Wielu najemców zastanawia się jak podoła zaistniałej sytuacji pandemii. Pozamykana działalność gospodarcza, ograniczenia w dostępie klientów, a czynsz płacić trzeba. Czy jednak na pewno? czy nie da się nic z tym zrobić? W indywidualnych kwestiach renegocjacji lub rozwiązywania umów najmu zachęcamy do kontaktu z Kancelarią Zdanowicz i Wspólnicy (link). Poniżej przedstawiamy regulację prawną.
Wpływ zaistniałych w związku z epidemią zmian przepisów prawa na sytuację stron umów najmu jest zróżnicowany, bowiem zależy od tego z jakim rodzajem lokalu i gdzie umiejscowionym mamy do czynienia oraz jaka działalność jest w nim prowadzona. Wobec braku uniwersalnych reguł, poszczególne umowy będą wymagały przeanalizowania. Poniżej ogólne informacje dotyczące wprowadzonych zmian.
Dnia 2 marca 2020 r. uchwalono ustawę o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, która doczekała się już szeregu nowelizacji („Specustawa”). W zakresie najmów zmieniona została od dnia 31 marca 2020 r. Natomiast Rozporządzeniami Ministra Zdrowia i Rady Ministrów, wobec stanu epidemii na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej, wprowadzono szereg ograniczeń w prowadzeniu działalności, stopniowo zwiększając podmiotowy i przedmiotowy zakres zakazów. W chwili obecnej stan epidemii nadal obowiązuje, niemniej jednak poszczególne ograniczenia działalności są stopniowo znoszone.
Wygaśnięcie zobowiązań stron
W odniesieniu do umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, art. 15ze znowelizowanej Specustawy przewiduje w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron tych umów we wskazanych obiektach. Dotyczy to zarówno lokali i jak i tzw. wysp. Zważywszy jednak na stopniowe ograniczanie działalności poszczególnych branż i obiektów, owo wygaśnięcie zobowiązań będzie zróżnicowane w czasie dla różnych umów. Co ważne, aby doszło do takiego wygaśnięcia zobowiązań, uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową o wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy. Taką ofertę trzeba złożyć w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Bezskuteczny upływ ww. terminu na złożenie oferty, powoduje że do danej umowy nie będzie miało zastosowanie ww. wygaśnięcie zobowiązań. Taka regulacja powoduje dla wynajmującego stan niepewności, czy dany najemca będzie korzystał z „dobrodziejstwa” znowelizowanej Specustawy czy też nie.
Jaki widać przepis jest mało precyzyjny, co z pewnością będzie w przyszłości rodziło szereg sporów, powodując konieczność ich rozstrzygania przez sądy. Tytułem przykładu - nie budzi wątpliwości, że mimo wygaśnięcia zobowiązań, umowy objęte art. 15ze Specustawy trwają nadal. Ogólnie mówiąc, w umowach najmu mamy z jednej strony zobowiązanie najemcy do zapłaty czynszu, a z drugiej – zobowiązanie wynajmującego do udostępnienia lokalu. Brak płatności czynszu zdaje się oczywisty, ale czy wygaśnięcie zobowiązań powoduje konieczność wyprowadzenia się najemcy z lokalu? Jak traktować zobowiązanie wynajmującego do zapewnienia np. ochrony danego obiektu? Niestety ustawodawca nie uregulował szczegółowo relacji stron po wygaśnięciu zobowiązań.
Ponadto w przywołanym przepisie Specustawy wskazano, że nie uchybia on właściwym przepisom kodeksu cywilnego regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Jako, że kodeks cywilny nie zawiera wprost owych regulacji, należy przyjąć, że ustawodawca miał na myśli takie klauzule jak nadzwyczajnej zmiany okoliczności czy niemożliwości świadczenia. Zostały one omówione we wcześniejszych naszych publikacjach.
Przedłużenie umów terminowych i terminów wypowiedzenia oraz zakaz wypowiadania umów
Nowelizując Specustawę wprowadzono też zasadę przedłużenia na warunkach dotychczasowych czasu obowiązywania umów najmu (zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu) do dnia 30 czerwca 2020 r. na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie najemcy musi zostać złożone wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy. Jednocześnie zastrzeżono, że powyższe rozwiązanie nie będzie miało zastosowania w enumeratywnie wymienionych w Specustawie przypadkach. Przykładowo - jeżeli najemca w okresie co najmniej 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie specustawy, tj. 31 marca 2020 r. był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc lub gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.
Odnośnie wypowiedzenia umów, wprowadzono możliwość przedłużenia do dnia 30 czerwca 2020 r., na mocy oświadczenia woli najemcy, terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wypowiedzenia wysokości czynszu w takim lokalu, dokonanego przez wynajmującego. Dotyczy to sytuacji, gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wypowiedzenie wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie Specustawy, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, lecz przed dniem 30 czerwca 2020 r. Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu ww. wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 r., najemca musi złożyć wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu terminu złożonego wypowiedzenia. Powyższa regulacja przedłużenia terminu wypowiedzenia na ma zastosowania w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Ponadto ustanowiono, obowiązujący do dnia 30 czerwca 2020 r., zakaz wypowiedzenia najemcy umowy najmu lokalu lub wysokości czynszu w takim lokalu, z tym, że zakaz ten nie dotyczy wszystkich najemców. Przykładowo, można wypowiedzieć (i) umowę najmu lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, pkt 3 lub pkt 4 ustawy z o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, (ii) umowę najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu lub (iii) umowę najmu lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalnym w przypadku naruszenia przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania lokalu.
Jak widać ustawodawca nie zdecydował się na kompleksowe rozwiązania odnośnie umów najmu, na rzecz fragmentarycznego regulowania poszczególnych kwestii, co z pewnością powodować będzie spory.
Gabriela Waraszkiewicz
kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz
Prosimy o pozostawienie komentarza w temacie posta. Jesteśmy wdzięczni za Państwa opinie.
W tym miejscu nie udzielamy indywidualnych porad prawnych. Jeśli jesteście Państwo zainteresowani pomocą prawną, prosimy o mailowy (blog@zdanowiczlegal.pl) lub telefoniczny (+22 525 84 44) kontakt z Kancelarią. Koszt pomocy prawnej uzależniony jest od stopnia skomplikowania, charakteru sprawy i nakładu pracy prawnika. Udzielamy także e-porady.
Posty są aktualne w dniu ich publikacji. Nie odpowiadamy za późniejsze zmiany prawa.