Czy komornik może zająć mieszkanie za długi wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnotę mieszkaniową, zgodnie z ustawą o własności lokali, tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6). Powstaje ona z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czyli w momencie wpisania odrębnej własności tego lokalu do księgi wieczystej. Ustawodawca przyznał wspólnocie zdolność sadową bowiem zgodnie z art. 6 in fine - Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jest ona niezbędna do realizacji zadań wspólnoty. Trzeba jednak wyraźnie podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną - nie mieści się bowiem w katalogu podmiotów wymienionych w art. 33 k.c.

Jednym z podstawowych obowiązków właścicieli lokali jest ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach uzyskiwanych z nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 u.w.l.). W przypadku niewywiązywania się z tego obowiązku właściciele lokalów narażają się na odpowiedzialność majątkową. 

W poprzednim reżimie prawnym właściciele lokali ponosili solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty, a więc wierzyciel mógł żądać całości lub części świadczenia od wszystkich właścicieli lokali łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna (art. 366 k.c). Obecnie odpowiedzialność ta wygląda inaczej. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 u.w.l). Uregulowanie to przewiduje zatem odpowiedzialność in solidum (solidarność niewłaściwą), według której jeżeli jeden z dłużników spłaci dług, drugi staje się wolny od obowiązku zapłaty długu ale w odpowiednim zakresie. Widać więc, że ustawodawca przewidział tutaj odpowiedzialność zbiorową wszystkich właścicieli. Dlatego też występując z powództwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej rozsądniej jest pozwać także właścicieli lokali. Gdy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna, będzie można skierować ją do majątku poszczególnych właścicieli. Warto jednak zaznaczyć, że właściciel lokalu odpowiada za długi wspólnoty jedynie do kwoty odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Możliwa jest i taka sytuacja – gdy wartość długu związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej urośnie do znaczącej sumy - że komornik będzie egzekwował należności z lokalu tzn. będzie mógł go zlicytować. Wzbudza to jednak pewne kontrowersje natury moralnej i prawnej. Pamiętać należy jednak, że egzekucja odbywa się według pewnej kolejności, a komornik stara się z reguły zajmować majątek tak, aby szkoda dłużnika była jak najmniejsza, więc zanim dojdzie do licytacji mieszkania w pierwszej kolejności należności egzekwuje się z gotówki innych środków płatniczych, wynagrodzenia za prace, akcji czy obligacji oraz majątku ruchomego. Proces z udziałem wspólnoty mieszkaniowej nie pozostaje bez reperkusji dla właścicieli lokali – jest to powiem proces wszystkich członków wspólnoty – a więc właścicieli lokali. Takie ukształtowanie przepisów prawa umożliwia dochodzenie odpowiedniej części zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę z indywidualnej własności należącej do właścicieli lokali. W przypadku, gdy sąd uwzględni powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powinien zastrzec właścicielom lokali prawo do powoływania się na ograniczenia swojej odpowiedzialności - jeżeli pozwany ponosi odpowiedzialność z określonych przedmiotów majątkowych albo do wysokości ich wartości, sąd może, nie wymieniając tych przedmiotów ani ich wartości, uwzględnić powództwo zastrzegając pozwanemu prawo do powołania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności (art. 319 k.p.c). Aby jednak można było powołać się na to ograniczenie musi być ono zastrzeżone w tytule wykonawczym (art. 837 k.p.c). 

Ponieważ ryzyko w takich sprawach jest dość duże dla właściciela lokalu, warto, by zwrócić się o profesjonalną pomoc prawną do Kancelarii. 

Michał Kaliciński

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Co można zrobić we wspólnocie mieszkaniowej z „pieniaczem sądowym”, który uparcie zaskarża większość uchwał wspólnoty?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, o czym stanowi art. 25 ust. 1 uustawy o własności lokali. 

Przesłanki możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej zostały określone przez ustawodawcę zatem bardzo szeroko. Wystarczy, aby według subiektywnego odczucia jednego z właścicieli lokali uchwała naruszała jego interes, by miał on legitymację do jej zaskarżenia do sądu. 

Zaskarżenie uchwały następuje w drodze powództwa. Oznacza to, że w sprawach tych ustawodawca przewidział tryb procesowy. Powództwo, o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zakreślony termin jest terminem zawitym (prekluzyjnym), czyli z jego upływem wygasa prawo domagania się uchylenia uchwały. 

Legitymację procesową bierną ustawa przyznaje wspólnocie mieszkaniowej, która może pozywać i być pozywana. W sprawie z powództwa właściciela lokalu, wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd reprezentowany przez dwóch członków, chyba że postanowiono inaczej. 

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie zawsze może być podyktowane potrzebą ochrony rzeczywistych interesów mieszkańców, a często „skłonnościami pieniaczami”. Z tej przyczyny zawarto w ust. 2 art. 25 Ustawy o własności lokali regulację, zgodnie z którą zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Zatem uchwała od chwili jej podjęcia wiąże wszystkich właścicieli lokali oraz zarząd (zarządcę) w zakresie, w jakim dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną. W przypadku wstrzymania wykonania uchwały, nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych do czasu prawomocnego wyroku sądowego. 

Ponadto, sąd rozpoznając sprawę może uznać, ze wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały stanowi nadużycie prawa podmiotowego. W takiej sytuacji nawet, gdy uchwała rzeczywiście narusza interesy skarżącego, nie zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego. Sąd kierując się bowiem zasadą słuszności może w oparciu o przepis art. 5 Kodeksu cywilnego odmówić właścicielowi ochrony prawnej, jak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 października 2010 roku ( sygn. akt: I ACa 563/10). 

Norma wynikająca z art. 5 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że "nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony" ma charakter wyjątkowy. Na jej podstawie można odmówić ochrony prawa osobie, której prawo to w rzeczywistości przysługuje, o ile korzystanie z niego nie jest społecznie aprobowane, zatem stanowi nadużycie. 

Warto dodać, że ustawodawca w art. 16 Ustawy o własności lokali przewidział możliwość przymuszenia „kłopotliwego współwłaściciela” do podporządkowania się woli większości i wykluczenie takiego członka ze wspólnoty poprzez sprzedaż jego lokalu. Jest to możliwe wówczas, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Jednak, jak stwierdził sąd apelacyjny, „fakt nadużywania prawa do zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej nie czyni z reguły na tyle niewłaściwym zachowania tego jej członka, który w ten właśnie sposób postępuje, by za usprawiedliwioną uznać reakcję wspólnoty na to zachowanie polegającą na usunięciu z niej owego członka w drodze przymusowej sprzedaży jego lokalu”(I ACz 264/12 postanowienie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, LEX nr 1164094). Orzeczenie to stwierdza pewną zasadę, wydaje się jednak stwarzać nadzieję, że w pewnych przypadkach przymusowa sprzedaż takiego lokalu może nastąpić. 

Wioleta Kulińska 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Jak wspólnota mieszkaniowa może zaciągać kredyt na remont i kogo i w jaki sposób obciąża jego spłata?

Właściciele lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej odpowiedzialni są za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co potwierdza treść art. 13 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. („Ustawa”). Remont nieruchomości wspólnej stanowi koszt jej utrzymania (art. 14 ust. 1 pkt. 1 Ustawy). 

Wspólnota jest tzw. ułomną osobą prawną, czyli nie posiada osobowości prawnej, ale przepisy prawa dają jej zdolność prawną, pozwalającą na zaciąganie we własnym imieniu zobowiązań, w tym możliwość zaciągania kredytów na prowadzenie remontu nieruchomości. Niewielkie remonty i konserwacje są z reguły pokrywane z comiesięcznych zaliczek członków wspólnoty, jednak szerszy zakres prac np. remont elewacji zewnętrznej lub instalacji budynku wymaga z reguły konieczności skorzystania z instytucji kredytu, celem przeprowadzenia zaplanowanych prac w oznaczonym czasie dla uzyskania efektu. 

Umowę kredytu w takim wypadku zawiera wspólnota, która działa przez ustanowiony przez jej członków zarząd. Umocowanie do działania zarządu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przy zawieraniu umowy kredytu wynika natomiast z uchwały członków wspólnoty podjętej w trybie art. 22 ust. 2 Ustawy. Remont nieruchomości wspólnej stanowi bowiem czynność przekraczającą zwykły zarząd, na którą zgodę muszą uchwałą wyrazić członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Również ustalenie wysokości kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej pozostaje czynnością przekraczającą zwykły zarząd, skutkiem czego jest konieczność wyrażania zgody wspólnoty na zawarcie umowy kredytu. Umowa kredytu zatem może zostać zawarta przez wspólnotę mieszkaniową działającą przez zarząd, który legitymuje się ważną i skuteczną uchwałą członków wspólnoty, udzielającą pełnomocnictwa do zawarcia umowy kredytu na remont. Istotne jest również to, iż jeżeli zarząd w danej wspólnocie jest kilkuosobowy, konieczne jest dla jej skutecznej reprezentacji działanie przez co najmniej dwóch jego członków łącznie. 

Pomimo, iż umowa kredytu zawierana jest przez wspólnotę mieszkaniową, reprezentowaną przez zarząd, to jednak nie tylko wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za zaciągniętą na remont pożyczkę. Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej została bowiem ukształtowana przez art. 17 Ustawy. Zgodnie z jego treścią za takie zobowiązania odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, jak również każdy właściciel lokalu, znajdującego się we wspólnocie. Przy czym właściciel lokalu odpowiada jedynie do wysokości wartości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa ponosi zatem odpowiedzialność za spłatę kredytu na remont nieruchomości wspólnej całym swoim majątkiem, poszczególni właściciele lokalu natomiast jedynie do wartości swojego udziału w nieruchomości wspólnej, dlatego istotne jest aby udziały te były oznaczone w sposób jasny i precyzyjny. 

Należy również pamiętać o obowiązku ciążącym na członkach wspólnoty do uiszczania comiesięcznych zaliczek na koszty zarządu. Zaliczki takie powinny być płatne do dnia 10 każdego miesiąca. Stanowią one źródło dochodu dla wspólnoty mieszkaniowej, które pozwala na pokrywanie bieżących kosztów utrzymania, w tym spłaty zaciągniętych kredytów. Najczęściej kwota zaliczek w razie zaciągnięcia kredytu ulega podwyższeniu, bowiem wzrastają wówczas koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, do których pokrycia wspólnota oraz poszczególni właściciele są zobowiązani. Ustalenie kosztów zarządu dokonywane jest uchwałą członków wspólnoty w trybie art. 22 ust. 3 pkt. 4 Ustawy. Koszty takie następnie podlegają proporcjonalnemu rozdzieleniu wobec członków wspólnoty w odniesieniu do wielkości udziału danego właściciela w nieruchomości wspólnej. Co istotne, należności z zakresu zaliczek na koszty zarządu, których dany właściciel nie uiścił mogą być dochodzone przed sądem w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość. Wspólnota działająca przez zarząd ma zatem prawo do wytoczenia powództwa o zapłatę w trybie nakazowym wobec niepłacącego zaliczki na koszty zarządu właściciela. Długotrwałe zadłużenie z tytułu braku pokrywania zaliczek na koszty zarządu rodzi, poza ryzykiem wydania nakazu zapłaty, możliwość wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z powództwem o zezwolenie na sprzedaż lokalu w drodze licytacji. 

Kancelaria świadczy doradztwo w zakresie prawa lokalowego, zarówno dla wspólnot mieszkaniowych, jak również dla ich członków. Ponadto świadczona jest również pomoc prawna w zakresie postępowań sądowych związanych z prawem lokalowym oraz współpraca ze wspólnotami mieszkaniowymi w zakresie negocjowania umów kredytowych, pozwalających na realizację przez wspólnoty remontów nieruchomości wspólnych. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Czy wspólnota mieszkaniowa musi się godzić na połączenie mieszkań? - część II

Kontynuując temat łączenia lokali omawiany w poprzednim poście, chcielibyśmy jeszcze zwrócić Państwa uwagę na następujące aspekty.

W przypadku „małych” wspólnot mieszkaniowych (czyli zarządzanych na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, w których liczba lokali nie jest większa niż siedem), zarządzanych w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego podstawą wniosku do sądu jest art. 199 Kodeksu cywilnego, który pozwala na wydanie przez sąd zastępczego oświadczenia woli pozwalającego na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłych czynności. Sąd badając podstawy do wydania zgody na dokonanie czynności bada zamierzony cel czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Należy jednak podkreślić, iż wniosek w trybie art. 199 Kodeksu cywilnego może zostać złożony przez współwłaścieli, którzy dysponują co najmniej połową udziałów w nieruchomości. Sprawa z wniosku opartego o treść art. 199 Kodeksu cywilnego prowadzona jest w trybie nieprocesowym przez sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości. Wniosek podlega opłacie stałej w kwocie 100,00 zł. We wniosku należy powołać fakty oraz dowody, które potwierdzą zasadność celu planowanej czynności podziału lub połączenia lokali oraz wpływ tego działania na prawo własności pozostałych właścicieli. 

W przypadku zatem, kiedy osoba zakupi lub odziedziczy dwa sąsiadujące mieszkania i chciałaby dokonać ich połączenia w jedną całość, pomiędzy którą można się swobodnie poruszać, bez korzystania z klatki schodowej, konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli pozostałych lokali, wyrażonej uchwałą. W przypadku braku zgody wyrażonej w uchwale, zainteresowany nabywca lub spadkobierca może zwrócić się do sądu celem uzyskania zgody na dokonanie połączenia sąsiadujących lokali. 

Wykonanie uchwały, tj. połączenie lub podział lokali, to niezależnie od wielkości wspólnoty mieszkaniowej opiera się na art. 1 i 2 Ustawy, ponieważ działania te prowadzą do powstania samodzielnych, odrębnych nieruchomości lokalowych, ewentualnie jednego samodzielnego lokalu. Nadto połączenie i podział wymagają dokonania odpowiednich zmian w księgach wieczystych, ponieważ dla lokali powstałych w następstwie podziału należy urządzić księgi wieczyste. Odpowiednie zmiany winny być też dokonane w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej. 

Kancelaria posiada doświadczenie w zakresie prowadzenia spraw sądowych dotyczących wydania zezwolenia właścicielom na podział lub połączenie lokali, w sytuacji, w której nie ma zgody ogółu pozostałych członków wspólnoty. We wnioskach takich konieczne jest każdorazowo wykazanie braku wpływu podziału lub połączenia na prawa i obowiązku podmiotów trzecich oraz brak naruszenia ich interesu prawnego. Dowodzenie w takich sprawach opiera się przede wszystkim na wykazaniu zakresu planowanego połączenia lub podziału oraz oceny tej czynności na stan prawa pozostałych właścicieli. Składane przez Kancelarię wnioski w tym przedmiocie były zawsze skuteczne, prowadziły do wydania zezwolenia na dokonanie podziału i połączenia, przy czym sprawy kończyły się na etapie I instancji, bez konieczności składania przez żadną ze stron apelacji od postanowienia merytorycznego. 

Paulina Adamczyk 

prawnik
Aleksandra Dalecka
prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Czy wspólnota mieszkaniowa musi się godzić na połączenie 2 mieszkań? - część I

Zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku („Ustawa”) połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Ponadto należy podkreślić, iż pomimo, iż uchwała o podziale lub połączeniu nie została wskazana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd w art. 22 ust. 3 Ustawy, to jednak nie może ona być samodzielnie rozstrzygana decyzją zarządu, bowiem nie można jej uznać za czynność zwykłego zarządu, tym bardziej z uwagi na regulację art. 22 ust. 4 Ustawy, który daje tej czynności odrębną podstawę prawną. 

Podział lub połączenie lokali ma bowiem wpływ na uprawnienia wszystkich członków wspólnoty z uwagi na zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz niezbędne zmiany budowlane w nieruchomości. Konieczne jest zatem aby wszyscy członkowie wspólnoty podjęli uchwałę w zakresie zmian, niezależnie od tego czy zarząd wspólnotą mieszkaniową odbywa się w oparciu o przepisy ustawy czy też Kodeksu cywilnego. Takie wymagania w zakresie podejmowania uchwał o podziale lub połączeniu dwóch lokali podkreśla piśmiennictwo, wskazujące, iż nawet o ile podział jest dokonywany jednostronną czynnością prawną niezbędna jest uchwała pozostałych właścicieli z wyrażeniem zgody na daną czynność związaną z lokalem (Prawa i obowiązki właścicieli E. Drozd Rejent nr 3/1995). 

Należy podkreślić, iż o ile nie ma jednomyślności w zakresie podziału lub połączenia lokalu wśród członków wspólnoty mieszkaniowej, decyzję w tym zakresie może podjąć sąd. Legitymację czynną posiada zainteresowany podziałem lub połączeniem właściciel lub właściciele, którzy spotkali się ze sprzeciwem pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Przepis ten ma zastosowanie do braku zgody członków wspólnoty na podział lub połączenie lokalu w „dużych” wspólnotach mieszkaniowych, w których zarząd opiera się na przepisach Ustawy. Wówczas podstawą wniosku jest art. 22 ust. 4 Ustawy oraz przepisy z zakresu granic ochrony prawa własności, co potwierdził w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07, Sąd Najwyższy, który wskazał, że „Odmowa wyrażenia zgody przez właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową na podział lub połączenie lokali narusza kodeksową (art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności”.

W następnym poście wskażemy m.in., jak sytuacja będzie wyglądać w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, a także o naszych doświadczeniach w zakresie zaskarżania odmownych uchwał wspólnot w takich sytuacjach. 

Paulina Adamczyk

prawnik

Kancelaria MarekZdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Zawiadamianie o uchwałach wspólnoty. Jak Wspólnota ma zawiadomić mieszkańców o uchwale?

W jaki sposób wspólnota mieszkaniowa ma zawiadamiać o podjęciu uchwał na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów? Czy brak zawiadomienia ma wpływ na ważność uchwały? 

Zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. („Ustawa”) obowiązek powiadomienia o zapadłych uchwałach dotyczy tylko uchwał podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów. Wówczas informacja o uchwale podjętej w takim trybie powinna zostać przekazana każdemu właścicielowi na piśmie. Na zarządzie wspólnoty mieszkaniowej spoczywa zatem obowiązek pisemnego poinformowania o zapadłej uchwale członków wspólnoty. W takiej sytuacji każdy członek lokalu powinien otrzymać informację pisemną o uchwale, której odbiór powinien zostać przez niego pokwitowany. Wywieszenie pisemnej informacji o treści podjętej uchwały wówczas powinno mieć charakter pomocniczy, a nie główny, w wypełnieniu obowiązku informacyjnego. Istotne jest również, aby informacja o podjętej uchwale została przekazana członkom w jak najszybszym terminie, celem usprawnienia realizacji jej treści. Pomimo, że Ustawa nie wskazuje żadnego terminu zasadne jest w drodze analogi z art. 32 Ustawy przyjęcie terminu 7 - dniowego od daty jej podjęcia. 

Nie ma natomiast obowiązku informowania odrębnego członków wspólnoty o zapadłych uchwałach na zebraniu. Uchwały takie powinny zostać wpisane do treści protokołu zebrania, który jest możliwy do wglądu na żądanie każdego z członków. Brak obowiązku odrębnego informowania o treści uchwały podjętej na zebraniu, nie wyklucza jednak możliwości zarówno skierowania takiej informacji poprzez wywieszenie treści uchwały na tablicy informacyjnej wspólnoty lub poprzez indywidualne poinformowanie na piśmie każdego z właścicieli. W przypadku uchwał podejmowanych na zebraniach istotne jest bowiem zawiadomienie członków wspólnoty o zebraniu w terminie 7 dni przed jego planowanym terminem na piśmie (art. 32 Ustawy). Dopełnienie obowiązku zawiadomienia o zebraniu powoduje zachowanie wymagań ustawowych, bowiem daje możliwość udziału członkom w zebraniu, a tym samym zapoznania się z treścią podejmowanych na nim uchwał. 

Zawiadomienie o treści uchwał ma charakter wymogu formalnego, którego niedotrzymanie jako jedyna przyczyna nie może stanowić podstawy do uchylenia uchwały. Konieczne jest jednak oparcie pozwu o uchylenie uchwały na tej podstawie, o ile zostanie wykazane, iż niedopełnienie tego wymogu ma wpływ na treść uchwały oraz, że o ile wymaganie to nie zostałoby naruszone treść uchwały byłaby inna. Należy jednak podkreślić, iż wykazanie tych okoliczności jest trudne dowodowo. 

Jednak w przypadku zaskarżenia uchwał podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów brak zawiadomienia może mieć wpływ na wydłużenie terminu do zaskarżenia uchwały, bowiem zgodnie z art. 25 ust. 1a Ustawy termin liczony jest od daty powiadomienia o treści uchwały. Z tego względu istotne dla wspólnoty jest poinformowanie członka o uchwale za pokwitowaniem, którego data otwiera termin do zaskarżenia uchwały. Z kolei właściciel, o ile nie był powiadomiony za pokwitowaniem ma możliwość zaskarżenia uchwały w terminie liczonym od daty uzyskania informacji o treści uchwały, musi jednak wówczas wykazać okoliczności i termin uzyskania wiedzy o uchwale. 

Z praktyki doradztwa prawnego Kancelarii wynika, iż zachowanie wymogów formalnych dotyczących zebrań i uchwał wspólnot mieszkaniowych jest bardzo istotne zarówno dla zapewnienia funkcjonowania podjętych uchwał w obrocie i braku skuteczności ewentualnych pozwów o ich uchylenie. Niedopełnienie bowiem obowiązku poinformowania o treści podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwały niezwłocznie po jej podjęciu powoduje, iż do jej zaskarżenia przez członka wspólnoty może dojść na etapie realizacji treści uchwały, czego skutkiem jest wstrzymanie zaplanowanych projektów, a czasem nawet negatywne konsekwencje finansowe dla wspólnoty, pomimo, iż ostatecznie powództwo o uchylenie uchwały okaże się niezasadne. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Z jakich powodów można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej? - cz. II

W poprzednim poście (kliknij tutaj) omawialiśmy ogólne podstawy zaskarżania uchwał wspólnot mieszkaniowych, a także wskazywaliśmy jakie formalne nieprawidłowości zaistniałe w związku z zwoływaniem zebrań wspólnoty i ich przebiegiem mogą mieć wpływ na ważność uchwały.

Obecnie przejdziemy do kolejnych podstaw zaskarżania uchwał wspólnoty.

Jak podkreślają wyroki sądowe, nie jest możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela. Takie ustalenie ma miejsce w procesie każdorazowo autonomicznie w danej sprawie, w oparciu o fakty dotyczące danej sprawy. Pomocne i ciekawe rozważania odnośnie tych podstaw zaskarżenia uchwał wspólnoty odnajdziemy w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 roku, I ACa 507/12, zgodnie z którym o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Jednocześnie należy pamiętać, że pokrzywdzenie właściciela musi mieć konkretny, obiektywny charakter, tj. naruszać zasady współżycia społecznego, a nie tylko wyobrażenie danego właściciela, jak jego interesy prawne winny być chronione. Jako przykład subiektywnego interesu danego właściciela, który nie jest chroniony prawem, można przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego, zgodnie z którym jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela. Nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (29 czerwca 2010, sygn. akt III CSK 325/09).

Analizując konkretne przykłady zaskarżenia uchwał można przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, z dnia 16 sierpnia 2012 roku, sygn. akt I ACa 8/12, zgodnie z którym zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy sposób używania tych lokali powoduje zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Jest to przykład uchwały, w której doszło do naruszenia prawa, a mianowicie unormowanie zawarte w art. 12 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Wymienione przepisy nie stanowią podstawy do nałożenia obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń na właścicieli lokali innych niż użytkowe.

Jak widać, warto skonsultować z prawnikiem treść uchwały, którą chcemy ewentualnie zaskarżyć, gdyż nie wszystkie uchwały, które nam się wydają niesłuszne, będą za takie uznane w drodze postępowania cywilnego.

Aleksandra Dalecka

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Z jakich powodów można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej? - część I

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Na właścicielu lokalu, który kieruje sprawę do sądu, będzie spoczywać zatem obowiązek wykazania w pozwie, a następnie w trakcie postępowania sądowego, istnienie przynajmniej jednej z wyżej wskazanych podstaw zaskarżenia uchwały. Nie oznacza to, że uchwała może zaskarżona w oparciu o wyłącznie jedną podstawę. Podstawy zaskarżenia mogą być mieszane, tzn. przykładowo uchwała może jednocześnie być sprzeczna z prawem i naruszać dodatkowo interesy właściciela lokalu. Jednocześnie sąd jest uprawniony badać uchwałę pod kątem innych, niż podnoszone przez stronę, podstaw zaskarżenia. Spotyka się też orzeczenia, że po upływie terminu zaskarżenia właściciel nie może zmieniać lub rozszerzać podstaw zaskarżenia. Sprawa ta wymagałaby pogłębionych rozważań, również w świetle zmian do Kodeksu postępowania cywilnego. 

Należy podkreślić, iż każda uchwała może zostać zaskarżona, zarówno ta, w której właściciele rozstrzygają pozytywnie jakiś problem, jak i taka, w której nie wyrażają na coś zgody (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2011 roku, I CSK 540/10). Sąd nie może jednak "zmusić" wspólnoty do podjęcia uchwały. 

Obecnie omówimy najczęściej występujące przyczyny zaskarżania uchwał wspólnot mieszkaniowych. 

Kancelaria bardzo często w praktyce ocenia rozliczne uchybienia formalne przy podejmowaniu uchwał pod kątem możliwości ich zaskarżenia. Należy bowiem pamiętać, że nie każda wada formalna związana z podjęciem uchwały, np. nieprawidłowości przy zbieraniu głosów, niezawiadomienie właściciela o terminie zebrania, automatycznie spowoduje unieważnienie uchwały przez sąd. W takich postępowaniach konieczne jest wykazanie, że ta wadliwość formalna miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. I tak np. okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą uchylenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, 11 września 2008 roku, sygn. akt VI ACa 187/08). Bardzo często jednak nieprawidłowości formalne nie mają większego wpływu na podjęcie i treść uchwały, zatem zawsze należy dokonać takiej oceny, by nie narażać się niepotrzebnie na proces i ewentualne koszty sprawy. 

Można zatem powiedzieć, że orzecznictwo pod tym względem jest już obecnie dość jednolite i ugruntowane. Na szczęście uchyla ono pewną furtkę w postaci sformułowania, że wada ta nie tylko miała wpływ na podjęcie uchwały, ale potencjalnie mogła mieć taki wpływ, nawet jeśli wykazanie faktycznego wpływu w danym postępowaniu nie jest możliwe. 

W kolejnym poście omówimy pozostałe podstawy zaskarżania uchwał. 

Aleksandra Dalecka 

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal

Proces o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej - jak się przygotować?

Uchwałę wspólnoty, która jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy danego podmiotu, można zaskarżyć pozwem. W pozwie takim powód żąda uchylenia uchwały z obrotu prawnego, wskazując uzasadnienie swojego żądania oraz dowody na poparcie swojego stanowiska. Ilość i rodzaj dowodów zależny jest od indywidualnego charakteru sprawy, w tym przede wszystkim od podstawy zaskarżenia uchwały. W przypadku, gdy uchwała będzie naruszała przepisy prawa ilość dowodów będzie najczęściej mniejsza od sytuacji, w których podstawą zaskarżenia będą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu skarżącego. Wówczas okoliczności takie będą wykazane przez powoda poprzez różne dowody, w tym również często przez powołanych świadków. 

Co istotne, pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej składany jest do sądu okręgowego, właściwego dla miejsca siedziby wspólnoty, który rozpoznaje sprawę o uchylenie uchwały jako sąd I instancji. 

Powództwo może zostać wytoczone w nieprzekraczalnym terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wskazać zatem należy, iż termin ten będzie dłuższy, o ile uchwała nie została podjęta na zebraniu. W pozwie, w którym zaskarżamy uchwałę niepodjętą na zebraniu, warto wykazać termin uzyskania informacji o uchwale, celem potwierdzenia zachowania terminu do wytoczenia powództwa. Pozew składany jest do właściwego sądu okręgowego w dwóch egzemplarzach wraz z załącznikami, z których jeden komplet stanowi odpis dla pozwanego, tj. wspólnoty mieszkaniowej. W pozwie powinien zostać zawarty wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały, bowiem złożenie powództwa nie blokuje jej wykonalności. 

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podlega opłacie stałej w kwocie 200 złotych, która powinna zostać uiszczona przed wniesieniem pozwu na konto bankowe sądu okręgowego lub w znakach sądowych umieszczonych na pozwie. W przypadku braku środków na uiszczenie opłaty możliwe jest zawarcie w pozwie lub w oddzielnym piśmie, złożonym w terminie otwartym do wniesienia opłaty od pozwu, wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych, w którym powód musi wykazać swoją trudną sytuację finansową. Należy jednak pamiętać, że o ile powodem jest osoba fizyczna, w przypadku składania odrębnego lub w pozwie wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych, konieczne jest złożenie formularza z oświadczeniem majątkowym. 

Tryb postępowania w sprawie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest analogiczny jak w innych sprawach cywilnych. Pozew po kontroli formalnej, po ewentualnym uzupełnieniu jego braków, jest doręczany pozwanemu – wspólnocie mieszkaniowej, która w wyznaczonym terminie, najczęściej 14 dni może wnieść odpowiedź na pozew. Następnie sąd wyznacza termin rozprawy, na który wzywane są strony. O ile w sprawie nie ma świadków oraz innych wniosków dowodowych o wydanie dokumentów lub opinię biegłych sąd bardzo często już na pierwszej rozprawie dokonuje wydania rozstrzygnięcia w sprawie. O ile zeznają świadkowie czas postępowania w sprawie może się wydłużyć. 

Sąd, wydając rozstrzygnięcie, w przypadku uwzględniania powództwa uchyla uchwałę, natomiast w przypadku nieuwzględniania powództwa oddala pozew. Od wyroku sądu I instancji stronom służy apelacja do sądu II instancji, tj. właściwego sądu apelacyjnego. Apelacja składana jest za pośrednictwem sądu I instancji w terminie 14 dni od daty doręczenia wyroku z uzasadnieniem, o ile strona w ciągu 7 dni od publikacji wyroku złożyła wniosek o jego uzasadnienie lub w terminie 21 dni od dnia publikacji wyroku, o ile strona nie żądała jego uzasadnienia. Apelacja podlega opłacie równej opłacie od pozwu, tj. 200 złotych. Sąd apelacyjny może uchylić wyrok i przekazać ponownie sprawę do sądu I instancji, zmienić wyrok lub umorzyć postępowanie w razie cofnięcia apelacji i pozwu. 

W praktyce prowadzenia spraw przez Kancelarię bardzo często przyczyną zaskarżenia uchwał były błędy formalne przy ich podejmowaniu (z tym, że w takim przypadku należy pamiętać, że tylko te błędy, które faktycznie wpłynęły na podjęcie uchwały o danej treści będą miały znacznie dla sądu), jak i naruszanie indywidualnych interesów poszczególnych członków wspólnoty oraz nieprawidłowości w zarządzie. W naszej ocenie bardzo istotne jest należyte przygotowanie pozwu, gdyż na późniejszym etapie mogą już pojawić się formalne trudności z jego uzupełnieniem i poszerzeniem. Nawet jeśli zatem nie planujecie Państwo korzystać w całej sprawie z pomocy prawnika, warto skonsultować z Kancelarią przynajmniej treść takiego pozwu. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Błędne przeprowadzenie zebrania wspólnoty mieszkaniowej a możliwość zaskarżania uchwał

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. („Ustawa”) uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową mogą być zaskarżone przez każdego członka wspólnoty, o ile są sprzeczne z prawem lub umową właścicieli albo jeśli naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób naruszają interesy skarżącego. Ustawodawca pomimo wskazania podstaw zaskarżenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej pozostawił ten katalog otwarty, bowiem po pojęciem „w inny sposób narusza interesy skarżącego” może znaleźć się szereg sytuacji, których zaistnienie będzie miało wpływ na treść uchwały. 

Ustawa w sposób jasny określa również zasady zwoływania zebrań wspólnoty mieszkaniowej, wskazując na formę oraz termin dokonania ogłoszenia o zebraniu (art. 31 i 32 Ustawy). Przepisy te jednak nie wskazują na istnienie żadnych sankcji w zakresie błędnego, sprzecznego z przepisami zwołania zebrania. Nieprawidłowe zwołanie zebrania nie jest również wyrażoną wprost w Ustawie przesłanką wzruszenia uchwał, podjętych przez członków wspólnoty na takim zebraniu. 

Należy jednak podkreślić, iż sformułowanie sztywnych zasad zwoływania zebrań wspólnot mieszkaniowych, pomimo braku sankcji w zakresie powstałych naruszeń oraz wobec braku wyraźnej podstawy ustawowej do uchylania zapadłych na takich zebrań uchwał, nie wyklucza możliwości oparcia powództwa z art. 25 Ustawy na fakcie nieprawidłowego zwołania zebrania wspólnoty. Z uwagi bowiem na otwarty katalog podstaw zaskarżenia uchwał, nie ma przeszkód, aby pozew o uchylenie uchwały dotyczył uchybień w zakresie organizacji zebrania, na którym zaskarżona uchwała zapadła. 

W przypadku jednak oparcia powództwa o uchybienia formalne w zakresie zwołania i organizacji zebrań wspólnoty, istnieje dla powoda dodatkowe utrudnienie, bowiem jako strona wywodząca z żądania skutki prawne, jest zobowiązany do wykazania zakresu naruszenia swojego interesu oraz, co istotne, wpływu uchybienia w zakresie zwołania zebrania na treść uchwały. Tylko bowiem wykazanie przed sądem, iż uchybienie formalne mogło mieć wpływ na treść uchwały, pozwoli na uwzględnienie powództwa i uchylenie uchwały. Taką konieczność potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 października 2011 r. w sprawie IV CSK 664/11, w którym stwierdził, iż „Nieuzasadnione jest wyprowadzanie z naruszenia art. 32 u.w.l. bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały, gdyż ustawodawca w art. 25 ust. 1 u.w.l. odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Tylko więc wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.” 

Powód zatem, o ile żąda uchylenia uchwały w związku z nieprawidłowościami dotyczącymi organizacji zebrania, jest zobowiązany do udowodnienia, iż o ile nieprawidłowości by nie wystąpiły, to wówczas treść uchwały byłaby odmienna. W tym zakresie możliwe jest wykazanie, iż członkowie wspólnoty nie mieli możliwości wzięcia udziału w głosowaniu, przez co frekwencja była mniejsza lub, że stanowisko w sprawie osób nieobecnych z uwagi na nieprawidłowości zwołania zebrania, spowodowałoby inny rozkład głosowania w odniesieniu do kwestii merytorycznych poddanych pod uchwałę wspólnocie. Okoliczności te mogą zostać udowodnione przez powoda przez wszystkie możliwe środki dowodowe, w tym również poprzez zeznania świadków. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w przypadku wspólnot mieszkaniowych – kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty na roboty budowlane?

Ustawa z dnia 24 czerwca 2012 roku o własności lokali („Ustawa”) wskazuje, iż sprawami wspólnoty, w przypadku, kiedy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż siedem, kieruje jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd. Zarząd z zgodnie z art. 22 ust. 1 w/w ustawy uprawniony jest do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności lub udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do jej dokonania. 

Ustawa w art. 22 ust. 3 Ustawy wskazuje katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, na których dokonanie niezbędna jest zgoda Wspólnoty wyrażona w formie uchwały. Wśród czynności wskazanych w w/w art. 22 ust. 3 pkt. 5 Ustawy jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Do podjęcia takiej czynności niezbędna jest uchwała Wspólnoty, w której zostanie wyrażona zgoda. Zatem zgoda wspólnoty na budowę, która skutkuje ingerencją w nieruchomość wspólną jest niezbędna. Bez zgody nie ma możliwości dokonania zmian budowlanych w nieruchomości wspólnej. 

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie zgody na budowy w nieruchomości wspólnej powinna być podjęta przed uzyskaniem pozwolenia na budowę przez inwestora. Podkreślić należy, iż dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę organ bada kwestię merytoryczne, w tym również posiadanie zgody wspólnoty na dokonanie zmian budowlanych w nieruchomości wspólnej. Samo zgłoszenie planowanych prac budowlanych, w sytuacji, w której inwestor nie posiada pozwolenia na budowę, nie obliguje wspólnoty do podjęcia uchwały. Jednak z uwagi na zapewnienie ochrony interesu wspólnoty mieszkaniowej zasadne jest rozstrzygnięcie przedmiotowej kwestii w drodze uchwały już na etapie zgłoszenia lub wydania decyzji o warunkach zabudowy. 

Wspólnota mieszkaniowa posiada przymiot strony w postępowaniach administracyjnych dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji z zakresu pozwoleń na budowę. Decyzje te w sposób bezpośredni dotyczą sfery prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Zakres uprawnień wspólnoty w postępowaniach administracyjnych dotyczących zmian budowlanych w nieruchomościach będących pod zarządem wspólnoty potwierdza również orzecznictwo administracyjne. Decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenia budowlane dotyczącą bezpośrednio sfery prawnej wspólnot z uwagi na wpływ ich skutków na nieruchomość wspólną, zatem wspólnoty mieszkaniowe posiadają przymiot strony postępowania (postanowienie Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 listopada 2011 roku w sprawie II SA/Gd 653/11). 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Jak przebiega głosowanie we wspólnocie poprzez indywidualne zbieranie głosów?

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są w drodze głosowania, które może odbywać udziałami lub lokalami (1 głos przypadający na 1 właściciela), w zależności od umowy oraz woli wspólnoty. Ponadto należy wskazać, iż przebieg głosowania zarówno w głosowaniu lokalami lub udziałami może odbywać się drodze oddawania głosów przez wszystkich członków wspólnoty w jednym czasie na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów lub w systemie mieszanym częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. 

System mieszany oddawania głosów przez wspólnotę mieszkaniową celem podjęcia uchwały dopuszczalny jest wówczas kiedy w systemie głosowania na zebraniu nie zostanie osiągnięta większość, natomiast frekwencja członków wspólnoty pozwala na uznanie, iż głosy osób nieobecnych na zebraniu mogą doprowadzić do uzyskania większości. Przy tym należy podkreślić, iż osoby które oddały głos na zebraniu nie mogą ponownie głosować nad tą samą uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów. 

Klasyczne głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów jest możliwe w każdej sprawie, w której wymagana jest uchwała wspólnoty. Zbieranie głosów odbywa się przez odbieranie ich w drodze pisemnej przez zarząd wspólnoty, najczęściej czynności zbierania głosów dokonuje ustanowiony we wspólnocie administrator. Należy jednak podkreślić, iż ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. nie wymaga, aby wszyscy członkowie oddali głos w sprawie podjęcia danej uchwały. Głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów może zatem zostać zaprzestane w danej sprawie po uzyskaniu większości, a tym samym po podjęciu uchwały. Uchwała podjęta wówczas w tak przeprowadzonym głosowaniu jest ważna i nie może zostać podważona z uwagi na brak głosowania przez wszystkich członków wspólnoty. Jedynym wymogiem dla ważności uchwały podjętej w głosowaniu w drodze indywidualnego oddawania głosów jest obowiązek powiadomienia każdego właściciela na piśmie o treści podjętej uchwały. Od tej daty bowiem liczy się termin na zaskarżenie takiej uchwały na podstawie art. 25 w/w Ustawy. Nie uchybia to oczywiście możliwości zaskarżenia takiej uchwały do sądu również przez właścicieli, którzy nie brali udziału w głosowaniu nad nią, jeśli zachodzą ku temu podstawy przewidziane przez ww. Ustawę. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Jak rozlicza się koszty korzystania z nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej?

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali mają obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (np. klatki schodowej, wind, podjazdów, itd.). Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 3 uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zgodnie zaś z art., 15 rzeczonej ustawy na porycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne do dnia 10-go każdego miesiąca. 

Przede wszystkim należy wskazać na ogólną zasadę ustalania wysokości opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej w zależności od udziału. Udział ten należy rozumieć tak, jak definiuje to przepis zawarty w art. 3 ust. 3 ww. ustawy, a mianowicie Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem oprócz powierzchni użytkowej mieszkania nasz udział obejmuje także powierzchnię pomieszczeń przynależnych, takich jak np. komórka lokatorska. Najprościej ustalimy nasz udział, sprawdzając wpis w księdze wieczystej. 

W zależności zatem jak wielki jest nasz udział, tak będziemy partycypować w kosztach, przy czym jeśli nasz lokal ma charakter użytkowy i powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (np. większa produkcja odpadów), powinniśmy się z tym liczyć, iż uchwała wspólnoty może na nas nałożyć zwiększone koszty. Z orzecznictwa wynika jednak, iż gdy lokal użytkowy nie powoduje większych kosztów dla wspólnoty, nie można nałożyć na właściciela takiego lokalu wyższych opłat, nawet jeśli lokal ten powoduje u innych lokatorów poczucie uciążliwości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, I ACa 568/11 z dnia 19 października 2011 roku). Taką uchwałę może zatem właściciel lokalu użytkowego zaskarżyć do sądu. 

Ponieważ prawo przewiduje zatem możliwość zróżnicowania opłat, zaliczki również mogą być przewidziane w różnych wysokościach w zależności od kategorii lokalu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 roku, II CKN 226/97). 

Należy w tym miejscu podkreślić, iż różnicowanie opłat i zaliczek może dotyczyć tylko lokali użytkowych, nie ma innych możliwości wprowadzania różnych opłat dla właścicieli lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I ACa 232/11, z dnia 18 sierpnia 2011 roku). 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jak powinien wyglądać protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej?

Należy nadmienić, iż ustawa o własności lokali, która reguluje m.in. także sposób funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, nie definiuje i nie określa wymogów dla protokołu z zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Istnieje jednak w tym zakresie dobra praktyka, która po części opiera się na funkcjonowaniu takich organizmów prawnych jak spółki prawa handlowego, po części zaś po prostu wynika z samej definicji językowej protokołu, który ma być dokumentem odzwierciedlającym przebieg jakiegoś zdarzenia. 

Protokół jest dokumentem formalnym potwierdzającym przebieg oznaczonego zdarzenia. Podstawową cechą protokołu powinno być zatem odzwierciedlenie całokształtu przebiegu zebrania. W protokole powinny zatem zostać zawarte wszystkie kolejno następujące po sobie etapy zebrania wraz z odznaczeniem wszystkich zgłoszonych wniosków i podjętych uchwał. 

Protokół jest sporządzany przez powołaną w tym celu osobę protokolanta, który powinien zostać oznaczony w treści protokołu i po jego zakończeniu podpisać dokument. Dokument powinien zostać również podpisany przez przewodniczącego zebrania oraz zarząd wspólnoty mieszkaniowej. 

W protokole powinny zostać na wstępie zawarte dane w zakresie daty i miejsca zebrania, wskazanie porządku obrad oraz planowanych uchwał. Protokół powinien zwierać również informacje o wyborze przewodniczącego zebrania oraz komisji. W protokole powinny zostać odznaczone wszystkie zgłaszane przez uczestników zebrania wnioski formalne oraz merytoryczne. Najczęściej również podjęte na zebraniu uchwały stanowią integralną część protokołu zebrania. Uchwały w protokole powinny być wyraźnie odznaczone wraz ze wskazaniem wyników głosowania w ich przedmiocie. Ponadto w protokole powinna znaleźć się informacja o wszelkich zmianach w zakresie osób biorących udział w zebraniu. Protokół powinien zawierać informacje o sprawdzeniu struktury właścicielskiej oraz pełnomocnictw udzielonych przez członków wspólnoty. 

Integralną częścią protokołu z zebrania wspólnoty mieszkaniowej powinna być również lista obecności właścicieli obecnych na zebraniu. Należy bowiem wskazać, iż załączenie listy obecności do protokołu jest bardzo ważne dla oceny skuteczności i ważności podjętych na zebraniu uchwał. 

Protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej jest zatem formalnym dokumentem, który powinien spełniać wymogi pisma, natomiast w zakresie przedmiotowym powinien odzwierciedlać rzeczywisty przebieg zebrania. Braki formalne protokołu nie są same w sobie podstawą do zaskarżenia podjętych na zebraniu uchwał, ale mogą stanowić podstawę pozwu, o ile innymi środkami dowodowymi zostanie wykazane, iż bez popełnienia tych braków formalnych uchwały nie zostałyby podjęte lub zostałyby podjęte uchwały innej treści. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej udziałami i lokalami.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. („Ustawa”) zasadą jest, iż głosowania nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnotę mieszkaniową odbywają się według wielkości udziałów. Przy tym należy zauważyć, iż przez udział każdego członka wspólnoty uważa się jedynie wielkość prawa własności przysługującą oznaczonemu członkowi wspólnoty. Do określenia udziałów danego członka wspólnoty nie wlicza się udziałów innych członków, którzy udzielili mu pełnomocnictwa do głosowania na zebraniu wspólnoty w ich imieniu. Udział zatem należy utożsamiać z prawem własności, który ustalany jest w oparciu o treść aktualnej księgi wieczystej nieruchomości gruntowej. 

Ustawa jednak przewiduje możliwość głosowania w sposób odmienny niż udziałami poprzez przyjęcie, iż na każdego członka wspólnoty przypada jeden głos, niezależnie od wielkości jego udziału. Tryb głosowania poprzez przyjęcie, iż na każdego członka wspólnoty przypada jeden głos może zostać wprowadzony w umowie lub poprzez przyjęcie uchwały podjętej w trybie głosów udziałowych o zmianie sposobu głosowania w zakresie oznaczenia przypadających głosów na danego właściciela. 

Ponadto na podstawie art. 23 ust. 2a Ustawy tryb głosowania w stosunku jeden członek – jeden głos, może zostać wprowadzony, o ile suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo o ile większość udziałów należy do jednego właściciela lub kiedy są łącznie spełnione powyższe przesłanki. Podkreślić należy, iż dla wprowadzenia zmiany sposobu głosowania wystarczające jest, aby wystąpiła przynajmniej jedna przesłanka. W takiej sytuacji zmiana sposobu głosowania wprowadzana jest na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten stanowi przejaw ochrony praw mniejszości przed dominacją właściciela większościowego. Zgłoszenie wniosku o zmianę trybu z głosowania udziałowego jest zatem zasadne w sytuacji, w której właściciel większościowy w sposób odmienny od mniejszości kształtuje działanie wspólnoty, czego skutkiem jest narzucenie swojej woli mniejszości oraz blokowanie jej inicjatyw. W takim przypadku głosowanie na zasadzie jeden właściciel – jeden głos stanowi najlepszy sposób ochrony mniejszości, warto zatem organizować się celem zgłoszenia wniosku o zmianę trybu głosowania. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jak pociągnąć zarządcę (administratora profesjonalnego) do odpowiedzialności?

Zakres odpowiedzialności zarządcy nieruchomości obejmuje odpowiedzialność cywilną i zawodową, jak też karną. Obowiązki zarządcy nieruchomości i zasady odpowiedzialności zostały opisane w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ustawa wskazuje, że zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości. Zarządca nieruchomości może wykonywać czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem. 

Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Zatem osoba poszkodowana na skutek działań zarządcy nieruchomości, dochodzi wypłaty odszkodowania od ubezpieczyciela. 

Ponadto, zarówno za swoje działania, jaki i za działania osób wykonujących czynności pod nadzorem zarządcy nieruchomości, zarządca ponosi odpowiedzialność zawodową. Postępowanie dyscyplinarne przeciwko zarządcy wszczynane jest z urzędu przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (obecnie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej), choć sygnałem do jego wszczęcia może być doniesienie osoby mającej zastrzeżenia do sposobu działania zarządcy. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie będzie prowadzone, jeżeli od dnia zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej do dnia otrzymania informacji przez właściwego ministra upłynęły 3 lata. Wobec zarządcy mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności zawodowej następujące kary dyscyplinarne: upomnienie, nagana, zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku, pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie, pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia. 

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje również odpowiedzialność karną dla osób wykonujących działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, jak też dla zarządców nieruchomości, którzy powierzają wykonywanie ww. czynności osobie bez odpowiednich uprawnień i licencji zawodowych. Przepisy przewidują karę aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny, a postępowanie w tych sprawach toczy się w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Administrator zamknął wspólny strych na klucz i nie pozwala z niego korzystać. Co może zrobić mieszkaniec wspólnoty w takiej sytuacji?

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej odnosi się w szczególności do klatek schodowych, korytarzy, wind, strychów czy terenu wokół budynku. Strych jest zatem własnością wszystkich członków wspólnoty i opisane działanie administratora nie jest uprawnione. Każdy mieszkaniec wspólnoty ma prawo domagać się udostępnienia mu klucza na strych. Administrator wykonuje swoje obowiązki z reguły w oparciu o umowę cywilno-prawną zawartą z zarządem wspólnoty i wobec wspólnoty zatem ponosi odpowiedzialność za swoje działania. W opisanej sytuacji, mieszkaniec ma pełne prawo domagać się od administratora wydania mu klucza do strychu. W razie odmowy, powinien poprosić o interwencję zarząd wspólnoty. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

KancelariaZdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Czy można uregulować prawo do miejsc parkingowych pod domem?

Miejsca parkingowe, o ile znajdują się na nieruchomości wspólnej wokół budynku, są regulowane przepisami dotyczącymi korzystania przez współwłaścicieli z nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą uregulować sposób korzystania z niej w drodze uchwały. W drodze uchwały wspólnoty można zatem także uregulować sposób korzystania z okołodomowego parkingu. Aby uchwała była skuteczna, należy upewnić się, czy parking rzeczywiście stanowi nieruchomość wspólną i czy ewentualnie nie była już zawierana w tym przedmiocie umowa przez współwłaścicieli co do tzw. podziału quod usum (do użytkowania). 

Oczywiście, przy podejmowaniu takich uchwał, nie wszyscy członkowie wspólnoty będą zadowoleni. Mogą oni zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Właściciel musi się liczyć z kosztami sądowymi zaskarżenia uchwały, gdyż wpis sądowy wynosi w takiej sprawie 200 złotych. 

Najczęściej zarzuca się takim uchwałom naruszenie zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną lub naruszania interesów właściciela. 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Odwołanie zarządcy nieruchomości wspólnej

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali zarząd wybrany przez wspólnotę mieszkaniową może sam administrować nieruchomością wspólną lub może zawrzeć z profesjonalnym zarządcą umowę, której przedmiotem jest wykonywanie czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu. Zawarcie takiej umowy stanowi, zgodnie z powszechnie przyjętą doktryną, czynność zwykłego zarządu, co do której nie jest wymagana zgoda właścicieli lokali. Według ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządu oraz zarządcy nieruchomości wspólnej. 

Zarządca może być również powołany uchwałą właścicieli. W kwestii powierzenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością (ustala, iż nieruchomością nie będzie zarządzać bezpośrednio zarząd, ale "zarządca"). Konsekwencją takiej treści uchwały jest "wybranie zarządcy" (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2002 r. sygn. I ACa 384/2002). 

Mając na uwadze sentencję wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 grudnia 2004 r. sygn. VI ACa 479/2004 „czynność polegająca na powierzeniu administrowania nieruchomością wspólną (zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dla ważności której wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały udzielającej jednocześnie pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy - zgodnie z przepisem art. 22 ust. 2 tej ustawy”, należy wyjaśnić, że chodzi tu o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną zarządcy, tj. w miejsce ustanowienia zarządu właściciele lokali powołują zarządcę. 

Konkludując, w pierwszej z powyżej opisanych sytuacji zarząd powierza zarządcy na podstawie umowy cywilnoprawnej wykonywanie części lub wszystkich swoich kompetencji należących do zakresu zwykłego zarządu. W drugim przypadku właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej wybierają zarządcę w miejsce zarządu. Tu konieczne jest podjęcie uchwały wyrażającej jednocześnie zgodę na taką formę administrowania nieruchomością wspólną oraz upoważnienie do zawarcia umowy z wybranym zarządcą. 

Co może zrobić właściciel lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej administrowanej przez zarządcę ustanowionego w sytuacjach opisanych powyżej? 

Jeżeli zarząd zawarł umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, o której mowa powyżej, mając na uwadze fakt, że czynność taka objęta jest zakresem zwykłego zarządu, właściwe jest stwierdzenie, że jedynie zarząd może tę umowę wypowiedzieć lub rozwiązać. 

W kompetencji zarządu powołanego uchwałą właścicieli leży zatrudnianie i zwalnianie administratora. Wynika to zapewne z faktu, że zarząd wspólnoty, jako jej reprezentant, jest odpowiedzialny za efekt działań administratora, oraz że owy administrator wykonuje czynności leżące w kompetencji zarządu oraz z jego upoważnienia. 

W tej sytuacji należy pamiętać o uprawnieniu wynikającym z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, tj. o prawie do kontroli działalności zarządu, które służy każdemu właścicielowi lokalu, zgodnie z którym każdy właściciel lokalu może, na przykład, wyrazić swoje uwagi i oczekiwania co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Wyraźne uprawnienie kontrolne wynika również z art. 30 ust. 2 pkt. 2, zgodnie z którym właściciele lokali podczas zebrania, które obowiązkowo zwoływane jest raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, oceniają pracę zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. 

W sytuacji, gdy zarząd, wbrew uwagom właściciela lokalu, nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, zgodnie z art. 26 ustawy o własności lokali każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Wniosek w tej sprawie składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, który w postępowaniu nieprocesowym, odpowiednio do art. 611-616 k.p.c., z udziałem pozostałych właścicieli i po przeprowadzeniu rozprawy orzeknie w tym przedmiocie. Ustanawiając zarządcę przymusowego, którym z reguły będzie jeden z właścicieli lokali, sąd określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie, zobowiązując do składania okresowych sprawozdań z wykonywania zarządu. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. 

Ustawa o własności lokali reguluje również kolejną metodę pozbycia się uciążliwego zarządcy. Na podstawie art. 20 ust. 2 uchwałą właściciele mogą odwołać zarząd, który wbrew właścicielom lokali nie chce wypowiedzieć lub rozwiązać umowy z administratorem i powołać nowy zarząd, który zrealizuje wolę właścicieli lokali. Należy mieć na uwadze fakt, że jeżeli zarząd w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali został powierzony na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, odwołanie tak umocowanego zarządu musi zostać dokonane w ten sam sposób, tj. na podstawie czynności prawnej dokonanej jedynie w formie aktu notarialnego. 

W sytuacji, gdy właściciele lokali zawarli umowę z zarządcą, są tym samym uprawnieni do jej wypowiedzenia oraz rozwiązania. Od sposobu zawarcia umowy z administratorem, zależy sposób jej wypowiedzenia. Jak wynika z powyższego właściciel jednego lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej nie będzie władny wypowiedzieć zarządcy umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, z wyjątkiem sytuacji, gdy umowa z administratorem zawarta została przez właścicieli lokali na podstawie upoważnienia zawartego w uchwale właścicieli lokali, a niezadowolony właściciel ma większość głosów wynikających z wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej, o ile w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie nie postanowiono, że w tej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. W takim przypadku należy podjąć uchwałę o wypowiedzeniu lub rozwiązaniu umowy z zarządcą. 

Ada Grzybowska-Sieczka 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Czy można coś zaradzić na niesfornego zwierzaka w bloku?

Zwierzę w domu wielorodzinnym jest bardzo często trudnym lokatorem i to zarówno dla pozostałych mieszkańców, jak również dla samego właściciela. Podkreślić bowiem należy, iż podmiotem odpowiedzialnym za zwierzę jest jego posiadacz, który ponosi odpowiedzialność cywilnoprawną, jak również karną i administracyjną za działania swojego pupila. 

Prawo przewiduje, iż właściciel zwierzęcia ponosi odpowiedzialność za jego niedopilnowanie oraz wykorzystywanie go z narażeniem bezpieczeństwa innych. Zatem, o ile zwierzę narusza spokój mieszkańców bloku lub naraża ich na niebezpieczeństwo, to wówczas istnieje możliwość podjęcia przez nich środków obronnych przewidzianych przez prawo. 

Art. 77 Kodeksu wykroczeń przewiduje, iż kto nie zachowuje środków ostrożności zwykłych i nakazanych przy trzymaniu zwierzęcia podlega karze grzywny do 250 zł lub karze nagany. Podkreślić należy, że odpowiedzialność z tego tytułu ponosi posiadacz zwierzęcia, który nie musi być jego właścicielem. Natomiast kto przez drażnienie lub płoszenie doprowadza zwierzę do tego, że staje się niebezpieczne podlega karze grzywny do 1.000 złotych albo karze nagany. Takiej samej karze podlega osoba, która szczuje psem innego człowieka. 

Ponadto należy wskazać, iż art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń przewiduje odpowiedzialność za zakłócanie porządku publicznego, w tym spoczynku nocnego. Wówczas kodeks przewiduje karę grzywny, której maksymalna wysokość to 5.000,00 zł, karę ograniczenia wolności, a nawet karę pozbawienia wolności. 

W przypadku zatem, o ile zwierzę, które z nami sąsiaduje w bloku, zakłóca nasz spokój w sposób nadmierny, jak również stwarza inne niebezpieczeństwo jesteśmy uprawnieni do poinformowania Policji, która zgodnie z powyżej wskazanymi przepisami jest władna nałożyć na posiadacza zwierzęcia karę w postępowaniu mandatowym. Odmowa przyjęcia mandatu spowoduje skierowanie sprawy do sądu, który będzie rozstrzygał o odpowiedzialności posiadacza zwierzęcia za w/w wykroczenia. 

Inną kwestią jest możliwość dochodzenia odszkodowania od właściciela takiego zwierzęcia. Kwestia ta jest przedmiotem regulacji w kodeksie cywilnym w zakresie odpowiedzialności na zasadzie winy w nadzorze. Posiadacz zwierzęcia odpowiada wówczas za szkody spowodowane działaniem pupila spowodowane brakiem odpowiedniego nadzoru. 

Należy również podkreślić, iż obowiązki dla osób posiadający zwierzęta są również wprowadzane przez przepisy lokalne oraz przepisy wewnętrzne określonych podmiotów i wspólnot np. wspólnot mieszkaniowych. 

Paulina Adamczyk

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl