Czy w trakcie trwania umowy najmu lokalu użytkowego właściciel może podnieść czynsz?

Art. 685¹ Kodeksu cywilnego dopuszcza możliwość podwyższenia czynszu za najem lokali w trakcie trwania umowy. Z uwagi na fakt, iż podwyższenie czynszu za lokal mieszkalny odbywa się na mocy przepisów szczególnych, tj. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, gminnym zasobie mieszkaniowym oraz zmianie Kodeksu cywilnego, regulacja w/w przepisu dotyczy najmu lokali użytkowych, ale tylko takich, dla których umowa najmu została zawarta po 1 stycznia 2005 roku. 

Podwyższenie czynszu za najem lokali użytkowych dokonywane jest poprzez złożenie przez wynajmującego stosownego oświadczenia woli w przedmiocie wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu. Oświadczenie takie dla swojej skuteczności musi zostać złożone w oznaczonym przez ustawę terminie i w taki sposób, aby doszło do wiadomości najemcy. Wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu powinno być złożone na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego przed planowanym podwyższeniem czynszu. 

Zasadniczym problemem jest fakt, iż regulacja art. 685¹ Kodeksu cywilnego nie jest dostosowana do regulacji z zakresu możliwości wypowiedzenia umów zawartych na czas nieoznaczony. Zgodnie bowiem z art. 688 Kodeksu cywilnego strona ma prawo wypowiedzieć umowę najmu na trzy miesiące na przód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zatem, o ile najemca nie zgadza się z nową stawką czynszu, nie ma prawnej możliwości wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym i musi jeszcze przynajmniej przez trzy miesiące płacić czynsz w nowej podwyższonej kwocie. 

Podwyżka, dokonana na podstawie w/w przepisu, ma również zastosowanie do najmu lokali na czas oznaczony, bowiem ustawodawca nie ogranicza zastosowania jej jedynie do umów zawartych na czas nieoznaczony. Najemca wówczas nie posiada żadnej ochrony, chyba, że umowa jako jedną z okoliczności wypowiedzenia umowy przewiduje podwyższenia czynszu. 

Brak korelacji przepisu z art. 685¹ Kodeksu cywilnego z przepisami dotyczącymi wypowiedzenia, powoduje, iż regulacja ta nie chroni w sposób właściwy najemcy. Przepis bowiem nie wymaga akceptacji najemcy dla nowej stawki czynszu, jak również ustawa nie wskazuje, iż podwyżka czynszu, na którą zgody nie wyraża najemca, jest podstawą rozwiązania umowy lub jej wypowiedzenia przez najemcę. 

Podkreślić należy, iż bardzo często w profesjonalnym obrocie gospodarczym, strony w umowach najmu, zarówno na czas oznaczony, jak również nieoznaczony, zawierają klauzulę waloryzacji czynszu, która określa zasady możliwości dokonania podwyżki stawki czynszu, a z drugiej strony zabezpiecza prawa najemcy. Wówczas taka umowna klauzula, zgodnie z zasadą swobody umów, ma pierwszeństwo przed normą art. 685¹ Kodeksu cywilnego, która ma charakter dyspozytywny. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl