Jak pociągnąć zarządcę (administratora profesjonalnego) do odpowiedzialności?

Zakres odpowiedzialności zarządcy nieruchomości obejmuje odpowiedzialność cywilną i zawodową, jak też karną. Obowiązki zarządcy nieruchomości i zasady odpowiedzialności zostały opisane w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ustawa wskazuje, że zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości. Zarządca nieruchomości może wykonywać czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem. 

Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Zatem osoba poszkodowana na skutek działań zarządcy nieruchomości, dochodzi wypłaty odszkodowania od ubezpieczyciela. 

Ponadto, zarówno za swoje działania, jaki i za działania osób wykonujących czynności pod nadzorem zarządcy nieruchomości, zarządca ponosi odpowiedzialność zawodową. Postępowanie dyscyplinarne przeciwko zarządcy wszczynane jest z urzędu przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (obecnie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej), choć sygnałem do jego wszczęcia może być doniesienie osoby mającej zastrzeżenia do sposobu działania zarządcy. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie będzie prowadzone, jeżeli od dnia zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej do dnia otrzymania informacji przez właściwego ministra upłynęły 3 lata. Wobec zarządcy mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności zawodowej następujące kary dyscyplinarne: upomnienie, nagana, zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku, pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie, pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia. 

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje również odpowiedzialność karną dla osób wykonujących działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, jak też dla zarządców nieruchomości, którzy powierzają wykonywanie ww. czynności osobie bez odpowiednich uprawnień i licencji zawodowych. Przepisy przewidują karę aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny, a postępowanie w tych sprawach toczy się w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl