Czy komornik może zająć mieszkanie za długi wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnotę mieszkaniową, zgodnie z ustawą o własności lokali, tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6). Powstaje ona z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czyli w momencie wpisania odrębnej własności tego lokalu do księgi wieczystej. Ustawodawca przyznał wspólnocie zdolność sadową bowiem zgodnie z art. 6 in fine - Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jest ona niezbędna do realizacji zadań wspólnoty. Trzeba jednak wyraźnie podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną - nie mieści się bowiem w katalogu podmiotów wymienionych w art. 33 k.c.

Jednym z podstawowych obowiązków właścicieli lokali jest ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach uzyskiwanych z nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 u.w.l.). W przypadku niewywiązywania się z tego obowiązku właściciele lokalów narażają się na odpowiedzialność majątkową. 

W poprzednim reżimie prawnym właściciele lokali ponosili solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty, a więc wierzyciel mógł żądać całości lub części świadczenia od wszystkich właścicieli lokali łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna (art. 366 k.c). Obecnie odpowiedzialność ta wygląda inaczej. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 u.w.l). Uregulowanie to przewiduje zatem odpowiedzialność in solidum (solidarność niewłaściwą), według której jeżeli jeden z dłużników spłaci dług, drugi staje się wolny od obowiązku zapłaty długu ale w odpowiednim zakresie. Widać więc, że ustawodawca przewidział tutaj odpowiedzialność zbiorową wszystkich właścicieli. Dlatego też występując z powództwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej rozsądniej jest pozwać także właścicieli lokali. Gdy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna, będzie można skierować ją do majątku poszczególnych właścicieli. Warto jednak zaznaczyć, że właściciel lokalu odpowiada za długi wspólnoty jedynie do kwoty odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Możliwa jest i taka sytuacja – gdy wartość długu związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej urośnie do znaczącej sumy - że komornik będzie egzekwował należności z lokalu tzn. będzie mógł go zlicytować. Wzbudza to jednak pewne kontrowersje natury moralnej i prawnej. Pamiętać należy jednak, że egzekucja odbywa się według pewnej kolejności, a komornik stara się z reguły zajmować majątek tak, aby szkoda dłużnika była jak najmniejsza, więc zanim dojdzie do licytacji mieszkania w pierwszej kolejności należności egzekwuje się z gotówki innych środków płatniczych, wynagrodzenia za prace, akcji czy obligacji oraz majątku ruchomego. Proces z udziałem wspólnoty mieszkaniowej nie pozostaje bez reperkusji dla właścicieli lokali – jest to powiem proces wszystkich członków wspólnoty – a więc właścicieli lokali. Takie ukształtowanie przepisów prawa umożliwia dochodzenie odpowiedniej części zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę z indywidualnej własności należącej do właścicieli lokali. W przypadku, gdy sąd uwzględni powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powinien zastrzec właścicielom lokali prawo do powoływania się na ograniczenia swojej odpowiedzialności - jeżeli pozwany ponosi odpowiedzialność z określonych przedmiotów majątkowych albo do wysokości ich wartości, sąd może, nie wymieniając tych przedmiotów ani ich wartości, uwzględnić powództwo zastrzegając pozwanemu prawo do powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności (art. 319 k.p.c). Aby jednak można było powołać się na to ograniczenie musi być ono zastrzeżone w tytule wykonawczym (art. 837 k.p.c). 

Ponieważ ryzyko w takich sprawach jest dość duże dla właściciela lokalu, warto, by zwrócić się o profesjonalną pomoc prawną do Kancelarii. 

Michał Kaliciński

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl