Umowy najmu powierzchni w centrach handlowych czy w powierzchniach dostępnych dla prowadzenia działalności gospodarczej rządzą się niejako swoimi standardami. Choć nie ma bowiem specjalnej regulacji najmów tego typu, to jednak w praktyce, bazując najczęściej na zachodnich wzorcach umów, wykształciły się typowe postanowienia kontraktowe, które mają na celu przede wszystkim zabezpieczenie interesów najemcy.
De facto, w umowie o najem komercyjny strony mogą zatem zawrzeć explicite postanowienia mające na celu zabezpieczenie zawieranego stosunku cywilnoprawnego bądź też korzystać z bezpośrednio z uprawnień wskazanych przez ustawodawcę w Kodeksie cywilnym. Jako za swego rodzaju zabezpieczenie uznaje się:
1) spisanie protokołu zdawczego w chwili wydawania lokalu najemcy przez wynajmującego, który umożliwia spisanie i potwierdzenie przez strony w drodze podpisu opisanego aktualnego stanu fizycznego lokalu, jego wyposażenia;
2) zastrzeżenie kaucji pieniężnej, która stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego na wypadek doznania uszczerbku w swoim majątku związanego z zawartą umową najmu komercyjnego. Kaucja stanowi chyba najpowszechniejszy środek zabezpieczenia stosowany przez wynajmujących, również w przypadku innych rodzajów najmu. Instytucja kaucji uregulowana została przez ustawodawcę w ustawie o ochronie praw lokatorów w art. 6, co ważne nie może ona przekroczyć wartości dwunastu czynszów miesięcznych za dany lokal oraz ma charakter zwrotny, więc w przypadku braku naruszeń postanowień umowy w zakresie płatności czy też zachowaniu stanu lokalu, najemca ma prawo żądania zwrotu zapłaconej kaucji.
3) zastrzeżenie wymogu uzyskania gwarancji bankowej jako zabezpieczenia celem gwarancji terminowego dokonywania wszystkich płatności wynikających z zawieranej przez strony umowy najmu. Gwarancja bankowa jest zadeklarowaną przez bank najemcy gotowością do zapłacenia na pierwsze żądanie i bez rozstrzygania protestów kwoty wnioskowanej przez beneficjenta, czyli w zaistniałych okolicznościach będzie to wynajmujący (art. 81 prawa bankowego). Nabiera ona na znaczeniu w obrocie gospodarczym, a szczególnie gdy jedną ze stron zawieranej umowy jest osoba prowadząca działalność gospodarczą. Wysokość gwarancji bankowej może zostać ustalona dowolnie. Najczęściej w praktyce wynajmujący żądają od najemcy ustanowienia gwarancji bankowej w wysokości równowartości opłat miesięcznych za okres trzech miesięcy (lub więcej) wraz z podatkiem VAT powiększonych dodatkowo o 3-miesięczne opłaty administracyjne i przewidywane opłaty eksploatacyjne w kwocie brutto.
4) zastrzeżenie w umowie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z zawartej umowy najmu, w wyniku którego wynajmujący będzie mógł dochodzić od najemcy zapłaty kary umownej w kwocie określonej w umowie, bez względu na to czy poniósł szkodę. Co jednak istotne, kara umowna może być zastrzeżona jedynie w przypadku dochodzenia zobowiązań niepieniężnych, a co za tym idzie, wynajmujący nie może żądać zapłaty kary umownej od najemcy w przypadku nieterminowego opłacania należności wynikającej z opłaty czynszu za najem lokalu. Jednakże wynajmujący może zastrzec w umowie karę umowną co do obowiązku najemcy do zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym (za opóźnienie wydania), z uwzględnieniem normalnego używania lokalu. W zakresie wykonania takiego uprawnienia pomocny może się okazać sporządzony przed wydaniem lokalu protokół zdawczy.
5) wystawienie przez najemcę dla wynajmującego weksla. W przypadku umowy najmu najczęściej jest to weksel in blanco, czyli weksel który w swej treści posiada wymagane składniki by był ważny, w tym jest m.in. podpisany, natomiast suma wekslowa uzupełniona zostaje później niż w chwili jego wypełnienia. Należy jednak pamiętać, że w przypadku weksla in blanco powinna zostać sporządzona deklaracja wekslowa przez wystawcę weksla, w tym przypadku najemcę, w której określona powinna zostać swoista instrukcja uzupełnienia weksla w przypadku naruszeń postanowień umowy ze strony najemcy.
6) dokonanie poręczenia tj. umowy między wynajmującym a poręczycielem (osobą trzecią), który zobowiązuje się do ponoszenia odpowiedzialności za zobowiązania najemcy wynikające z umowy najmu. Ważne jednak jest by doszło do oceny poręczyciela ze względu na jego bieżącą płynność finansową, a także wskazanie dokładne w umowie poręczenia wysokości kwoty do jakiej poręczenie jest dokonywane oraz termin do, którego poręczyciel zobowiązuje się poręczać za najemcę.
7) dobrowolne poddanie się egzekucji (tzw. trzy siódemki) przez najemcę, zawarte w akcie notarialnym, na wypadek obowiązku zapłaty określonej kwoty pieniężnej na rzecz wynajmującego. Wspomniany akt notarialny powinien wówczas zawierać takie elementy jak wskazanie warunków, po spełnieniu których wynajmujący może wystąpić z danym aktem notarialnym do sądu w wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności oraz termin, w którym może to zrobić. Wraz z uzyskaniem nadmienionej klauzuli wykonalności, dokument stanie się tytułem wykonawczy, mogącym stanowić podstawę wszczęcia i prowadzenia postępowania egzekucyjnego przeciwko dłużnikowi, którym w danej sytuacji byłby najemca.
8) ustawowe prawo zastawu wynikające z art. 686 kodeksu cywilnego, jakie uzyskuje wynajmujący na rzeczach wniesionych do wynajmowanego lokalu. Jest to zabezpieczenie, które może umożliwić wynajmującemu zagwarantowanie płynności w uiszczaniu czynszu i bieżących opłat związanych z eksploatacją lokalu. Jednakże w praktyce często rzeczy znajdujące się w lokalu w chwili skorzystania z tego uprawnienia są niewielkiej wartości, przez co zabezpieczenie w efekcie może nie przynieść zakresu niezbędnego do zaspokojenia należności.
9) uprawnienie wynajmującego do podniesienia opłaty czynszu, które dokonuje uprawniony przez wypowiedzenie dotychczasowej kwoty czynszu. Zastrzeżenie takie może zostać zawarte w umowie, jednakże nie musi, gdyż jego regulacja wprost wynika z art. 685(1) Kodeksu cywilnego, który co ważne, przewiduje, że do wypowiedzenia może dojść najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wskazany zatem został przez ustawodawcę termin minimalny do zachowania w przypadku skorzystania przez wynajmującego z tego uprawnienia.
10) wymóg zgody wynajmującego na udostępnienie lokalu, w całości lub w części, do bezpłatnego używania bądź najmu. Jest to zastrzeżenie wynikające wprost z kodeksu cywilnego, z art. 6882 kodeksu cywilnego, które uznawane jest w praktyce za standardowy zapis umowy najmu.
Tak kształtujące się zabezpieczenia w zakresie wykonywania obowiązków przez najemcę dają możliwość szerokiego zabezpieczenia swoich interesów przez wynajmującego. Przedstawiony przeze mnie katalog swoistych zabezpieczeń interesów wynajmującego na pewno nie jest zamknięty, stosowane są jeszcze inne zapisy. Na pewno jednak ma charakter standardowy, a zatem żądanie takich zapisów po stronie wynajmującego w umowie najmu nie powinno raczej zaskoczyć i zdziwić najemcę.
Anna Dudkiewicz
prawnik
Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy
Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl
De facto, w umowie o najem komercyjny strony mogą zatem zawrzeć explicite postanowienia mające na celu zabezpieczenie zawieranego stosunku cywilnoprawnego bądź też korzystać z bezpośrednio z uprawnień wskazanych przez ustawodawcę w Kodeksie cywilnym. Jako za swego rodzaju zabezpieczenie uznaje się:
1) spisanie protokołu zdawczego w chwili wydawania lokalu najemcy przez wynajmującego, który umożliwia spisanie i potwierdzenie przez strony w drodze podpisu opisanego aktualnego stanu fizycznego lokalu, jego wyposażenia;
2) zastrzeżenie kaucji pieniężnej, która stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego na wypadek doznania uszczerbku w swoim majątku związanego z zawartą umową najmu komercyjnego. Kaucja stanowi chyba najpowszechniejszy środek zabezpieczenia stosowany przez wynajmujących, również w przypadku innych rodzajów najmu. Instytucja kaucji uregulowana została przez ustawodawcę w ustawie o ochronie praw lokatorów w art. 6, co ważne nie może ona przekroczyć wartości dwunastu czynszów miesięcznych za dany lokal oraz ma charakter zwrotny, więc w przypadku braku naruszeń postanowień umowy w zakresie płatności czy też zachowaniu stanu lokalu, najemca ma prawo żądania zwrotu zapłaconej kaucji.
3) zastrzeżenie wymogu uzyskania gwarancji bankowej jako zabezpieczenia celem gwarancji terminowego dokonywania wszystkich płatności wynikających z zawieranej przez strony umowy najmu. Gwarancja bankowa jest zadeklarowaną przez bank najemcy gotowością do zapłacenia na pierwsze żądanie i bez rozstrzygania protestów kwoty wnioskowanej przez beneficjenta, czyli w zaistniałych okolicznościach będzie to wynajmujący (art. 81 prawa bankowego). Nabiera ona na znaczeniu w obrocie gospodarczym, a szczególnie gdy jedną ze stron zawieranej umowy jest osoba prowadząca działalność gospodarczą. Wysokość gwarancji bankowej może zostać ustalona dowolnie. Najczęściej w praktyce wynajmujący żądają od najemcy ustanowienia gwarancji bankowej w wysokości równowartości opłat miesięcznych za okres trzech miesięcy (lub więcej) wraz z podatkiem VAT powiększonych dodatkowo o 3-miesięczne opłaty administracyjne i przewidywane opłaty eksploatacyjne w kwocie brutto.
4) zastrzeżenie w umowie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z zawartej umowy najmu, w wyniku którego wynajmujący będzie mógł dochodzić od najemcy zapłaty kary umownej w kwocie określonej w umowie, bez względu na to czy poniósł szkodę. Co jednak istotne, kara umowna może być zastrzeżona jedynie w przypadku dochodzenia zobowiązań niepieniężnych, a co za tym idzie, wynajmujący nie może żądać zapłaty kary umownej od najemcy w przypadku nieterminowego opłacania należności wynikającej z opłaty czynszu za najem lokalu. Jednakże wynajmujący może zastrzec w umowie karę umowną co do obowiązku najemcy do zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym (za opóźnienie wydania), z uwzględnieniem normalnego używania lokalu. W zakresie wykonania takiego uprawnienia pomocny może się okazać sporządzony przed wydaniem lokalu protokół zdawczy.
5) wystawienie przez najemcę dla wynajmującego weksla. W przypadku umowy najmu najczęściej jest to weksel in blanco, czyli weksel który w swej treści posiada wymagane składniki by był ważny, w tym jest m.in. podpisany, natomiast suma wekslowa uzupełniona zostaje później niż w chwili jego wypełnienia. Należy jednak pamiętać, że w przypadku weksla in blanco powinna zostać sporządzona deklaracja wekslowa przez wystawcę weksla, w tym przypadku najemcę, w której określona powinna zostać swoista instrukcja uzupełnienia weksla w przypadku naruszeń postanowień umowy ze strony najemcy.
6) dokonanie poręczenia tj. umowy między wynajmującym a poręczycielem (osobą trzecią), który zobowiązuje się do ponoszenia odpowiedzialności za zobowiązania najemcy wynikające z umowy najmu. Ważne jednak jest by doszło do oceny poręczyciela ze względu na jego bieżącą płynność finansową, a także wskazanie dokładne w umowie poręczenia wysokości kwoty do jakiej poręczenie jest dokonywane oraz termin do, którego poręczyciel zobowiązuje się poręczać za najemcę.
7) dobrowolne poddanie się egzekucji (tzw. trzy siódemki) przez najemcę, zawarte w akcie notarialnym, na wypadek obowiązku zapłaty określonej kwoty pieniężnej na rzecz wynajmującego. Wspomniany akt notarialny powinien wówczas zawierać takie elementy jak wskazanie warunków, po spełnieniu których wynajmujący może wystąpić z danym aktem notarialnym do sądu w wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności oraz termin, w którym może to zrobić. Wraz z uzyskaniem nadmienionej klauzuli wykonalności, dokument stanie się tytułem wykonawczy, mogącym stanowić podstawę wszczęcia i prowadzenia postępowania egzekucyjnego przeciwko dłużnikowi, którym w danej sytuacji byłby najemca.
8) ustawowe prawo zastawu wynikające z art. 686 kodeksu cywilnego, jakie uzyskuje wynajmujący na rzeczach wniesionych do wynajmowanego lokalu. Jest to zabezpieczenie, które może umożliwić wynajmującemu zagwarantowanie płynności w uiszczaniu czynszu i bieżących opłat związanych z eksploatacją lokalu. Jednakże w praktyce często rzeczy znajdujące się w lokalu w chwili skorzystania z tego uprawnienia są niewielkiej wartości, przez co zabezpieczenie w efekcie może nie przynieść zakresu niezbędnego do zaspokojenia należności.
9) uprawnienie wynajmującego do podniesienia opłaty czynszu, które dokonuje uprawniony przez wypowiedzenie dotychczasowej kwoty czynszu. Zastrzeżenie takie może zostać zawarte w umowie, jednakże nie musi, gdyż jego regulacja wprost wynika z art. 685(1) Kodeksu cywilnego, który co ważne, przewiduje, że do wypowiedzenia może dojść najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wskazany zatem został przez ustawodawcę termin minimalny do zachowania w przypadku skorzystania przez wynajmującego z tego uprawnienia.
10) wymóg zgody wynajmującego na udostępnienie lokalu, w całości lub w części, do bezpłatnego używania bądź najmu. Jest to zastrzeżenie wynikające wprost z kodeksu cywilnego, z art. 6882 kodeksu cywilnego, które uznawane jest w praktyce za standardowy zapis umowy najmu.
Tak kształtujące się zabezpieczenia w zakresie wykonywania obowiązków przez najemcę dają możliwość szerokiego zabezpieczenia swoich interesów przez wynajmującego. Przedstawiony przeze mnie katalog swoistych zabezpieczeń interesów wynajmującego na pewno nie jest zamknięty, stosowane są jeszcze inne zapisy. Na pewno jednak ma charakter standardowy, a zatem żądanie takich zapisów po stronie wynajmującego w umowie najmu nie powinno raczej zaskoczyć i zdziwić najemcę.
Anna Dudkiewicz
prawnik
Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy
Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz
Prosimy o pozostawienie komentarza w temacie posta. Jesteśmy wdzięczni za Państwa opinie.
W tym miejscu nie udzielamy indywidualnych porad prawnych. Jeśli jesteście Państwo zainteresowani pomocą prawną, prosimy o mailowy (blog@zdanowiczlegal.pl) lub telefoniczny (+22 525 84 44) kontakt z Kancelarią. Koszt pomocy prawnej uzależniony jest od stopnia skomplikowania, charakteru sprawy i nakładu pracy prawnika. Udzielamy także e-porady.
Posty są aktualne w dniu ich publikacji. Nie odpowiadamy za późniejsze zmiany prawa.