Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej udziałami i lokalami.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. („Ustawa”) zasadą jest, iż głosowania nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnotę mieszkaniową odbywają się według wielkości udziałów. Przy tym należy zauważyć, iż przez udział każdego członka wspólnoty uważa się jedynie wielkość prawa własności przysługującą oznaczonemu członkowi wspólnoty. Do określenia udziałów danego członka wspólnoty nie wlicza się udziałów innych członków, którzy udzielili mu pełnomocnictwa do głosowania na zebraniu wspólnoty w ich imieniu. Udział zatem należy utożsamiać z prawem własności, który ustalany jest w oparciu o treść aktualnej księgi wieczystej nieruchomości gruntowej. 

Ustawa jednak przewiduje możliwość głosowania w sposób odmienny niż udziałami poprzez przyjęcie, iż na każdego członka wspólnoty przypada jeden głos, niezależnie od wielkości jego udziału. Tryb głosowania poprzez przyjęcie, iż na każdego członka wspólnoty przypada jeden głos może zostać wprowadzony w umowie lub poprzez przyjęcie uchwały podjętej w trybie głosów udziałowych o zmianie sposobu głosowania w zakresie oznaczenia przypadających głosów na danego właściciela. 

Ponadto na podstawie art. 23 ust. 2a Ustawy tryb głosowania w stosunku jeden członek – jeden głos, może zostać wprowadzony, o ile suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo o ile większość udziałów należy do jednego właściciela lub kiedy są łącznie spełnione powyższe przesłanki. Podkreślić należy, iż dla wprowadzenia zmiany sposobu głosowania wystarczające jest, aby wystąpiła przynajmniej jedna przesłanka. W takiej sytuacji zmiana sposobu głosowania wprowadzana jest na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten stanowi przejaw ochrony praw mniejszości przed dominacją właściciela większościowego. Zgłoszenie wniosku o zmianę trybu z głosowania udziałowego jest zatem zasadne w sytuacji, w której właściciel większościowy w sposób odmienny od mniejszości kształtuje działanie wspólnoty, czego skutkiem jest narzucenie swojej woli mniejszości oraz blokowanie jej inicjatyw. W takim przypadku głosowanie na zasadzie jeden właściciel – jeden głos stanowi najlepszy sposób ochrony mniejszości, warto zatem organizować się celem zgłoszenia wniosku o zmianę trybu głosowania. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl