Budowa domku na działce rekreacyjnej, dostęp do zbiorników wodnych

Zachęcamy do lektury publikacji adw. Aleksandry Daleckiej z Kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy w "Rzeczpospolitej" w dodatku "Nieruchomości" nt. aspektów prawnych budowy na działce rekreacyjnej i dostępu do zbiorników wodnych - po pełną treść artykułu kliknij tutaj. 

Nie każdą działkę rekreacyjną zabudujesz. 
Nie możesz też bez pozwolenia wyrównać plaży nad jeziorem

Jakie odszkodowanie przysługuje w przypadku nieważnej decyzji administracyjnej?

Podstawę dla dochodzenia odszkodowania w przypadku nieważnej decyzji administracyjnej odnajdziemy obecnie w art. 417 (1) § 2 Kodeksu cywilnego. Kodeks postępowania administracyjnego dawniej ograniczał szkodę tylko do rzeczywistej szkody (co nie obejmowało utraconych korzyści), obecnie zaś Kodeks postępowania administracyjnego nie zawiera odrębnej definicji szkody. Dlatego do pojęcia szkody będzie miała zastosowanie definicja szkody, jaką zbudowano na tle Kodeksu cywilnego. 

Sam Kodeks cywilny też nie zawiera ustawowej definicji szkody. Szkoda to uszczerbek majątkowy, który strona poniosła, ale też utracone korzyści pozostające w bezpośrednim, adekwatnym związku przyczynowym. Nie są to więc wszystkie możliwe korzyści, jakich moglibyśmy się spodziewać, gdyby wadliwa decyzja nie została wydana, tylko takie, które pozostają w logicznym i normalnym związku, a poza tym są możliwe do udowodnienia. Rozważmy to na przykładzie odmowy wydania zezwolenia na sprzedaż alkoholu, które następnie zostało podważone jako nieważne. Wydawałoby się, że utraconymi korzyściami będzie marża, którą byśmy uzyskali, mając zezwolenie. Jak jednak w sposób bezdyskusyjny udowodnić, że rzeczywiście takie korzyści byśmy uzyskali? Dodatkowo sprawa komplikuje się, gdyż na gruncie polskiego prawa przyjmuje się, że szkoda ewentualna, czyli utrata pewnej szansy uzyskania korzyści, w odróżnieniu od szkody hipotetycznej, nie podlega naprawieniu (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, 17.01.2001, akt I ACa 1094/00). Z pomocą może przyjść art. 322 Kodeksu cywilnego, gdyż jeśli sąd uzna, że ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione, może zasądzić w wyroku odpowiednią sumę według swojej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy. 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Wywłaszczenie pod drogi

Ustawa z dnia 13 października 1998 roku – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną reguluje nie tylko kwestie związane, jakby sugerował to tytuł, z administracją publiczną, lecz także zawiera jeden bardzo ważny przepis o charakterze wywłaszczeniowym, dość często niestety wykorzystywany przez administrację w sposób instrumentalny, a nawet mający na celu wywłaszczenie z pominięciem prawa do odszkodowania. 

Przyjrzyjmy się najpierw jego brzmieniu w interesującym nas zakresie. I tak, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Intencją tego przepisu było uporządkowanie sytuacji, gdy na koniec 1998 roku na nieruchomości właściciela de facto znajdowała się droga, choć wcześniej nikt go nie wywłaszczył. 

Wywłaszczenie odbywa się za odszkodowaniem, jednak niestety przepisy o odszkodowaniu są o wiele mniej korzystne w porównaniu z wywłaszczeniem odbywającym się na ogólnych zasadach. Mianowicie, odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości, będzie wypłacane na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Orzecznictwo tu jest niestety całkowicie jednolite – nie ma takiej przyczyny niezłożenia wniosku o odszkodowanie w terminie do końca 2005 roku, która powodowałby, że organ wypłaci nam takie odszkodowanie na podstawie wniosku złożonego później. Nawet zatem jeśli toczyło się postępowanie o wywłaszczenie pod drogę w tym trybie i nie było wiadomo, jak się ono skończy, zapobiegliwy właściciel powinien był złożyć wniosek o odszkodowanie, a organ zawiesić postępowanie odszkodowawcze do czasu ostatecznej decyzji w sprawie wywłaszczenia. Sądy uzasadniają to niejednokrotnie po prostu stwierdzeniem, iż nieznajomość prawa szkodzi. Jest to oczywiście piękna teoria, w którą wierzyć mogą chyba tylko sami prawnicy. Uważna lektura uzasadnień faktycznych szeregu orzeczeń zapadłych na tym tle wskazuje, iż przeciętny obywatel oczekiwał, iż zostanie poinformowany przez organ, że powinien złożyć wniosek o odszkodowanie. Z ustawy nie wynika jednak taki obowiązek dla organu, a sądy przyjmują, że obowiązek informacyjny z art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego obejmuje informowanie o prawach strony tylko w danym postępowaniu, a ponieważ postępowanie odszkodowawcze jest odrębnym postępowaniem od postępowania wywłaszczeniowego, takiego obowiązku zatem nie ma (wyrok WSA w Lublinie, II SA/Lu 237/08) 

Co więcej, przepis ten był kilkakrotnie badany przez Trybunał Konstytucyjny, który uznał, że jest on zgodny zarówno z Konstytucją jak i z międzynarodowymi konwencjami. Nie jest moją rolą krytykowanie tych orzeczeń, jednak Trybunał chyba nie zauważył, że przepis ten może być wykorzystywany instrumentalnie przez organy administracyjne. W jednym z wyroków Trybunał stwierdził, że jeśli organ wszczął postępowanie wywłaszczeniowe, to osoby wywłaszczane miały możliwość złożenia w terminie wniosków o odszkodowanie, a jeśli tego nie poczyniły, to nie wykazały się dbałością o swoje prawa. Ponadto Trybunał wskazał, iż wywłaszczenie na podstawie tego artykułu obejmuje jedynie sytuacje, gdy droga na prywatnej nieruchomości została wybudowana przez końcem 1998 roku, a zatem właściciele mieli świadomość faktycznej utraty swojej nieruchomości (wyrok TK z dnia 15 września 2009 roku, P 33/07). Niestety praktyka poszła w inną stronę i niektóre postępowania wywłaszczeniowe wszczyna się nawet po 2005 roku, gdy właściciel nie ma już szansy na złożenie wniosku o odszkodowanie. Nadto zdarzają się próby wywłaszczenia w tym trybie nieruchomości, które z drogami nie mają nic wspólnego, w skrajnych przypadkach znajdujące się nawet za ogrodzeniem na posesji właściciela, a jako dowód władania nieruchomością organ przedstawia dokumenty dotyczące znajdującej się obok ulicy! Trudno oprzeć się wrażeniu, iż są to działania celowe, gdyż stosując ogólne zasady wywłaszczenia, organ nie uniknąłby zapłaty odszkodowania. A przecież przepis ten, jako regulacja szczególna, winien być interpretowany ściśle (wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2007 roku, I Osk 1746/06). 

Jak się zatem bronić? Przede wszystkim należy sprawdzić, czy wszystkie przesłanki wywłaszczenia zachodzą w naszej sprawie. Po pierwsze najważniejsze jest ustalenie, czy na koniec 1998 roku nasza nieruchomość pozostawała w faktycznym władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. To władanie musi przejawiać się w konkretnych czynnościach związanych z działaniem zarządcy drogi, takich jak utrzymanie nawierzchni drogi, chodników itd., wykonanie robót inwentaryzacyjnych, robót utrzymaniowych, przygotowujących do zimy itd. (wyrok WSA z dnia 6 sierpnia 2010 roku, I SA/Wa 769/10). Nadto nieruchomość musiała być zajęta pod drogi publiczne, co oznacza, iż winna być zaliczona do odpowiedniej kategorii dróg publicznych przed 1 stycznia 1999 roku (wyrok NSA z dnia 2 czerwca 2011 roku, I OSK 1124/10). Przykładowo w przypadku dróg gminnych organ powinien przedstawić uchwałę wojewódzkiej rady narodowej. Po trzecie, droga ta musi istnieć faktycznie, a nie tylko na mapie. Tymczasem często organ nie udowadnia, że akurat nasza działka w części lub w całości została faktycznie zajęta pod drogę. W razie sporu niezbędnymi dowodami, które organ, co podkreślam, z własnej inicjatywy, powinien przeprowadzić, są na pewno oględziny czy dowód z ekspertyzy biegłego geodety. Walczmy zatem już na etapie procedury administracyjnej, wykorzystajmy wszystkie instancje odwoławcze, gdyż możemy utracić część nieruchomości bez odszkodowania. Nawet jednak gdy zarzuciliśmy sprawę na pewnym etapie, może nie być za późno do żądania uznania decyzji za nieważną w świetle art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego, ew. wydaną z rażącym naruszeniem prawa, co otworzy nam drogę do dochodzenia odszkodowania z tego tytułu. 

Jeśli chodzi o same odszkodowanie, to jest ono wypłacane według zasad i trybu określonego w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami, przy czym podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, jednak nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. W praktyce wysokość odszkodowania będzie ustalał biegły rzeczoznawca. 

Wywiad w sprawie wywłaszczeń pod drogi można przeczytać w Rzeczpospolitej (kliknij tutaj). 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Odszkodowanie od Skarbu Państwa z tytułu pozbawienia własności lasów - część I

Na podstawie Dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 12 grudnia 1944 roku o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa („Dekret”), lasy i grunty leśne o powierzchni ponad 25 hektarów, stanowiące własność lub współwłasność osób fizycznych i prawnych przeszły na własność Skarbu Państwa. Na mocy Dekretu wraz z lasami i gruntami leśnymi na własność Skarbu Państwa przeszły m.in. wszelkie śródleśne grunty, łąki i wody oraz wszelkie nieruchomości i ruchomości, służące do prowadzenia gospodarstwa leśnego 

(tj. zabudowania, urządzenia techniczne, transportowe i komunikacyjne) niezależnie od swego pochodzenia, jeżeli stanowiły własność tych samych osób co tereny leśne. 

Kwestia ewentualnych odszkodowań z tytułu pozbawienia poprzednich właścicieli własności terenów leśnych na podstawie Dekretu pozostawała właściwe zamknięta, aż do uchwalenia w dniu 6 lipca 2001 roku Ustawy o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju („Ustawa”). Zgodnie z art. 1 pkt 3 Ustawy do strategicznych zasobów naturalnych kraju zalicza się także lasy państwowe. Natomiast w świetle art. 7 Ustawy, roszczenia osób fizycznych z tytułu utraty własności powyższych zasobów, a więc również lasów, zostaną zaspokojone w formie rekompensat wypłaconych ze środków budżetu państwa na podstawie odrębnych przepisów. W tym miejscu należy zaznaczyć, iż do dnia dzisiejszego żadne odrębne przepisy dotyczące kwestii tego typu rekompensat nie zostały uchwalone. 

Niemniej jednak na podstawie przepisów Ustawy były podejmowane próby uzyskania rekompensat przez osoby pozbawione własności terenów leśnych bądź przez ich spadkobierców. Jedną z dróg dochodzenia roszczeń z tego tytułu było postępowanie administracyjne, które miałoby być podejmowane na podstawie wniosku w sprawie ustalenia i wypłaty rekompensaty za grunty leśne, kierowanego do Ministra Skarbu Państwa. Jednakże praktyka Ministra Skarbu, potwierdzona również w orzecznictwie sądów administracyjnych, jest jednoznaczna – art. 7 Ustawy w ocenie organu nie został przez ustawodawcę na tyle skonkretyzowany, by uznać go za podstawę wszczęcia postępowania administracyjnego. Podkreślano, że z tego przepisu nie wynika, ani który organ administracji publicznej byłby uprawniony do przeprowadzania takiego postępowania, ani też nie określono zasad, wedle których należałoby ustalić wysokość rekompensaty, czy też sposób jej wypłaty. W konsekwencji stwierdzono, że takiego typu roszczenie nie ma charakteru sprawy administracyjnej w myśl art. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Stanowisko to zostało przyjęte również przez Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 4 października 2011 roku w sprawie skargi na postanowienie Ministra Skarbu stwierdził, że:

„W sprawie nie zostały spełnione przesłanki do dopuszczalności prowadzenia postępowania administracyjnego. Powołana ustawa o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju nie zawiera regulacji materialnoprawnej, która daje podstawy do wyprowadzenia dopuszczalności załatwienia sprawy w postępowaniu administracyjnym. (…) Zakres regulacji art. 7 tej ustawy ograniczony jest tylko do regulacji zaspokojenia roszczeń w formie rekompensat wypłacanych ze środków budżetowych, odsyłając do odrębnych przepisów. Taki zakres regulacji, który nie obejmuje materialnoprawnych podstaw do zaspokojenia roszczeń co do zasad ich określenia, formy orzeczenia o rekompensacie, organu właściwego do orzekania o przyznaniu rekompensaty ma tę konsekwencję prawną, że zamyka dopuszczalność rozpoznania i rozstrzygnięcia na drodze postępowania administracyjnego.” (sygn. akt: I OSK 245/11). 

Organy administracyjne wskazują przy tym, że właściwą drogą dochodzenia stosownego odszkodowania z tytułu utraty nieruchomości leśnych jest sądowe postępowanie cywilne, jednakże w tym przypadku dorobek orzecznictwa również nie jest korzystny dla osób dochodzących swoich roszczeń. Sądy jednoznacznie stwierdzają, iż art. 7 Ustawy nie może stanowić podstawy roszczenia o zapłatę za utratę własności nieruchomości leśnych przejętych na rzecz Skarbu Państwa, a tym samym, że ten przepis nie stanowi normy zawierającej obowiązek konkretnego zachowania Skarbu Państwa, czyli wypłaty konkretnej kwoty pieniężnej na rzecz indywidualnie określonej osoby. Szeroko podkreślany jest tzw. blankietowy charakter tego przepisu, co oznacza, że wyraża on jedynie ogólne założenia ustawodawcy, nie przesądzając co do wysokości i warunków jakie należy spełnić, aby otrzymać stosowną rekompensatę. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 września 2011 roku: „Przepis ten nie konkretyzuje uprawnień byłych właścicieli tak pod względem podmiotowym jak i przedmiotowym. Nie wskazano bowiem, czy chodzi o roszczenia o odszkodowanie, czy o wynagrodzenie, czy o roszczenia o zwrot nieruchomości przejętych na podstawie określonych aktów prawa. Nie wiadomo, co ustawodawca rozumie pod pojęciem utraty własności, czy chodzi o bezprawne pozbawienie własności, czy o działanie zgodne z prawem. Nie wiadomo, jaki charakter ma mieć rekompensata, czy ma odpowiadać wartości nieruchomości, czy tylko częściowo wyrównywać uszczerbek związany z utratą własności i w jakiej części. (…) Zawarte w wymienionym artykule swoiste potwierdzenie idei odpowiedzialności Państwa wobec byłych właścicieli, którzy utracili własność zasobów wymienionych w art. 1 tej ustawy, bez określenia zasadniczych elementów tej odpowiedzialności a zwłaszcza granic, w jakich ta odpowiedzialność może się urzeczywistnić, pozbawione jest wszelkiego znaczenia gwarancyjnego i jako takie nie wywiera skutków prawnych.” (sygn. akt: I ACa 277/11). 

Jak widać, dotychczas uzyskanie odszkodowania na podstawie przepisów z 2001 roku za wywłaszczenie lasu było wręcz niemożliwe. Ostatnio jednak Sąd Najwyższy uchylił furtkę w tym zakresie, ale na innej podstawie, o czym napiszemy dla Państwa w kolejnym poście na blogu Kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy. 

Artur Stosio 

prawnik 

Kancelaria Marek Zdanowicz i Wspólnicy Sp. k. 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Granice wolności wypowiedzi radnego

Radny nie korzysta ze szczególnej ochrony związanej z wolnością słowa, takiej jaka przykładowo przysługuje polskim parlamentarzystom. W związku z tym nie potrzeba zgody żadnego organu gminnego na pociągnięcie radnego do odpowiedzialności za nadużycie wolności słowa. Szczególne uprzywilejowania radnego zostały bowiem ukształtowane stosunkowo wąsko w art. 25 ustawy o samorządzie gminnym. Mianowicie przyznana mu została ochrona jak funkcjonariuszowi publicznemu oraz szczególna ochrona stosunku pracy. Nie korzysta jednak ze wzmożonej ochrony wolności słowa. 

Przykładowo, jeżeli radny podczas sesji rady gminy narusza cudze dobra osobiste, nawet jeśli ma to związek z tematem obrad, podmiot, którego dobra zostały naruszone, może skierować sprawę do sądu bez konieczności występowania o uchylenie immunitetu, gdyż takowy radnemu nie przysługuje w zakresie wolności słowa. 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Dostęp do akt w postępowaniu administracyjnym

Zgodnie z art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego („k.p.a.”) organ administracji publicznej obowiązany jest zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. 

Artykuł ten kreuje niejako dwa uprawnienia strony w postępowaniu administracyjnym: prawo do czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz prawo do wypowiadania się co do zebranych dowodów oraz zgłoszonych żądań. 

Organ administracyjny może odstąpić od powyższej zasady jedynie w przypadku gdy załatwienie sprawy nie cierpi zwłoki ze względu na niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego albo ze względu na grożącą niepowetowaną szkodę materialną. 

Przejawem czynnego udziału strony w postępowaniu jest możliwość wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów, która wynika z art. 73 § 1 k.p.a. Przy czym stronie przysługuje prawo zaznajomienia się z wszystkimi materiałami znajdującymi się w aktach sprawy, bez względu na to czy zostały one zakwalifikowane przez organ jako dowód. Jednakże strona która żąda uwierzytelnienia odpisów lub kopii akt sprawy bądź wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, musi, zgodnie z 73 § 2 k.p.a., wykazać swój ważny interes w uzyskaniu takiego dokumentu. 

W świetle art. 74 k.p.a. odmowa dostępu do akt dla strony możliwa jest jedynie w przypadku akt sprawy zawierających informacje niejawne o klauzuli tajności "tajne" lub "ściśle tajne" oraz innych akt, które organ administracji publicznej wyłączy ze względu na ważny interes państwowy. Odmowa wglądu do akt następuje w drodze postanowienia, na które stronie przysługuje zażalenie. 

Artur Stosio 

prawnik

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Kto odpowiada za bezpieczeństwo na placu budowy? Czy Inwestor może ponieść sam konsekwencje prawne wypadku na terenie budowy?

Kluczową kwestią dla określenia podmiotu odpowiedzialnego za bezpieczeństwo na placu budowy jest moment protokolarnego przejęcia terenu budowy przez wykonawcę od inwestora. Od tej chwili przepisy nakładają na wykonawcę szereg obowiązków związanych z organizacją budowy, w tym z zapewnieniem jej bezpieczeństwa. 

Przede wszystkim należy określić co ustawodawca rozumie przez pojęcie terenu budowy. Zgodnie z art. 3 pkt 10 Ustawy Prawo budowlane terenem budowy jest przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy. Natomiast w świetle przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane, przekazanie terenu budowy jest obowiązkiem inwestora, zaś jego przejęcie należy do obowiązków wykonawcy. Art. 652 Kodeksu cywilnego obciąża wykonawcę odpowiedzialnością za szkody wynikłe na terenie budowy, od momentu przejęcia terenu budowy, aż do chwili oddania budowanego obiektu inwestorowi. 

Kolejne wymagania w tym zakresie przewiduje ustawa Prawo budowlane, gdyż zgodnie z art. 22 pkt 1 protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego, należą do podstawowych obowiązków kierownika budowy. Ponadto kierownik budowy, jako przedstawiciel wykonawcy, jest również obowiązany do sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz umieszczenia na budowie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. Jednocześnie art. 75 Prawa budowlanego nakłada na kierownika budowy szereg obowiązków w przypadku zaistnienia katastrofy budowlanej na terenie budowy lub rozbiórki, do których należą między innymi udzielenie pomocy ofiarom oraz zabezpieczenie terenu katastrofy. 

Mając na uwadze przedstawione powyżej regulacje, należy stwierdzić, iż podmiotem odpowiedzialnym za bezpieczeństwo na placu budowy w trakcie prac budowanych jest wykonawca, natomiast odpowiedzialność inwestora jest ograniczona czasowo do momentu przekazania terenu budowy wykonawcy oraz od chwili odbioru końcowego robót budowlanych. Takie ukształtowanie odpowiedzialności znajduje też oparcie w art. 429 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym powierzenie czynności profesjonaliście zwalnia nas z odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez jego działania i zaniechania. 

Artur Stosio
prawnik

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Możliwości podważania decyzji o warunkach zabudowy

Posiadanie mieszkania z pięknym widokiem na przyrodę w rozwijającej się dzielnicy miasta może w pewnym momencie zostać zakłócone przez planowaną rozbudowę osiedla na podstawie decyzji władz miasta o warunkach zabudowy. Podstawą prawną dla wydania decyzji o warunkach zabudowy jest Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku (Dz. U. 2003 Nr 80, poz. 717) („Ustawa”). Zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy w przypadku, gdy dla danego obszaru nie ma planu zagospodarowania przestrzennego podstawą określenia sposobów zagospodarowania terenu i zabudowy jest decyzja o warunkach zabudowy. 

Przede wszystkim niestety w przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy nie podlega tzw. konsultacji społecznej, podczas której sąsiedzi danej nieruchomości mogliby składać swoje uwagi dotyczące treści planowanej decyzji. 

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 63 ust. 3 w zw. z art. 36 Ustawy, o ile wydanie decyzji o warunkach zabudowy doprowadzi do obniżenia wartości nieruchomości lub uniemożliwienia całkowitego lub częściowego korzystania z nieruchomości, to właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości sąsiedniej może żądać od inwestora odszkodowania za rzeczywistą szkodę lub wykupu całej lub części nieruchomości. Wartość nieruchomości przy ustalaniu wysokości odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Roszczenia te przedawniają się z upływem 5 lat od momentu rozpoczęcia obowiązywania decyzji organu. Uzyskanie przedmiotowego odszkodowania jest jednak trudne z uwagi na konieczność wykazania przez poszkodowanego wysokości szkody w postaci obniżenia wartości nieruchomości oraz wykazania innych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej w postaci zdarzenia oraz związku przyczynowego, który generuje powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie organu. 

Decyzję o warunkach zabudowy można zaskarżyć w trybie postępowania administracyjnego i następnie sądowoadministarcyjnego. Decyzja na podstawie 127 § 1 k.p.a. podlega zaskarżeniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego przez strony postępowania. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych stronami postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy mogą być właściciele lub użytkownicy sąsiednich nieruchomości (w przypadku zabudowy blokowej każdy z właścicieli lokalu w danym bloku), a nawet nie sąsiadujących bezpośrednio, o ile wymaga tego ochrona ich interesu prawnego (Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 24 listopada 2010 roku II SA/Rz 889/10, Wyrok NSA z dnia 26 listopada 2010 roku II OSK 1825/09). W przypadku natomiast niekorzystnego rozstrzygnięcia sprawy przez SKO możliwe jest skierowanie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Wskazać jednak należy, że odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy składane do SKO zgodnie z art. 53 ust. 6 Ustawy musi zawierać i wskazywać zarzuty odnoszące się do decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie, np. że nie zachodzą wszystkie przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzut naruszenia ładu architektonicznego nie jest zawsze skuteczny, bowiem jeśli planowany budynek mieszkalny jest zbliżony gabarytowo do budynków sąsiadujących, jako taki nie narusza zasad dobrego sąsiedztwa. Ponadto wpływ – immisje na nieruchomość sąsiadującą - muszą mieć charakter obiektywny w danych okolicznościach faktycznych, co potwierdza Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 roku w sprawie II CR 145/85 „Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu”. 

Widok z okna ma charakter waloru faktycznego, a nie prawnego, często jest wynikiem faktu, że dane osiedle znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Jednak o ile umowa z deweloperem zawiera postanowienia w zakresie waloru położenia lokalu, otwiera to możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych z rękojmi od dewelopera. Teza ta jest potwierdzania przez orzecznictwo - Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 listopada 2003 roku w sprawie I CK 267/02 wskazuje, że: „Pojęcie wady fizycznej rzeczy należy rozumieć szeroko. W związku ze sformułowaniem art. 556 § 1 k.c. trzeba nawiązać do znanego rozróżnienia między wartością użytkową i handlową. Najczęściej wada fizyczna występuje w obu tych postaciach. Należy jednak podkreślić, że wystarczy, jeżeli wada fizyczna występuje tylko w jednym z nich”. Każdorazowo jednak należy szczegółowo zbadać zawartą umowę, zanim wystąpi się na drogę sądową z ewentualnymi roszczeniami. 

Paulina Adamczyk 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

prawnik
kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl