Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Warto pamiętać, że księgi wieczyste są objęte zasadą rękojmi wiary publicznej. Ta zasada chroni kupującego w przypadku, gdy kupi lokal od osoby, która nie jest właścicielem, ale jest ujawniona w dziale drugim księgi wieczystej jako właściciel. 

Są jednak przypadki, kiedy rękojmia nie chroni nabywcy – np. nie będzie chroniony, gdy w księdze wieczystej jest umieszczona wzmianka lub ostrzeżenie. Taka wzmianka informuje np. o tym, iż wpłynął do sądu wieczystoksięgowego wniosek dotyczący nieruchomości, ale nie został jeszcze przez sąd rozpatrzony. Wzmianka znajduje się na wstępie każdego działu księgi wieczystej i jest oznaczona numerem wniosku. Podając ten numer pracownikowi sądu, możemy dowiedzieć się, czego wzmianka dotyczy. Natomiast ostrzeżenie ma miejsce wówczas, gdy sąd stwierdzi, iż istnieje niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przykładowo: dotychczasowy właściciel umiera, a nowy nie zostaje ujawniony w księdze wieczystej, albo jako właściciel nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską w księdze wieczystej wpisany jest tylko jeden z małżonków. 

Rękojmia wiary publicznej nie chroni nabywcy mieszkania wtedy, gdy wiedział on albo mógł z łatwością się dowiedzieć przy dochowaniu należytej staranności, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Należyta staranność kupującego przejawia się m. in. w zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej oraz w ustaleniu, w czyim posiadaniu jest nieruchomość. Nie można oczywiście wymagać od nabywcy przeprowadzenia dochodzenia. W praktyce najczęściej wpisy w księdze wieczystej sprawdza notariusz lub prawnik reprezentujący kupującego. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl