Kaucja jako zabezpieczenia przy umowie najmu

Kaucja to suma pieniężna, która składana jest jako gwarancja dotrzymania zobowiązania. W przypadku niewywiązania się z zobowiązania, stanowi ona odszkodowanie. Z istoty jej zabezpieczającego charakteru wynika, iż ze swej natury nie jest ona świadczeniem ostatecznym, a co do zasady świadczeniem zwrotnym. 

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zawarcie umowy najmu lokalu może zostać uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, a więc z tytułu niezapłaconego czynszu, czy też napraw obciążających najemcę, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Ustawodawca określił górną granicę wysokości kaucji - nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. 

We wspomnianej wyżej ustawie wymienione zostały również sytuacje, w których kaucji nie pobiera się. Chodzi tu o zawarcie umowy dotyczącej najmu lokalu zamiennego lub socjalnego oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokalu, gdy najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. 

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu, a więc umowy najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawartej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, może również zostać uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W tym przypadku jednak kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. 

Każdorazowo kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. W przypadku, gdy wynajmujący uchylałby się od obowiązku zwrotu kaucji, lub też wypłacił nam jedynie jej część, co w naszym odczuciu byłoby nieuzasadnione, należy wezwać go pismem wysłanym najlepiej za potwierdzeniem odbioru (dla celów dowodowych) do zwrotu należnej nam kwoty, wskazując odpowiedni termin do dokonania tej czynności. Po jego bezskutecznym upływie pozostaje nam złożenie do sądu pozwu o zapłatę, o czym powinniśmy też poinformować wynajmującego w wysłanym mu piśmie. 

Jeżeli natomiast kaucja nie wystarczy na pokrycie wszystkich należności najemcy w stosunku do wynajmującego, bo na przykład doszło do potrącenie kwoty ostatniego czynszu z kaucji, wynajmujący może dochodzić od najemcy nadwyżki. Po odmowie spełnienia przedstawionych roszczeń wynajmujący będzie musiał wystąpić na drogę sądową i zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego, to na nim ciąży obowiązek udowodnienia obowiązku najemcy zaspokojenia danego roszczenia. 

Emilia Bartosiak 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl