Korzystanie z lokalu po ustaniu stosunku najmu – czego można żądać od bezprawnie zajmującego lokal?

W przypadku zakończenia stosunku najmu, niezależnie od przyczyny ustania stosunku zobowiązaniowego, zatem niezależnie czy umowa została wypowiedziana czy też upłynął termin, na który była zawarta, najemca jest zobowiązany do zwrotu przedmiotu najmu do wynajmującego. 

Jeżeli jednak zobowiązanie najemcy do opróżnienia lokalu nie zostało przez niego wykonane, lokal nie został przez niego zdany, to najemca zajmuje lokal bez podstawy prawnej. Wówczas na podstawie art. 18 ustawy o ochronie lokatorów, gminnym zasobie mieszkaniowym oraz zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku („Ustawa”) jest zobowiązany wobec wynajmującego do ponoszenia comiesięcznych opłat za bezumowne korzystanie z lokalu. Wysokość odszkodowania przysługującego wynajmującemu z tytułu bezumownego zajmowania lokalu równa jest wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, wynajmujący może żądać od osoby, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego odszkodowania uzupełniającego, które pozwala na pełne pokrycie straty wynajmującego. Jednak pobieranie wyższych niż stawka czynszu opłat za bezumowne korzystanie z lokalu powinno zostać przez wynajmującego uzasadnione. 

Analogiczne uprawnienie do pobierania odszkodowania przysługuje wynajmującemu z tytułu zajmowania lokalu użytkowego bez tytułu prawnego (art. 230 Kodeksu cywilnego). Uprawniony ma prawo wówczas naliczać najemcy, który nie zwolnił lokalu pomimo zakończenia stosunku najmu, odszkodowanie w wysokości równej kwocie czynszu. Jednak jak podkreśla orzecznictwo administracyjne, do kwoty pobieranej tytułem odszkodowania nie dolicza się podatku VAT, bowiem art. 5 ust. 1 pkt 1) i ust. 2 ustawy o podatku VAT nie pozwala na pobieranie podatku od świadczenia, które nie wynika z odpłatnej czynności prawnej (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, wyrok z dnia 24 lipca 2007 roku w sprawie I SA/Gd 71/07). Zatem wynajmujący, który obciąża podmiot zajmujący lokal bez tytułu prawnego, nie ma obowiązku wystawiania faktur VAT, bowiem naliczanie odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu nie rodzi obowiązku podatkowego. Wystarczającym dokumentem potwierdzającym wysokość należnego odszkodowania w niniejszej sytuacji będzie nota księgowa wystawiana przez wynajmującego. 

Zarówno w przypadku lokalu mieszkalnego, jak również użytkowego właściciel lokalu będzie uprawniony do żądania przymusowego opróżnienia lokalu, czyli tzw. eksmisji. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl