Jak wspólnota mieszkaniowa może zaciągać kredyt na remont i kogo i w jaki sposób obciąża jego spłata?

Właściciele lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej odpowiedzialni są za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co potwierdza treść art. 13 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. („Ustawa”). Remont nieruchomości wspólnej stanowi koszt jej utrzymania (art. 14 ust. 1 pkt. 1 Ustawy). 

Wspólnota jest tzw. ułomną osobą prawną, czyli nie posiada osobowości prawnej, ale przepisy prawa dają jej zdolność prawną, pozwalającą na zaciąganie we własnym imieniu zobowiązań, w tym możliwość zaciągania kredytów na prowadzenie remontu nieruchomości. Niewielkie remonty i konserwacje są z reguły pokrywane z comiesięcznych zaliczek członków wspólnoty, jednak szerszy zakres prac np. remont elewacji zewnętrznej lub instalacji budynku wymaga z reguły konieczności skorzystania z instytucji kredytu, celem przeprowadzenia zaplanowanych prac w oznaczonym czasie dla uzyskania efektu. 

Umowę kredytu w takim wypadku zawiera wspólnota, która działa przez ustanowiony przez jej członków zarząd. Umocowanie do działania zarządu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przy zawieraniu umowy kredytu wynika natomiast z uchwały członków wspólnoty podjętej w trybie art. 22 ust. 2 Ustawy. Remont nieruchomości wspólnej stanowi bowiem czynność przekraczającą zwykły zarząd, na którą zgodę muszą uchwałą wyrazić członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Również ustalenie wysokości kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej pozostaje czynnością przekraczającą zwykły zarząd, skutkiem czego jest konieczność wyrażania zgody wspólnoty na zawarcie umowy kredytu. Umowa kredytu zatem może zostać zawarta przez wspólnotę mieszkaniową działającą przez zarząd, który legitymuje się ważną i skuteczną uchwałą członków wspólnoty, udzielającą pełnomocnictwa do zawarcia umowy kredytu na remont. Istotne jest również to, iż jeżeli zarząd w danej wspólnocie jest kilkuosobowy, konieczne jest dla jej skutecznej reprezentacji działanie przez co najmniej dwóch jego członków łącznie. 

Pomimo, iż umowa kredytu zawierana jest przez wspólnotę mieszkaniową, reprezentowaną przez zarząd, to jednak nie tylko wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za zaciągniętą na remont pożyczkę. Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej została bowiem ukształtowana przez art. 17 Ustawy. Zgodnie z jego treścią za takie zobowiązania odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, jak również każdy właściciel lokalu, znajdującego się we wspólnocie. Przy czym właściciel lokalu odpowiada jedynie do wysokości wartości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa ponosi zatem odpowiedzialność za spłatę kredytu na remont nieruchomości wspólnej całym swoim majątkiem, poszczególni właściciele lokalu natomiast jedynie do wartości swojego udziału w nieruchomości wspólnej, dlatego istotne jest aby udziały te były oznaczone w sposób jasny i precyzyjny. 

Należy również pamiętać o obowiązku ciążącym na członkach wspólnoty do uiszczania comiesięcznych zaliczek na koszty zarządu. Zaliczki takie powinny być płatne do dnia 10 każdego miesiąca. Stanowią one źródło dochodu dla wspólnoty mieszkaniowej, które pozwala na pokrywanie bieżących kosztów utrzymania, w tym spłaty zaciągniętych kredytów. Najczęściej kwota zaliczek w razie zaciągnięcia kredytu ulega podwyższeniu, bowiem wzrastają wówczas koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, do których pokrycia wspólnota oraz poszczególni właściciele są zobowiązani. Ustalenie kosztów zarządu dokonywane jest uchwałą członków wspólnoty w trybie art. 22 ust. 3 pkt. 4 Ustawy. Koszty takie następnie podlegają proporcjonalnemu rozdzieleniu wobec członków wspólnoty w odniesieniu do wielkości udziału danego właściciela w nieruchomości wspólnej. Co istotne, należności z zakresu zaliczek na koszty zarządu, których dany właściciel nie uiścił mogą być dochodzone przed sądem w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość. Wspólnota działająca przez zarząd ma zatem prawo do wytoczenia powództwa o zapłatę w trybie nakazowym wobec niepłacącego zaliczki na koszty zarządu właściciela. Długotrwałe zadłużenie z tytułu braku pokrywania zaliczek na koszty zarządu rodzi, poza ryzykiem wydania nakazu zapłaty, możliwość wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z powództwem o zezwolenie na sprzedaż lokalu w drodze licytacji. 

Kancelaria świadczy doradztwo w zakresie prawa lokalowego, zarówno dla wspólnot mieszkaniowych, jak również dla ich członków. Ponadto świadczona jest również pomoc prawna w zakresie postępowań sądowych związanych z prawem lokalowym oraz współpraca ze wspólnotami mieszkaniowymi w zakresie negocjowania umów kredytowych, pozwalających na realizację przez wspólnoty remontów nieruchomości wspólnych. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl