Skutki zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym (dla najmów i dzierżawy) - cz. II

W poprzednim poście (kliknij tutaj) omówiliśmy skutki przysądzenia własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Obecnie skupimy się na skutkach zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym dla ustanowionych na nieruchomości najmach i dzierżawach. 

Otóż zgodnie z art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Co to w praktyce oznacza? Otóż stosuje się wówczas Art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, a powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Przepis ten jednak nie znajdzie zastosowania w całości do umów dzierżawy i najmu w przypadku zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, gdyż Kodeks postępowania cywilnego zawiera własną regulację wypowiedzenia niektórych typów umów zawartych na czas oznaczony. Mianowicie w przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym pozwala zatem wypowiedzieć najmy na czas oznaczony zawarte na okres dłuższy niż 2 lata. Oczywiście jest też możliwość wypowiedzenia umów na czas nieoznaczony. Krótsze najmy czy dzierżawy muszą być przez nowego nabywcę tolerowane, chyba, że uda się je rozwiązać w drodze porozumienia stron lub nie były one zawarte w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz nie została wydana najemcy.

Aleksandra Dalecka

Prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl