Jak odwołać się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste?

Od momentu ustanowienia na rzecz oznaczonej osoby prawa użytkowania wieczystego jest ona zobowiązana do opłacania rocznej opłaty, która jest ustalana na podstawie art. 72 - 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. W tym samym trybie dochodzi do zmiany opłaty rocznej. Wiele osób w ostatnim czasie otrzymuje decyzję o podwyższeniu opłaty za użytkowanie wieczyste. Sytuacja ta przede wszystkim szczególnie nasilona jest w dużych miastach, w tym w Warszawie. 

Zmiana wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste ma jednak ustawowe ograniczenia zarówno czasowe, jak również przedmiotowe i podmiotowe. Nadto przepisy przewidują szczególną procedurę odwoławczą od zmiany opłaty za użytkowanie wieczyste, która ma dwustopniowy charakter – administracyjny i sądowy. 

Aby zmiana opłaty została przeprowadza w sposób zgodny z przepisami, konieczne jest jej dokonanie przez właściwy organ. Uprawnionym do zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste uprawniony jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, czyli organ wykonawczy gminy. Tylko zatem działanie podjęte przez powyższe organy gminy lub podmiot posiadający specjalne upoważnienie w trybie art. 268 Kodeksu postępowania administracyjnego wydane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, ma charakter legalny. 

Drugim czynnikiem decydującym o dopuszczalności zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste uzależnione jest dokonanie podwyżki we właściwym czasie. Nie ma bowiem podstaw do wydawania decyzji zmieniającej częściej niż co 3 lata oraz wówczas, gdy wartość nieruchomości nie uległa zmianie (art. 77 ust. 1 Ustawy). Zmiana opłaty, która z reguły jest podwyższeniem wartości opłaty, może zatem być dokonywana w odstępach czasu, które jednak nie mogą być krótsze niż trzy lata. Zmiana opłaty dokonana wcześniej niż przed upływem 3 lat od ostatniego ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste dotknięta jest zatem wadą prawną, która decyduje o możliwości jej podważenia w procedurze odwoławczej. 

Zmiana dotychczasowej stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dokonywana jest w szczególnym trybie poprzez wypowiedzenie przez organ uprawniony obowiązującej opłaty z jednoczesnym złożeniem oferty nowej stawki opłaty. Przy czym wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłaty rocznej powinno nastąpić przed 31 grudnia roku poprzedzającego zmianę wysokości opłaty. W wypowiedzeniu powinien zostać określony sposób i podstawa naliczenia nowej stawki opłaty oraz pouczenie o możliwości zakwestionowania zmiany opłaty. Do wypowiedzenia powinien zostać załączony operat szacunkowy, stanowiący podstawę dokonanej zmiany lub informacja o miejscu i możliwości zapoznania się z wyceną nieruchomości.

Poza powyższymi wymaganiami o charakterze czasowym, podmiotowym i przedmiotowym, specyficzna dla zmiany opłat za użytkowanie wieczyste jest również procedura odwoławcza od nowej stawki opłaty, o której napiszemy w następnym poście.

Paulina Adamczyk

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl