wyniku wejścia w życie dekretu warszawskiego. 

Umożliwienie organom sprawowania kontroli nad procederem, jakim jest handel roszczeniami dekretowymi, ma natomiast stanowić wynik wprowadzenia wymogu formy aktu notarialnego dla zawarcia umowy o przeniesienie praw i roszczeń określonych w dekrecie Bieruta, w art. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) oraz prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji tych roszczeń. Ustawa wprowadza także prawo pierwokupu dla Skarbu Państwa lub m. st. Warszawy w przypadku sprzedaży ww. praw i roszczeń. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży będzie miał obowiązek zawiadomienia o tym organy wykonujące prawo pierwokupu tj. odpowiednio Prezydenta m. st. Warszawy albo jeżeli prawa i roszczenia dotyczą nieruchomości Skarbu Państwa - ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, Agencję Nieruchomości Rolnych, Agencję Mienia Wojskowego, Wojskową Agencję Mieszkaniową ergo agencję wykonującą uprawnienia właścicielskie odnośnie gruntów Skarbu Państwa. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego co do zasady u notariusza, który sporządził umowę sprzedaży praw lub roszczeń (w przypadku gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza). Ustawa przyznaje prawo pierwokupu po cenie, jaką m. st. Warszawa ustali z właścicielem roszczeń. Na co jednak warto zwrócić uwagę - ustawodawca wprowadza prawo pierwokupu tylko i wyłącznie na wypadek umowy sprzedaży, nie odnosząc się do ewentualnej umowy darowizny bądź innej formy przeniesienia ww. praw i roszczeń. 

 

Dotychczas jedyną przesłanką odmowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego była niemożność pogodzenia korzystania z gruntu z przeznaczeniem tego gruntu w planie miejscowym, a jeżeli chodzi o osoby prawne (czyli np. spółki kapitałowe) istniała też dodatkowa przesłanka odmowy, gdy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem pozostawało w sprzeczności z zadaniami ustawowymi lub statutowymi osoby prawnej. Ustawodawca wprowadza obecnie w art. 214 a u.g.n. pozadekretowy katalog przesłanek umożliwiający odmowę ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, bez wypłaty na rzecz byłego właściciela odszkodowania, z uwagi na:

 

1. przeznaczenie lub wykorzystywanie na cele określone w art. 6 u.g.n. (cele publiczne, np. drogi publiczne, linie kolejowe, lotniska, budynki urzędów, cmentarze);
2. sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich;
3. zabudowę przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego dokonaną po dniu wejścia w życie dekretu Bieruta, której wartość przenosi znacznie wartość zajętego na ten cel gruntu;
4. odbudowę lub remont, dokonany ze środków publicznych, budynków, o których mowa w art. 5 dekretu Bieruta, zniszczonych w czasie II wojny światowej więcej niż w 66%;
5. brak możliwości dokonania zgodnego z prawem i ładem przestrzennym podziału nieruchomości, której jedynie część jest przedmiotem roszczenia określonego w art. 7 ust. 1 i 2 dekretu Bieruta.

Na mocy „małej ustawy reprywatyzacyjnej” wprowadzony został także art. 214 b u.g.n., który ma ostatecznie uregulować stan prawny nieruchomości objętych dekretem warszawskim wobec braku zainteresowania stron bądź ich następców prawnych. Zgodnie z tym przepisem umarza się postępowanie w sprawie dekretowej, jeżeli nie jest możliwe ustalenie stron postępowania lub ich adresów. Podstawa umorzenia zachodzi wówczas, gdy organ wezwał wnioskodawcę oraz jego ewentualnych następców prawnych do uczestnictwa w postępowaniu poprzez ogłoszenie w dzienniku o zasięgu ogólnokrajowym, prasie lokalnej, a także na stronie internetowej właściwego urzędu. Organ wydaje decyzję o umorzeniu postępowania jeżeli w terminie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia nikt nie zgłosił swoich praw albo zgłosiwszy je, nie udowodnił ich w terminie kolejnych 3 miesięcy lub nie wskazał swojego adresu. Decyzja o umorzeniu postępowania stanowi podstawę do ujawnienia tytułu własności do nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w księgach wieczystych.

Oba wskazane wyżej przepisy, tj. art. 214 a oraz 214 b wprowadzone do u.g.n. zostały poddane kontroli Trybunału Konstytucyjnego, który wyrokiem z dnia 19 lipca 2016 roku orzekł o ich zgodności z Konstytucją, wskazując, że przepisy te nie naruszają praw majątkowych wnioskodawców dekretowych ani ich następców prawnych oraz nie naruszają wprowadzonej w art. 2 Konstytucji zasady zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Co istotne, do spraw wszczętych i niezakończonych w chwili wejścia w życie „małej ustawy reprywatyzacyjnej” stosuje się nowe regulacje, wprowadzone przedmiotową ustawą.