Skutki nabycia nieruchomości w egzekucji

Jeśli zdecydowaliśmy się nabyć nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym, to stajemy się jej właścicielem z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przeniesieniu własności. To postanowienie stanowi także podstawę do wpisania w księdze wieczystej nowego właściciela nieruchomości. 

Co zrobić jednak, gdy poprzedni właściciel lub inne osoby nie chcą dobrowolnie opuścić nieruchomości? Pozostaje droga eksmisji, z tym, że nie ma potrzeby przechodzenia całego postępowania o eksmisję przed sądem. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności na naszą rzecz jest także tytułem wykonawczym, który należy w takiej sytuacji złożyć do komornika, wraz z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji, do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności (art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego). W eksmisji będą miały jednak zastosowanie przepisy ochronne dla lokatorów.

Poza tym od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca zyskuje także określone prawa i obowiązki wynikające z bycia właścicielem nieruchomości. I tak od tej daty na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości, np. czynsz z najmu. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publiczno-prawne nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Zasadą jest nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym bez jakichkolwiek obciążeń, co dotyczy przede wszystkim hipoteki. Jednak niektóre prawa pozostają w mocy mimo zmiany właściciela i są to: 1)prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 2)służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 3)służebność przesyłu. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Nie wygasają również ciążące na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

O dalszych skutkach nabycia własności w postępowaniu egzekucyjnym napiszemy w kolejnym poście.

Aleksandra Dalecka

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl