Jak zapewnić z góry możliwość przymusowej eksmisji najemcy?

Możliwość przymusowej eksmisji najemcy została wprowadzona do polskiego systemu prawnego nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 17 grudnia 2009 roku (Dz. U. 2005, Nr 31, poz. 266). Ustawa ta przewiduje możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu, czyli umowy najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawartej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Jedynie zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu, zgłoszonej następnie do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, daje możliwość przymusowej eksmisji najemcy. Muszą jednak zostać spełnione dodatkowe warunki, o czym ustawodawca stanowi w art. 19a ust. 2. wspomnianej powyżej ustawy. Do umowy najmu musi zostać dołączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji, wraz z zobowiązaniem do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu. Ponadto, najemca musi również wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkiwać po wykonaniu egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Aby zapobiec możliwości fikcyjnego wpisywania adresu innego lokalu przez najemcę, ustawodawca dodatkowo wskazał na konieczność dołączenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego, zawierającego zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu ujętym w oświadczeniu. Wynajmujący może przy tym zażądać, aby oświadczenie było opatrzone notarialnie poświadczonym podpisem. W przypadku niemożności zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu, obowiązkiem najemcy jest poinformowanie wynajmującego w ciągu 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym fakcie, o innym lokalu, w którym mógłby on zamieszkać wraz z przedłożeniem oświadczenia osoby uprawnionej do tego lokalu. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najemcy stosunek najmu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Nie ulega wątpliwości, że eksmisja lokatora, z którym zawarliśmy umowę najmu okazjonalnego, nastąpi szybciej, aniżeli najemcy, który podpisał „zwykłą” umowę najmu. Sąd bowiem oświadczeniu lokatora mającemu formę aktu notarialnego nada klauzulę wykonalności, na podstawie której komornik będzie mógł wyegzekwować opuszczenie przez niego lokalu, bez konieczności uprzedniego wydania przez sąd wyroku w przedmiocie eksmisji.

Powyższe nie zmienia jednak faktu, że skuteczne zawarcie takiej umowy najmu w praktyce związane jest ze sporymi utrudnieniami, zarówno ze strony najemcy, jak i wynajmującego. Jeżeli bowiem wynajmującemu zależy na jak najszybszym zawarciu umowy, to powyższe warunki będą skutecznie odstraszały potencjalnych najemców. Zgłaszanie umów najmu do urzędu skarbowego również nie jest częstą praktyką ze strony wynajmujących. Być może omawiana regulacja miała to zmienić, trafnym wydaje się być jednak stwierdzenie, że takiego skutku raczej nie osiągnięto.

Emilia Bartosiak

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl