Możliwości podważania decyzji o warunkach zabudowy

Posiadanie mieszkania z pięknym widokiem na przyrodę w rozwijającej się dzielnicy miasta może w pewnym momencie zostać zakłócone przez planowaną rozbudowę osiedla na podstawie decyzji władz miasta o warunkach zabudowy. Podstawą prawną dla wydania decyzji o warunkach zabudowy jest Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku (Dz. U. 2003 Nr 80, poz. 717) („Ustawa”). Zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy w przypadku, gdy dla danego obszaru nie ma planu zagospodarowania przestrzennego podstawą określenia sposobów zagospodarowania terenu i zabudowy jest decyzja o warunkach zabudowy. 

Przede wszystkim niestety w przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy nie podlega tzw. konsultacji społecznej, podczas której sąsiedzi danej nieruchomości mogliby składać swoje uwagi dotyczące treści planowanej decyzji. 

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 63 ust. 3 w zw. z art. 36 Ustawy, o ile wydanie decyzji o warunkach zabudowy doprowadzi do obniżenia wartości nieruchomości lub uniemożliwienia całkowitego lub częściowego korzystania z nieruchomości, to właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości sąsiedniej może żądać od inwestora odszkodowania za rzeczywistą szkodę lub wykupu całej lub części nieruchomości. Wartość nieruchomości przy ustalaniu wysokości odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Roszczenia te przedawniają się z upływem 5 lat od momentu rozpoczęcia obowiązywania decyzji organu. Uzyskanie przedmiotowego odszkodowania jest jednak trudne z uwagi na konieczność wykazania przez poszkodowanego wysokości szkody w postaci obniżenia wartości nieruchomości oraz wykazania innych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej w postaci zdarzenia oraz związku przyczynowego, który generuje powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie organu. 

Decyzję o warunkach zabudowy można zaskarżyć w trybie postępowania administracyjnego i następnie sądowoadministarcyjnego. Decyzja na podstawie 127 § 1 k.p.a. podlega zaskarżeniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego przez strony postępowania. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych stronami postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy mogą być właściciele lub użytkownicy sąsiednich nieruchomości (w przypadku zabudowy blokowej każdy z właścicieli lokalu w danym bloku), a nawet nie sąsiadujących bezpośrednio, o ile wymaga tego ochrona ich interesu prawnego (Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 24 listopada 2010 roku II SA/Rz 889/10, Wyrok NSA z dnia 26 listopada 2010 roku II OSK 1825/09). W przypadku natomiast niekorzystnego rozstrzygnięcia sprawy przez SKO możliwe jest skierowanie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Wskazać jednak należy, że odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy składane do SKO zgodnie z art. 53 ust. 6 Ustawy musi zawierać i wskazywać zarzuty odnoszące się do decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie, np. że nie zachodzą wszystkie przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzut naruszenia ładu architektonicznego nie jest zawsze skuteczny, bowiem jeśli planowany budynek mieszkalny jest zbliżony gabarytowo do budynków sąsiadujących, jako taki nie narusza zasad dobrego sąsiedztwa. Ponadto wpływ – immisje na nieruchomość sąsiadującą - muszą mieć charakter obiektywny w danych okolicznościach faktycznych, co potwierdza Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 roku w sprawie II CR 145/85 „Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu”. 

Widok z okna ma charakter waloru faktycznego, a nie prawnego, często jest wynikiem faktu, że dane osiedle znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Jednak o ile umowa z deweloperem zawiera postanowienia w zakresie waloru położenia lokalu, otwiera to możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych z rękojmi od dewelopera. Teza ta jest potwierdzania przez orzecznictwo - Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 listopada 2003 roku w sprawie I CK 267/02 wskazuje, że: „Pojęcie wady fizycznej rzeczy należy rozumieć szeroko. W związku ze sformułowaniem art. 556 § 1 k.c. trzeba nawiązać do znanego rozróżnienia między wartością użytkową i handlową. Najczęściej wada fizyczna występuje w obu tych postaciach. Należy jednak podkreślić, że wystarczy, jeżeli wada fizyczna występuje tylko w jednym z nich”. Każdorazowo jednak należy szczegółowo zbadać zawartą umowę, zanim wystąpi się na drogę sądową z ewentualnymi roszczeniami. 

Paulina Adamczyk 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

prawnik
kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl