Błędne przeprowadzenie zebrania wspólnoty mieszkaniowej a możliwość zaskarżania uchwał

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. („Ustawa”) uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową mogą być zaskarżone przez każdego członka wspólnoty, o ile są sprzeczne z prawem lub umową właścicieli albo jeśli naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób naruszają interesy skarżącego. Ustawodawca pomimo wskazania podstaw zaskarżenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej pozostawił ten katalog otwarty, bowiem po pojęciem „w inny sposób narusza interesy skarżącego” może znaleźć się szereg sytuacji, których zaistnienie będzie miało wpływ na treść uchwały. 

Ustawa w sposób jasny określa również zasady zwoływania zebrań wspólnoty mieszkaniowej, wskazując na formę oraz termin dokonania ogłoszenia o zebraniu (art. 31 i 32 Ustawy). Przepisy te jednak nie wskazują na istnienie żadnych sankcji w zakresie błędnego, sprzecznego z przepisami zwołania zebrania. Nieprawidłowe zwołanie zebrania nie jest również wyrażoną wprost w Ustawie przesłanką wzruszenia uchwał, podjętych przez członków wspólnoty na takim zebraniu. 

Należy jednak podkreślić, iż sformułowanie sztywnych zasad zwoływania zebrań wspólnot mieszkaniowych, pomimo braku sankcji w zakresie powstałych naruszeń oraz wobec braku wyraźnej podstawy ustawowej do uchylania zapadłych na takich zebrań uchwał, nie wyklucza możliwości oparcia powództwa z art. 25 Ustawy na fakcie nieprawidłowego zwołania zebrania wspólnoty. Z uwagi bowiem na otwarty katalog podstaw zaskarżenia uchwał, nie ma przeszkód, aby pozew o uchylenie uchwały dotyczył uchybień w zakresie organizacji zebrania, na którym zaskarżona uchwała zapadła. 

W przypadku jednak oparcia powództwa o uchybienia formalne w zakresie zwołania i organizacji zebrań wspólnoty, istnieje dla powoda dodatkowe utrudnienie, bowiem jako strona wywodząca z żądania skutki prawne, jest zobowiązany do wykazania zakresu naruszenia swojego interesu oraz, co istotne, wpływu uchybienia w zakresie zwołania zebrania na treść uchwały. Tylko bowiem wykazanie przed sądem, iż uchybienie formalne mogło mieć wpływ na treść uchwały, pozwoli na uwzględnienie powództwa i uchylenie uchwały. Taką konieczność potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 października 2011 r. w sprawie IV CSK 664/11, w którym stwierdził, iż „Nieuzasadnione jest wyprowadzanie z naruszenia art. 32 u.w.l. bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały, gdyż ustawodawca w art. 25 ust. 1 u.w.l. odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Tylko więc wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.” 

Powód zatem, o ile żąda uchylenia uchwały w związku z nieprawidłowościami dotyczącymi organizacji zebrania, jest zobowiązany do udowodnienia, iż o ile nieprawidłowości by nie wystąpiły, to wówczas treść uchwały byłaby odmienna. W tym zakresie możliwe jest wykazanie, iż członkowie wspólnoty nie mieli możliwości wzięcia udziału w głosowaniu, przez co frekwencja była mniejsza lub, że stanowisko w sprawie osób nieobecnych z uwagi na nieprawidłowości zwołania zebrania, spowodowałoby inny rozkład głosowania w odniesieniu do kwestii merytorycznych poddanych pod uchwałę wspólnocie. Okoliczności te mogą zostać udowodnione przez powoda przez wszystkie możliwe środki dowodowe, w tym również poprzez zeznania świadków. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl