Jak właściciel mieszkania może zabezpieczyć skuteczność eksmisji najemcy?

W polskim prawie najemca lokalu posiada bardzo silną pozycję, która w znaczny sposób ogranicza możliwość jego eksmisji po wypowiedzeniu umowy najmu. Ustawodawca wychodząc naprzeciw oczekiwaniom właścicieli mieszkań, w 2009 roku dokonał nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Wprowadził instytucję najmu okazjonalnego, która pomimo swojego skomplikowanego charakteru, skuteczniej zabezpiecza możliwość eksmisji z lokalu.

Na wstępie należy najpierw wyjaśnić procedurę eksmisyjną, mającą zastosowanie przy standardowych umowach najmu lokalu. Pierwszym krokiem jaki musi wykonać wynajmujący, aby doprowadzić do wyprowadzenia się lokatora, jest złożenie wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli najemca, po skutecznym wypowiedzeniu, odmawia dobrowolnego opuszczenia lokalu, wówczas jedynym środkiem prawnym mogącym zmusić go wyprowadzki jest złożenie przez wynajmującego pozwu o eksmisję. Wygranie przez wynajmującego procesu eksmisyjnego nie daje mu jednak żadnej gwarancji szybkiego usunięcia lokatora z zajmowanego mieszkania. W polskim prawie nie istnieje bowiem możliwość dokonania tzw. eksmisji „na bruk”. Jeżeli w wyroku sąd orzeknie o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego, wówczas gmina ma obowiązek zapewnić eksmitowanej osobie stosowny lokal. Do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, wykonanie orzeczenia ulega wstrzymaniu, co oznacza, że eksmisja nie może zostać do tego czasu przeprowadzona. Ze względu na brak dysponowania przez gminy dostateczną ilością mieszkań socjalnych, wstrzymanie wykonania eksmisji może trwać przez bardzo długi okres . Brak orzeczenia przez sąd w wyroku eksmisyjnym o prawie do lokalu socjalnego także nie oznacza, iż eksmisja lokatora nastąpi szybko i bez większego problemu. Jak wskazano powyżej, polskie prawo zakazuje eksmitowania lokatorów „na bruk”. W związku z tym, gmina ma obowiązek zapewnić osobie eksmitowanej, której nie przyznano lokalu socjalnego, pomieszczenie tymczasowe lub miejsce w placówce zapewniającej nocleg. Wyrok eksmisyjny nie zostanie wykonany do czasu wskazania przez gminę lub przez wynajmującego miejsca, do którego mógłby się przenieść eksmitowany lokator. Do pewnego stopnia może tu pomóc własna inicjatywa właściciela. Kancelaria może udzielić porady prawnej w tym zakresie. Co istotne, poza określonymi w ustawie przypadkami, eksmisja do tymczasowego pomieszczenia lub noclegowni nie może nastąpić w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku. Opróżnienie lokalu przez najemcę może zatem trwać wiele miesięcy.

Przed opisanymi powyżej trudnościami związanymi z eksmisją najemcy może ochronić wynajmującego zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Jest to umowa o skomplikowanym charakterze, jednakże daje gwarancję szybszego i skuteczniejszego usunięcia opornego lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić zajmowanego lokalu. 

Na wstępie należy wyjaśnić, iż umowa najmu okazjonalnego dotyczy jedynie lokali przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Poza pewnymi wyjątkami, może ona zostać zawarta jedynie na czas oznaczony, nie przekraczający jednak dziesięciu lat. Sama umowa, jak i wszystkie jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Podlega ona obligatoryjnemu zgłoszeniu naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela nieruchomości. Zgłoszenie musi nastąpić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli wynajmujący nie wypełni powyższego obowiązku, wówczas nie będzie on mógł skorzystać z uprawnień wynikających z zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Tym samym, w przypadku zaistnienia konieczności eksmisji, właściciel będzie zmuszony skorzystać ze standardowej procedury, obowiązujące w przypadku typowej umowy najmu lokalu. Co istotne, do umowy najmu okazjonalnego konieczne jest załączenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie podanym przez wynajmującego. Wskazane oświadczenie musi zostać złożone przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Ponadto, załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ustawa wymaga także, aby do umowy najmu okazjonalnego załączyć oświadczenie właściciela lokalu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. 

Właściciel mieszkania, będący osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, który zawarł umowę najmu okazjonalnego, może dokonać eksmisji lokatora, który bezprawnie zajmuje lokal, bez konieczności kierowaniu do sądu pozwu o opróżnienie lokalu. W tym celu właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie opróżnienia lokalu, poza oznaczeniem właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazania umowy najmu okazjonalnego oraz podania przyczyny ustania stosunku z niej wynikającego, musi określać termin na opuszczenie lokalu. Nie może on być jednak krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy. W przypadku, kiedy najemca nie opuścił we wskazanym terminie zajmowanego lokalu, wówczas właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym to najemca podpisując umowę najmu okazjonalnego oświadczył, iż podda się egzekucji. Odpada więc cała żmudna ścieżka sądowa, czyli postępowanie o wydanie wyroku eksmisyjnego przez sąd. Wskazany akt notarialny, zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego komornik może dokonać skutecznej eksmisji z lokalu. Co istotne, w przypadku umowy najmu okazjonalnego,nie obowiązują ograniczenia w eksmisji, charakterystyczne dla standardowej umowy najmu. Oznacza to, że gmina ani wynajmujący nie są zobowiązani zapewnić wynajmującemu lokal, do którego będzie mógł się przenieść po wyprowadzce, zaś eksmisję można przeprowadzić o każdej porze roku.

W razie potrzeby Kancelaria świadczy pomoc przy przygotowaniu umowy najmu wraz ze stosownymi oświadczeniami, jak też udziela pomocy prawnej w postępowaniach o eksmisję. 

Agata Aksanowska

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl