Odpowiedzialność gminy za niezapewnienie lokalu socjalnego

Obecnie odpowiedzialność za niedostarczenie lokalu socjalnego ponosi gmina. Właściciel, który nie może wykonać wyroku eksmisyjnego z powodu niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego, posiada roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Przesłanki tej odpowiedzialności uregulowane są w art. 417 Kodeksu cywilnego. Jest to odpowiedzialność odszkodowawcza, czyli właściciel musi wykazać zaistnienie szkody i jej wysokość. Przez szkodę rozumie się zarówno faktyczną stratę jak i przede wszystkim w tym przypadku utracone korzyści, pod warunkiem, że pozostają w adekwatnym związku przyczynowym ze zdarzeniem, które szkodę wywołało.

Niestety ponownie pojawiły się w niektórych wyrokach sądowych poglądy, zgodnie z którymi orzeczenie sądowe przesądzające o przysługiwaniu uprawnienia do lokalu socjalnego nie zwalnia eksmitowanych z dotychczasowego lokalu z obowiązku uiszczania określonych należności z tytułu zajmowania tego lokalu aż do chwili zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego. Nie jest więc normalnym następstwem braku zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego powstanie szkody w postaci poniesienia niezrekompensowanych kosztów utrzymywania lokalu zajmowanego przez nieuiszczające należności osoby eksmitowane (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 kwietnia 2009 roku, IV CNP 98/08). Co prawda wyrok ten zapadł na bazie innych przepisów, gdyż do sprawy nie stosowało się ww. ustawy i jej art. 18, to jednak pojawienie się takiej linii orzeczniczej stawia pod dużym znakiem zapytania możliwość uzyskania realnego odszkodowania od gminy przez właściciela zajmowanego przez lokatorów mieszkania, zwłaszcza, że ściągnięcie od takich osób jakichkolwiek opłat, tak i dobrowolne, jak i na drodze egzekucji komorniczej, jest w praktyce najczęściej niewykonalne. Wcześniejsze orzeczenia Sądu Najwyższego, zgodnie z którymi odpowiedzialność gminy za nieuiszczane przez takich lokatorów odszkodowania za zajmowany lokal jest niezależna od obowiązku po stronie lokatorów, były i są słuszną linią orzeczniczą, pozostającą w zgodzie z konstytucyjnym prawem do odszkodowania.

Jak przygotować się do procesu o odszkodowanie? Ciekawe wskazówki zawarte są w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 roku (III CZP 46/08). Przede wszystkim należy być przygotowanym do wykazania, że uzyskalibyśmy większy czynsz z lokalu. Sąd wskazuje, że dowodem mogłaby być umowa przedwstępna najmu z osobą zainteresowaną naszym lokalem. Za niewystarczający dowód Sąd Najwyższy uznał pismo, w którym potencjalny najemca wyraził zainteresowanie wynajęciem lokalu, gdyż nie przesądzało to jeszcze, że lokal zostałby faktycznie wynajęty za taką stawkę. Jak widać, nie mogą być to tylko czcze spekulacje, ile zarobilibyśmy na rynkowym wynajmie lokalu. Oczywiście wymaganie przez sąd przedłożenia umowy przedwstępnej najmu też nie chroni w pełni gminy przed czysto spekulacyjnym jej charakterem, a tym samym przed odszkodowaniem, gdyż każda umowa, w tym przedwstępna umowa najmu, może zostać rozwiązana zaraz po uprawomocnieniu się wyroku o odszkodowanie.

Aleksandra Dalecka

adwokat

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl