Jak zawrzeć umowę (najmu) ze spółką cywilną?

Spółka cywilna jest to umowa cywilnoprawna, uregulowana w kodeksie cywilny, nie będąca spółką w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych. Zgodnie z dyspozycją art. 860 k.c. § 1 przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Sama spółka nie posiada osobowości prawnej, przez co nie może być podmiotem praw i obowiązków, nie może zawierać zobowiązań i być pozywana. Powyżej wymienione atrybuty prawne posiadają wspólnicy spółki cywilnej.

Spółka cywilna jest szczególnego rodzaju umową, gdyż to jej wspólnicy w sposób nieograniczony ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania spółki, która ma charakter solidarny. W przypadku zawierania umowy ze spółką cywilną, stroną takiej umowy nie będzie sama spółka lecz jej wspólnicy. W związku z tym w komparycji umowy nie zostanie wpisana firma spółki wraz z określeniem jej formy prawnej, ale wspólnicy wraz z zaznaczeniem, iż są oni wspólnikami spółki cywilnej XY.

Przez umowę spółki cywilnej wspólnicy tejże zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego, w wyniku czego często sami posiadają działalność gospodarczą. Wówczas oznaczenie działalności gospodarczej w treści umowy również może mieć miejsce. Dzięki wpisaniu numeru NIP, REGON czy PESEL druga strona umowy zabezpiecza się, na wypadek konieczności dochodzenia roszczeń przeciwko wspólnikom, których dokładne oznaczenie może znacznie to ułatwić.

Sama spółka cywilna, choć nie podlega obowiązkowi rejestracji w KRS, jak ma to miejsce w przypadku spółek prawa handlowego, to jednak podlega rejestracji w CEiDG, posiada także numer REGON oraz NIP. To świadczy o tym, iż mimo braku osobowości prawnej, spółka cywilna jest uczestnikiem obrotu gospodarczego.

W związku z obowiązkami przewidzianymi w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej w odniesieniu do przedsiębiorców, za których ustawa zgodnie z art. 4 ust. 2 uznaje także wspólników spółki cywilnej, sama spółka może w związku z prowadzoną przez jej wspólników działalnością gospodarczą wystawiać faktury. Wynika to również z uznania, iż spółka cywilna jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a jak stwierdził w 2015 roku NSA, spółka cywilna jest również podatnikiem według przepisów akcyzowych (por. uchwałę składu 7 sędziów NSA z 14 grudnia 2015 r., I GPS 1/15).

W przypadku zawierania umowy najmu, ważną kwestią jest zgodnie z powyższym, iż wynajmującym będą wspólnicy, a nie sama spółka, która nie posiada osobowości prawnej, przez co nie może być stroną zobowiązania. Co istotne jednak, należy wskazać, że podane osoby są wspólnikami określonej spółki cywilnej, co umożliwi dokonywanie rozliczeń z tego tytułu przez samą spółkę. Sam tytuł prawny do lokalu objętego umową najmu powinien opiewać na wspólników spółki cywilnej, gdyż spółka cywilna nie może być podmiotem posiadającym prawo własności. W przypadku wniesienia przez wspólnika wkładu w postaci prawa własności skutkuje to przejściem własności przedmiotu wkładu także na pozostałych wspólników, przez co wspólnik wnoszący wkład nie jest już jego wyłącznym właścicielem, a staje się współuprawnionym wraz z pozostałymi wspólnikami.

Zawierając umowę ze spółką cywilną, roztropnym i pożądanym działaniem jest zebranie wiadomości
w zakresie wszystkich wspólników spółki cywilnej jak i samej umowy spółki cywilnej. Należy pamiętać, że do reprezentacji spółki cywilnej mogą być uprawnieni wszyscy wspólnicy, ale postanowienia samej umowy mogą również to ograniczać poprzez wskazanie wybranych/wybranego wspólników/wspólnika jako uprawnionego do reprezentowania spółki, a więc m.in. zaciągania zobowiązań w imieniu spółki, a dokładnie mówiąc wspólników spółki. W obrocie gospodarczy można zauważyć praktykę żądania przedstawienia umowy spółki przed zawarciem danej umowy celem umożliwienia zapoznania się z jej treścią przez drugą stronę, a także załączanie w formie jednego z załączników zawieranej umowy właśnie umowy spółki cywilnej. Umożliwia to swego rodzaju gwarancję co do zapisów umowy spółki czy wspólników ją zawierających, ale także zabezpieczenie w postaci danych jakie wspólnicy podali w umowie spółki cywilnej w celu identyfikacji swoich osób czy prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych.

Podsumowując, spółka cywilna pomimo braku osobowości prawnej uznawana jest jako uczestnik obrotu gospodarczego, z wyraźnym akceptem silnego związku ze wspólnikami takiej spółki i ich bardzo szerokiej odpowiedzialności. Sama spółka cywilna nie jest nigdy podmiotem będącym stroną umowy, jednakże podmiotami takimi są właśnie jej wspólnicy.

Anna Dudkiewicz

prawnik
Zdanowicz i Wspólnicy
Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl