Możliwość podwyższenia wysokości czynszu w umowach najmu między przedsiębiorcami

Nowelizacja Kodeksu cywilnego z 2001 r. wprowadziła pierwotnie prawo do wypowiedzenia wysokości czynszu w umowach najmu na podstawie nowego art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Celem tej nowelizacji było zapewnienie wynajmującemu możliwości dostosowania wysokości czynszu do warunków rynkowych i ekonomicznych. W celu zobrazowania sytuacji, prześledzimy, jak przepis ten zmieniał swoje brzmienie i zakres stosowania w kolejnych nowelizacjach. I tak, art. 685¹ Kodeksu cywilnego w brzemieniu z 2001 r. miał zastosowanie do stosunków najmu zawartych przed jego wejściem w życie i dotyczył najmu lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony. 

Przepis art. 685¹ Kodeksu cywilnego został w 2003 r. zmieniony. W wyniku tej nowelizacji od 1 stycznia 2004 r. możliwość wypowiedzenia wysokości czynszu została przez ustawodawcę ograniczona, bowiem dotyczyła jedynie umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas nieoznaczony. Przepis ten miał zastosowanie do umów najmu lokali mieszkalnych zawartych przed 1 stycznia 2004 r. Zatem z datą wejścia w życie nowelizacji została wyłączona możliwość wypowiedzenia wysokości czynszu w stosunkach najmu lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalnym, w tym również w umowach lokali użytkowych, zawieranych przez przedsiębiorców w obrocie gospodarczym. 

Kolejna nowelizacja art. 685¹ Kodeksu cywilnego, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2005 r., przywróciła możliwość dokonywania wypowiedzenia wysokości czynszu we wszystkich umowach najmu lokali. Wypowiedzenie to może być obecnie zatem stosowane zarówno w najmach lokali mieszkalnych, jak również lokali użytkowych, zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony. Ostatnia nowelizacja art. 685¹ Kodeksu cywilnego pozwala na stosowanie wypowiedzenia wysokości czynszu do wszystkich stosunków z umów najmu lokali, jednak jedynie zawartych od dnia 1 stycznia 2005 r. Nowelizacja ta bowiem nie ma zastosowania do stosunków najmu powstałych na podstawie umów zawartych przed tą datą. 

Obecnie zatem, o ile umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta przez przedsiębiorców po 1 stycznia 2005 r., możliwe jest wypowiedzenie wysokości czynszu. Takie wypowiedzenie czynszu nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi wymaganiami oraz nie jest ograniczone co do górnej wysokości czynszu po podwyżce. Wynajmujący ma prawo dokonać wypowiedzenie jedynie z zachowaniem terminu ustawowego, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. 

Oczywiście kodeksowe prawo do wypowiedzenia wysokości czynszu nie będzie miało zastosowania do umów najmów lokatorskich, uregulowanych w odrębnej ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym oraz o zmianie Kodeksu cywilnego 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Marek Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl