W poprzednim poście (kliknij tutaj) omówiliśmy najczęstsze błędy związane z podwyższaniem opłaty za użytkowanie wieczyste, co umożliwia złożenie skutecznego odwołania. Obecnie chciałabym skupić się na samej procedurze odwoławczej i jej uwarunkowaniach.
Składa się ona z dwóch etapów, następujących po sobie, czyli z fazy rozpoznania administracyjnego oraz dalszego rozpoznania przed sądem powszechnym. Procedura ta ma charakter wyjątkowy, bowiem dochodzenie ochrony praw przez użytkownika wieczystego przed etapem sądowym poprzedza ścieżka odwołania w trybie kodeksu postępowania administracyjnego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym.
Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z wysokością opłaty rocznej po zmianie, w terminie 30 dni od dnia doręczenia wypowiedzenie dotychczasowej opłaty, może złożyć do właściwego z uwagi na miejsce położenia nieruchomości Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie opłaty. Po upływie tego terminu istnieje jeszcze możliwość złożenia wniosku o ustalenie wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu do jego złożenia. Jednak jest to procedura dość trudna i nie zawsze skuteczna – warto w takiej sprawie zdać się na Kancelarię, która oceni szanse przywrócenia terminu i ewentualnie sformułuje odpowiedni wniosek. Wniosek taki wówczas powinien zostać złożony w terminie 7 dni od dnia ustania przyczyny niemożności działania przez użytkownika wieczystego wraz z potwierdzeniem przyczyny niedotrzymania terminu.
Wniosek o ustalenie składa się przeciwko organowi, który wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty. Złożenie takiego wniosku przez użytkownika wieczystego w terminie ustawowym powoduje, iż to organ jest zobowiązany do udowodnienia zasadności zmiany opłaty za użytkowanie wieczyste. Co istotne złożenie wniosku o ustalenie opłaty rocznej powoduje swoiste wstrzymanie wykonalności, bowiem użytkownik do czasu jego rozpoznania ponosi opłatę w dotychczasowej wysokości. Wniosek o ustalenie składany jest w dwóch egzemplarzach. Po jego kontroli formalnej, kolegium wyznacza termin rozprawy. W wyniku postępowania w przedmiocie wniosku o ustalenie strony mogą zawrzeć ugodę lub kolegium orzeczeniem ustala wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, która obowiązuje od 1 stycznia kolejnego roku, w którym nastąpiło złożenie wypowiedzenia. W przypadku zatem utrzymania dokonanej przez organ zmiany użytkownik jest zobowiązany do dokonania dopłaty za opłaty, których obowiązek powstał podczas rozpoznawania wniosku o ustalenie. Należy bowiem podkreślić, iż średni czas rozpoznania wniosku wynosi około jednego roku. Orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub ugoda mają charakter ostateczny w trybie administracyjnym, co oznacza, iż nie mogą one być przedmiotem dalszego odwołania do innego organu administracji oraz skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. W ten sposób zatem dochodzi do zakończenia etapu administracyjnego rozpoznania wniosku o ustalenie użytkownika wieczystego.
Pomimo jednak zamknięcia drogi administracyjnej, użytkownikowi wieczystemu w terminie 14 dni o dnia doręczenia orzeczenia kolegium służy prawo złożenia sprzeciwu do sądu powszechnego. Sprzeciw składany jest do sądu za pośrednictwem kolegium, które przekazuje akta sprawy do sądu. Wniesienie w terminie sprzeciwu powoduje utratę orzeczenia kolegium, a wniosek użytkownika wieczystego jest ponownie rozpoznawany przez sąd w trybie przepisów postępowania cywilnego. Po rozpoznaniu sprawy sąd rozstrzyga wyrokiem, który podlega apelacji.
Etap sądowy następuje zatem po rozpoznaniu wniosku przez kolegium, a tym samym przed wyczerpaniem drogi administracyjnej. Jednak istnieje możliwość również do wystąpienia na drogę postępowania cywilnego z powództwem o ustalenie w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, bez uprzedniego składania wniosku o ustalenie do kolegium. Sytuacja taka jest dopuszczalna przykładowo w sytuacji, w której został przez użytkownika wieczystego niedotrzymany termin złożenia wniosku do kolegium, a nie ma podstaw do żądania przywrócenia terminu. Uprawnienie do dochodzenia praw przez użytkownika wieczystego z pominięciem etapu administracyjnego potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 października 2010 r. w sprawie VI ACa 199/10, w którym wskazał, iż „Ustawowy termin 30 dniowy do złożenia przez użytkownika wieczystego, któremu wypowiedziano wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) ma charakter zawity i nie podlega przywróceniu. Jego naruszenie nie pozbawia użytkownika wieczystego uprawnienia do złożenia sprzeciwu i żądania rozpoznania sprawy przez sąd, jednak skutkuje związaniem stron ofertą nowej wysokości opłaty rocznej, co prowadzi do oddalenia powództwa.” Złożenie jednak pozwu w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego przez użytkownika wieczystego o ustalenie wysokości opłaty rocznej, z pominięciem etapu administracyjnego, powoduje, iż ciężar dowodu wówczas obciąża użytkownika wieczystego, na zasadach ogólnych. To bowiem użytkownik wieczysty jako żądający ustalenia i wyciągający dla siebie korzystne skutki prawne jest zobowiązany do wykazania swojej argumentacji. Wobec podstawy ustalania wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, którą jest wartość nieruchomości, w procesie o ustalenie konieczne jest powołanie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy, celem dokonania wyceny nieruchomości. W tym trybie użytkownik wieczysty obciążany jest większymi kosztami, bowiem to jego obciąża zaliczka na biegłego.
Z powyższego wynika, iż zmiana wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nie zamyka użytkownikowi drogi do dochodzenia jego praw do ustalenia jej rzeczywistej wartości. Konieczne jest jednak pilnowanie sprawy w zakresie terminów na wszczęcie procedury odwoławczej. Nadto, o ile opłata została ustalona w sposób arbitralny, nawet po niedotrzymaniu wszystkich terminów przez użytkownika, możliwe jest wystąpienie z powództwem o ustalenie. Wówczas jednak należy pamiętać, iż dochodzi do zmiany ciężaru dowodowego, który z organu zostaje przerzucony na użytkownika.
Paulina Adamczyk
prawnik
kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl
