Proces o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej - jak się przygotować?

Uchwałę wspólnoty, która jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy danego podmiotu, można zaskarżyć pozwem. W pozwie takim powód żąda uchylenia uchwały z obrotu prawnego, wskazując uzasadnienie swojego żądania oraz dowody na poparcie swojego stanowiska. Ilość i rodzaj dowodów zależny jest od indywidualnego charakteru sprawy, w tym przede wszystkim od podstawy zaskarżenia uchwały. W przypadku, gdy uchwała będzie naruszała przepisy prawa ilość dowodów będzie najczęściej mniejsza od sytuacji, w których podstawą zaskarżenia będą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu skarżącego. Wówczas okoliczności takie będą wykazane przez powoda poprzez różne dowody, w tym również często przez powołanych świadków. 

Co istotne, pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej składany jest do sądu okręgowego, właściwego dla miejsca siedziby wspólnoty, który rozpoznaje sprawę o uchylenie uchwały jako sąd I instancji. 

Powództwo może zostać wytoczone w nieprzekraczalnym terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wskazać zatem należy, iż termin ten będzie dłuższy, o ile uchwała nie została podjęta na zebraniu. W pozwie, w którym zaskarżamy uchwałę niepodjętą na zebraniu, warto wykazać termin uzyskania informacji o uchwale, celem potwierdzenia zachowania terminu do wytoczenia powództwa. Pozew składany jest do właściwego sądu okręgowego w dwóch egzemplarzach wraz z załącznikami, z których jeden komplet stanowi odpis dla pozwanego, tj. wspólnoty mieszkaniowej. W pozwie powinien zostać zawarty wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały, bowiem złożenie powództwa nie blokuje jej wykonalności. 

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podlega opłacie stałej w kwocie 200 złotych, która powinna zostać uiszczona przed wniesieniem pozwu na konto bankowe sądu okręgowego lub w znakach sądowych umieszczonych na pozwie. W przypadku braku środków na uiszczenie opłaty możliwe jest zawarcie w pozwie lub w oddzielnym piśmie, złożonym w terminie otwartym do wniesienia opłaty od pozwu, wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych, w którym powód musi wykazać swoją trudną sytuację finansową. Należy jednak pamiętać, że o ile powodem jest osoba fizyczna, w przypadku składania odrębnego lub w pozwie wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych, konieczne jest złożenie formularza z oświadczeniem majątkowym. 

Tryb postępowania w sprawie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest analogiczny jak w innych sprawach cywilnych. Pozew po kontroli formalnej, po ewentualnym uzupełnieniu jego braków, jest doręczany pozwanemu – wspólnocie mieszkaniowej, która w wyznaczonym terminie, najczęściej 14 dni może wnieść odpowiedź na pozew. Następnie sąd wyznacza termin rozprawy, na który wzywane są strony. O ile w sprawie nie ma świadków oraz innych wniosków dowodowych o wydanie dokumentów lub opinię biegłych sąd bardzo często już na pierwszej rozprawie dokonuje wydania rozstrzygnięcia w sprawie. O ile zeznają świadkowie czas postępowania w sprawie może się wydłużyć. 

Sąd, wydając rozstrzygnięcie, w przypadku uwzględniania powództwa uchyla uchwałę, natomiast w przypadku nieuwzględniania powództwa oddala pozew. Od wyroku sądu I instancji stronom służy apelacja do sądu II instancji, tj. właściwego sądu apelacyjnego. Apelacja składana jest za pośrednictwem sądu I instancji w terminie 14 dni od daty doręczenia wyroku z uzasadnieniem, o ile strona w ciągu 7 dni od publikacji wyroku złożyła wniosek o jego uzasadnienie lub w terminie 21 dni od dnia publikacji wyroku, o ile strona nie żądała jego uzasadnienia. Apelacja podlega opłacie równej opłacie od pozwu, tj. 200 złotych. Sąd apelacyjny może uchylić wyrok i przekazać ponownie sprawę do sądu I instancji, zmienić wyrok lub umorzyć postępowanie w razie cofnięcia apelacji i pozwu. 

W praktyce prowadzenia spraw przez Kancelarię bardzo często przyczyną zaskarżenia uchwał były błędy formalne przy ich podejmowaniu (z tym, że w takim przypadku należy pamiętać, że tylko te błędy, które faktycznie wpłynęły na podjęcie uchwały o danej treści będą miały znacznie dla sądu), jak i naruszanie indywidualnych interesów poszczególnych członków wspólnoty oraz nieprawidłowości w zarządzie. W naszej ocenie bardzo istotne jest należyte przygotowanie pozwu, gdyż na późniejszym etapie mogą już pojawić się formalne trudności z jego uzupełnieniem i poszerzeniem. Nawet jeśli zatem nie planujecie Państwo korzystać w całej sprawie z pomocy prawnika, warto skonsultować z Kancelarią przynajmniej treść takiego pozwu. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl