Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w przypadku wspólnot mieszkaniowych – kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty na roboty budowlane?

Ustawa z dnia 24 czerwca 2012 roku o własności lokali („Ustawa”) wskazuje, iż sprawami wspólnoty, w przypadku, kiedy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż siedem, kieruje jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd. Zarząd z zgodnie z art. 22 ust. 1 w/w ustawy uprawniony jest do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności lub udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do jej dokonania. 

Ustawa w art. 22 ust. 3 Ustawy wskazuje katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, na których dokonanie niezbędna jest zgoda Wspólnoty wyrażona w formie uchwały. Wśród czynności wskazanych w w/w art. 22 ust. 3 pkt. 5 Ustawy jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Do podjęcia takiej czynności niezbędna jest uchwała Wspólnoty, w której zostanie wyrażona zgoda. Zatem zgoda wspólnoty na budowę, która skutkuje ingerencją w nieruchomość wspólną jest niezbędna. Bez zgody nie ma możliwości dokonania zmian budowlanych w nieruchomości wspólnej. 

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie zgody na budowy w nieruchomości wspólnej powinna być podjęta przed uzyskaniem pozwolenia na budowę przez inwestora. Podkreślić należy, iż dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę organ bada kwestię merytoryczne, w tym również posiadanie zgody wspólnoty na dokonanie zmian budowlanych w nieruchomości wspólnej. Samo zgłoszenie planowanych prac budowlanych, w sytuacji, w której inwestor nie posiada pozwolenia na budowę, nie obliguje wspólnoty do podjęcia uchwały. Jednak z uwagi na zapewnienie ochrony interesu wspólnoty mieszkaniowej zasadne jest rozstrzygnięcie przedmiotowej kwestii w drodze uchwały już na etapie zgłoszenia lub wydania decyzji o warunkach zabudowy. 

Wspólnota mieszkaniowa posiada przymiot strony w postępowaniach administracyjnych dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji z zakresu pozwoleń na budowę. Decyzje te w sposób bezpośredni dotyczą sfery prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Zakres uprawnień wspólnoty w postępowaniach administracyjnych dotyczących zmian budowlanych w nieruchomościach będących pod zarządem wspólnoty potwierdza również orzecznictwo administracyjne. Decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenia budowlane dotyczącą bezpośrednio sfery prawnej wspólnot z uwagi na wpływ ich skutków na nieruchomość wspólną, zatem wspólnoty mieszkaniowe posiadają przymiot strony postępowania (postanowienie Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 listopada 2011 roku w sprawie II SA/Gd 653/11). 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl