Blankietowa zgoda na zatrudnienie podwykonawców - czy możliwa?

Odpowiedź na interesujące nas pytanie znajdziemy w orzecznictwie sądowym dotyczącym art. 647 (1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z § 2 tego przepisu do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Również zgodnie z § 3 do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora i wykonawcy. Przepisy te jednak milczą, jak taka zgoda winna wyglądać i czy może być udzielona z góry, blankietowo. Z lektury § 6 tego przepisu wiemy tylko, że konieczności uzyskania takiej zgody nie można wyłączyć w drodze umowy, a przeciwne postanowienie byłoby nieważne.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia kwietnia 2008 r. (sygn. akt III CZP 6/08) „zgoda inwestora (wykonawcy) ma dotyczyć zawarcia przez wykonawcę (podwykonawcę) umowy o roboty budowlane z podwykonawcą, a więc konkretnej umowy, o określonej treści, zawartej lub przynajmniej wstępnie uzgodnionej ze zindywidualizowanym podmiotem w zakresie wszystkich istotnych postanowień, szczególnie tych, które decydują o wysokości wynagrodzenia. Zestawienie § 1 i § 2 w art. 647 (1) k.c. wskazuje, że nie wystarczy udzielona z góry zgoda blankietowa na umowę o jakiejkolwiek treści z jakimkolwiek wykonawcą, przepisy regulujące wymaganie zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą znajdują bowiem zastosowanie także wówczas, gdy w umowie między wykonawcą a inwestorem, zgodnie z wymaganiami art. 6471 § 1 k.c., określono zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał angażując podwykonawców. Za taką interpretacją, co podkreślano w orzecznictwie, przemawia potrzeba zapewnienia należytej ochrony także inwestorowi, wyrażona zgoda ma bowiem zasadnicze znaczenie dla obciążenia go odpowiedzialnością solidarną. Zgoda inwestora w każdym wypadku będzie zatem skuteczna tylko wtedy, gdy będzie dotyczyła konkretnej umowy.” Późniejsza linia orzecznicza sądów niższych instancji również wskazuje, że zgoda winna dotyczyć skonkretyzowanej umowy ze skonkretyzowanym podwykonawcą. Nawet jeśli zgoda ma charakter dorozumiany, to i tak wymagana jest wiedza inwestora, kto jest podwykonawcą oraz jaki zakres prac jest mu powierzony. Takie rozumowanie uzasadnione jest brzmieniem tego artykułu, który statuuje 14 dniowy termin dla inwestora do zgłoszenia ewentualnego sprzeciwu od przedłożenia mu umowy z podwykonawcą. 

Aleksandra Dalecka

adwokat

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Budowa domku na działce rekreacyjnej, dostęp do zbiorników wodnych

Zachęcamy do lektury publikacji adw. Aleksandry Daleckiej z Kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy w "Rzeczpospolitej" w dodatku "Nieruchomości" nt. aspektów prawnych budowy na działce rekreacyjnej i dostępu do zbiorników wodnych - po pełną treść artykułu kliknij tutaj. 

Nie każdą działkę rekreacyjną zabudujesz. 
Nie możesz też bez pozwolenia wyrównać plaży nad jeziorem

Skutki odstąpienia przez wykonawcę od umowy o roboty budowlane

W poprzednim poście (kliknij tutaj), omówiłam kiedy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane. Obecnie skupimy się na skutkach takiego odstąpienia. 

Skutki odstąpienia przez wykonawcę od umowy o roboty budowlane

Podstawowym skutkiem odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest powstanie fikcji, iż umowa nie została zawarta. Konsekwencją tego jest konieczność dokonania przez strony wzajemnych rozliczeń z tytułu spełnionych już wzajemnie świadczeń.

Zgodnie z art. 494 k.c. wykonawca odstępując od umowy zobowiązany jest do zwrotu inwestorowi wszystkiego, co otrzymał od niego na mocy umowy. Sam natomiast może żądać od inwestora nie tylko zwrotu tego co świadczył na jego rzecz, ale także naprawienia przez niego szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. W praktyce wykonawcy przysługuje roszczenie pieniężne o zwrot wartości wykonanego obiektu budowlanego lub jego części. Wycena obiektu powinna zostać dokonana według stanu istniejącego na dzień odstąpienia od umowy. Inwestorowi z kolei przysługuje prawo do żądania zwrotu już zapłaconego wykonawcy wynagrodzenia, a także do zatrzymania obiektu budowlanego, jeżeli powstał on na należącym do niego gruncie, ewentualnie do przeniesienia własności obiektu budowlanego, jeżeli budowa była realizowana na gruncie należącym do wykonawcy (Por. M. Gutowski, Odstąpienie od umowy, s. 66-80). 

W przypadku umownego odstąpienia od umowy o roboty budowlane, to co strony już wzajemnie świadczyły, powinno ulec zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Mając na względzie, że z reguły, z powodu charakteru umowy o roboty budowlane, nie jest możliwy zwrot świadczeń w stanie niezmienionym, zastosowanie będzie mieć rozwiązanie wskazane powyżej, tj. wykonawcy będzie przysługiwać roszczenie o zapłatę za wykonany obiekt. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2008 roku, V CSK 379/2007, strony zastrzegając w umowie prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane mogą ustalić skutki odstąpienia oraz związane z tym obowiązki stron w sposób odmienny niż wskazuje art. 395 § 2 k.c. 

Należy wskazać, że w zależności od treści umowy o roboty budowlane, kwestia pozostałych rozliczeń stron może kształtować się odmiennie. Dotyczy to w szczególności rozliczenia materiałów potrzebnych do wykonania obiektu. Jeżeli należą one do inwestora, że on żądać od wykonawcy wydania materiałów, które nie zostały wykorzystane do budowy obiektu. Jeżeli natomiast zostały one zakupione przez wykonawcę, że on domagać się zwrotu ich ceny.

W razie zaistnienia konieczności sądowego dochodzenia swoich roszczeń przez wykonawcę, zasadne jest, aby posiadał on dowody wskazujące na przysługujące mu prawa. Przede wszystkim powinien dysponować umową wraz z wszystkimi jej załącznikami, ewentualnie także fakturami za zakupione przez siebie materiały. Kancelaria oferuje pomoc w przygotowaniu pozwu a także w prowadzeniu sprawy sądowej. 

Istotnym jest także, aby wykonawca był w stanie wykazać, że odstąpienie przez niego od umowy było uzasadnione, a tym samym prawnie skuteczne. Jeżeli odstąpienia nastąpiło z powodu braku wykonania przez inwestora swoich obowiązków, wykonawca powinien móc wykazać, że sytuacja taka faktycznie miała miejsce. Przykładowo, jeżeli odstąpienie nastąpiło z powodu braku udzielenia gwarancji określonej w art. 6491 k.c., wykonawca powinien posiadać pisemne wezwanie do udzielenia gwarancji oraz zaświadczenie lub oświadczenie, że inwestor nie udzielił gwarancji w terminie. 

Co istotne, odstąpienie od umowy o roboty budowlane, chociaż powoduje powstanie konsekwencji jakby umowa nie została w ogóle zawarta, nie wyłącza możliwości dochodzenia przez wykonawcę zapłaty kary umownej. 

Agata Aksanowska

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jak i kiedy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Wykonawcy robót budowlanych przysługuje prawo odstąpienia od umowy zarówno w przypadkach określonych w ustawie jak i na podstawie postanowień umowy. 

Po pierwsze, ustawowe prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane przysługuje wykonawcy w sytuacji, kiedy inwestor nie wykonuje w ustalonym terminie swoich obowiązków. Dotyczy to przede wszystkim braku współdziałania inwestora z wykonawcą, co uniemożliwia lub utrudnia wykonawcy wykonanie robót. Zaniechanie inwestora może polegać na braku dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót tj. przekazanie terenu budowy lub dostarczenie projektu. Podstawą do odstąpienia od umowy są także zaniechania inwestora polegające na terminowym odebraniu obiektu lub zapłacie umówionego wynagrodzenia, w tym także jego określonej części, należnej za przekazaną już część robót. 

Zgodnie z art. 491 § 1 k.c. w celu skutecznego odstąpienia od umowy z powodu zwłoki w wykonaniu zobowiązania wzajemnego konieczne jest wyznaczenie dodatkowego terminu do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego terminu wykonawca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Istotnym jest, że „odpowiedni dodatkowy termin” musi realnie umożliwić inwestorowi wykonanie świadczenia z którym pozostaje w zwłoce. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 492 k.c., wykonawca zwolniony jest z obowiązku wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli w umowie zawartej przez strony zastrzeżono prawo do odstąpienia od niej na wypadek nie wykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez inwestora po terminie nie miałoby dla wykonawcy znaczenia ze względu na właściwość zobowiązania albo zamierzony cel umowy, znany inwestorowi pozostającemu w zwłoce.  

Po drugie, zgodnie z art. 493 § 1 k.c. wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane w sytuacji, kiedy na skutek okoliczności zawinionych przez inwestora wykonanie przez niego swojego świadczenia jest niemożliwe. Przesłanką odstąpienia jest sytuacja, w której niemożność świadczenia ma charakter obiektywny, tzn. wykonanie zobowiązania nie jest możliwe przez żadną inną osobę lub podmiot, nie tylko przez inwestora będącego stroną danej umowy, a ponadto niemożność ta wystąpiła po zawarciu umowy. Tytułem przykładu można wskazać sytuację, w której po zawarciu umowy okazało się, że grunt na którym ma zostać postawiony budynek nie nadaje się do zabudowania z uwagi na niezbadane wcześniej geologiczne właściwości gruntu. 

Po trzecie, ustawodawca art. W 649 4 § 1 k.c. ustanowił, że wykonawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy w winy inwestora w sytuacji, kiedy inwestor nie udzieli wykonawcy żądanej przez niego gwarancji zapłaty w wyznaczonym terminie. Należy wyjaśnić, że celem wskazanej gwarancji jest zabezpieczenie terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Istotnym jest, że okres w przeciągu którego wykonawca może żądać udzielenia zabezpieczenia zapłaty nie może być krótszy niż 45 dni. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, wykonawca ma prawo odstąpić od umowy.

Jak wskazano we wstępie, odstąpienie od umowy może także nastąpić w przypadkach określonych przez strony w umowie. Zgodnie z art. 395 k.c. można zastrzec, że jednej lub obu stronom umowy będzie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy w ciągu ściśle określonego terminu. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że od umowy można odstąpić tylko wraz z zapłatą tzw. odstępnego, oświadczenie o odstąpieniu od umowy może być skutecznie złożone tylko w przypadku jednoczesnej zapłaty określonej kwoty. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane następuje przez złożenie oświadczenia drugie stronie. Oświadczenie wykonawcy powinno zostać sporządzone na piśmie i zawierać określenie przyczyny wypowiedzenia umowy. 

Agata Aksanowska

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jak podwykonawca robót budowlanych powinien przygotować się do procesu o zapłatę przeciwko wykonawcy?

Decydując się na proces sądowy o zapłatę należy pamiętać o ogólnej regule dotyczącej ciężaru dowodu. Otóż, w art. 6 kodeksu cywilnego ustanowiono zasadę, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Skoro podwykonawca żąda zapłaty umówionego wynagrodzenia, musi dysponować dowodami na potwierdzenie, że umówił się z wykonawcą na wykonanie określonych prac za zapłatą określonego wynagrodzenia, jak również – że umówione prace wykonał. 

Umowa o roboty budowlane z podwykonawcą musi zostać zawarta w formie pisemnej, w przeciwnym razie nie będzie ważna. Niezbędnym zatem dowodem dla sądu będzie egzemplarz podpisanej przez strony umowy. Należy też pamiętać, że zawarcie umowy z podwykonawcą wymaga zgody inwestora. Zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą może być wyrażona w dwojaki sposób - bierny oraz czynny. Przepisy dopuszczają tzw. milczącą zgodę, tzn., jeżeli inwestor w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu wraz z częścią dokumentacji, nie zgłosi za piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, przyjmuje się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Czynny sposób wyrażenia zgody może przybrać różną formę. Inwestor może wyrazić ją w sposób wyraźny pisemnie bądź ustnie, albo poprzez inne zachowanie, które w sposób dostateczny ujawnia jego wolę, np. przez tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy, dokonywanie wpisów w jego dzienniku budowy. Zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą ma jedynie znaczenie dla powstania jego odpowiedzialności solidarnej z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy. Jej brak nie rzutuje na ważność umowy o podwykonawstwo. Co oznacza, że w ewentualnym sporze o zapłatę wynagrodzenia, podwykonawca będzie mógł lub nie – wskazać jako pozwanych solidarnie wykonawcę i inwestora, co może nie być bez znaczenia przy późniejszej egzekucji wyroku. Warto zatem jeszcze przed przystąpieniem do prac, zadbać o uzyskanie pisemnej zgody inwestora, a w przypadku braku takiej możliwości – w procesie o zapłatę będzie można powołać świadków na okoliczność zaistnienia opisanej wyżej milczącej zgody inwestora. 

Poza udokumentowaniem przed sądem samego faktu zawarcia umowy z wykonawcą i uzyskania na nią zgody inwestora, domagając się zapłaty umówionego wynagrodzenia, podwykonawca będzie musiał udowodnić, że wykonał zlecone prace. W tym przypadku dowodami mogą być protokoły odbioru prac, wpisy w dzienniku budowy, dokumentacja zdjęciowa, jak również zeznania świadków. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Samowola budowlana

Zapraszamy Państwa do lektury naszej publikacji na łamach "Rzeczpospolitej" dodatek "Nieruchomości", dotyczącej samowoli budowlanej. Autorami publikacji jest adwokat Aleksandra Dalecka i współpracujący prawnik - p. Ada Grzybowska - Sieczka. Aby zapoznać się z materiałem, kliknij tutaj.

Kary dla inwestora za nieprawidłowy proces budowlany?

Przez budowę rozumie się wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego. Za roboty budowlane uważamy budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Obiekt budowlany zaś to zarówno budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, jak i budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, a także obiekt malej architektury. Ustawa Prawo budowlane nakłada wiele obowiązków na uczestników procesu budowlanego i właścicieli obiektów budowlanych. Niedopełnienie tych obowiązków lub ich nienależyte wypełnienie zagrożone jest karami, o których mowa w Prawie budowlanym. 

I tak, karą grzywny, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 zagrożony jest czyn polegający na budowaniu lub wybudowaniu obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia, bądź pomimo sprzeciwu właściwego organu, lub też na wykonywaniu robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia, zgłoszenia, a także w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenie środowiska. 

Kara grzywny, kara ograniczenia wolności lub kara pozbawienia wolności do 1 roku grozi osobie, która udaremnia określone ustawowo czynności właściwych organów oraz temu, kto wykonuje samodzielną funkcję techniczną w budownictwie bez posiadania odpowiednich uprawnień. 

Sankcje w postaci kary aresztu albo kary ograniczenia wolności albo kary grzywny grożą osobie, która: (i) w przypadku zaistnienia katastrofy budowlanej nie dopełnia określonych ustawowo obowiązków (chodzi tutaj o zorganizowanie pomocy poszkodowanym i przeciwdziałanie rozszerzaniu się skutków katastrofy, zabezpieczenie miejsca katastrofy przez zmianami uniemożliwiającymi zbadanie jej przyczyn przez właściwy organ, a także zawiadomienie stosownych organów, prokuratora, a także – o ile katastrofa nastąpiła w trakcie budowy – inwestora, inspektora nadzoru inwestorskiego i projektanta); (ii) nie spełnia nałożonego na nią obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi, mienia lub zagrożenie środowiska, a także (iii) utrudnia (w odróżnieniu od ww. udaremniania, czyli zachowuje się w sposób, który od uprawnionych organów wymaga podjęcia dodatkowych środków lub sił dla przełamania skutków tego zachowania) określone ustawą czynności właściwych organów lub (iv) nie stosuje się do wydanych decyzji administracyjnych, podlegających wykonaniu w drodze egzekucji administracyjnej (np. nakaz rozbiórki). 

W art. 93 Prawa budowlanego wymieniono wykroczenia zagrożone jedynie karą grzywny, z uwagi na ich mniejszy ciężar gatunkowy, polegające na naruszeniu wskazanych wymagań ustawowych. Tytułem przykładu można wymienić: (i) rażące nieprzestrzeganie wymagań ustawowych, jakim powinno podlegać projektowanie i wykonywanie robót budowlanych, (ii) stosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów, które nie zostały wprowadzone do obrotu zgodnie z obowiązującymi przepisami, (iii) dokonywanie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części w sposób sprzeczny z przepisami, tj. bez wymaganego zezwolenia, bądź zgłoszenia, (iv) wykonywanie robót budowlanych w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę, bądź w zgłoszeniu budowy lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Zgoda na podwykonawcę

Prowadzę firmę budowlaną, ale moja ekipa nie podoła sama zleceniu, które przyjąłem. Czy inwestor musi wyrazić zgodę na zatrudnienie przeze mnie podwykonawców? 

Wymóg uzyskania przez wykonawcę zgody inwestora na zatrudnienie podwykonawców i tym samym na zawarcie z nimi umowy, wprowadza art. 6471 § 2 Kodeksu cywilnego. Ponadto kolejny paragraf tegoż artykułu wprowadza obowiązek uzyskania zgody inwestora i wykonawcy na zawarcie umowy przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą. 

Należy zaznaczyć, iż kwestia skutków braku zgody inwestora na umowę z podwykonawcą była niejednokrotnie przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego. Za dominujący w chwili obecnej należy uznać stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2008 roku (sygn. akt: III CZP 6/08, publ.: OSNC 2008/11/121), zgodnie z którym przewidziana w art. 6471 § 2 Kodeksu cywilnego zgoda inwestora nie ma charakteru przesłanki skuteczności ani ważności umowy z podwykonawcą, a warunkuje jedynie jego solidarną odpowiedzialność z wykonawcą za zobowiązania z tytułu wynagrodzenia należnego podwykonawcy. Tym samym takowa zgoda lub jej brak nie przesądzają o ważności bądź skuteczności umowy o podwykonawstwo. 

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, iż zgoda inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą ma wpływ jedynie na przyjęcie przez inwestora, wraz z wykonawcą, odpowiedzialności z tytułu płatności za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. 

Warto pokreślić, że zgoda inwestora nie zawsze musi być udzielona w sposób wyraźny, gdyż zgodnie z art. 6471 § 2 Kodeksu cywilnego, w przypadku braku pisemnego sprzeciwu lub zastrzeżeń w terminie 14 dni od przedstawienia inwestorowi umowy z podwykonawcą bądź jej projektu wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie złożonych, uważa się że inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy, a więc ustawodawca zastosował w tym miejscu mechanizm zgody dorozumianej. 

Podsumowując, uzyskanie zgody inwestora na umowę podwykonawczą leży głownie w interesie samego podwykonawcy, z uwagi na zabezpieczenie zapłaty należnego mu wynagrodzenia z tytułu wykonanych robót budowlanych, jednakże brak takiej zgody nie spowoduje nieważności bądź nieskuteczności postanowień umowy. 

Artur Stosio 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspolnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Ile kosztuje legalizacja samowoli budowlanej?

Zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego z dnia 7 lipca 1994 roku (Dz. U. 2010 Nr 243, poz. 1623 z zm.) („Ustawa”) organ nakazuje rozbiórkę obiektu wzniesionego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub wybudowanego pomimo wniesienia sprzeciwu. Jednak ustawodawca dopuszcza możliwość legalizacji tak wzniesionego budynku, o ile zostaną spełnione przez inwestora określone przesłanki formalne oraz zostanie uiszczona opłata legalizacyjna. 

Opłata legalizująca ustalana jest generalnie w oparciu o art. 59f Ustawy, który ustala wzór do jej obliczania, przy uwzględnieniu takich parametrów jak (przykładowo) kategoria obiektu. Jednak w zakresie budowy zatok parkingowych, przydomowych basenów, urządzeń piętrzących wodę, parkometrów, kabin telefonicznych, pochylni dla niepełnosprawnych, boisk szkolnych opłata legalizacyjna jest określona ryczałtowo i wynosi 2.500,00 zł. Również ryczałtowo określona jest opłata legalizacyjna za budowę altan, pomieszczeń gospodarczych do 35 m², oczyszczalni ścieków przydomowych, zbiorników na gaz płynny, instalacji telekomunikacyjnych – opłata ta wynosi 5.000,00 zł. W przypadku wzniesienia innych budowli bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez ich zgłoszenia opłata na podstawie art. 59f Ustawy stanowi pięćdziesiętnokrotność stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł. Kategoria obiektu budowlanego (k) oraz współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w) są określone dla danych obiektów w załączniku do Ustawy. 

Wskazać należy, iż przepisów z zakresu legalizacji budowy obiektów bez wymaganego pozwolenia (art. 48 Ustawy) nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie Ustawy, tj. 1 stycznia 1995 roku lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy poprzedniej ustawy z dnia 24 października 1974 roku. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Forma umowy o roboty budowlane

Prowadzę firmę budowlaną. Nie zawarłem umowy o budowę domu na piśmie. Roboty już się rozpoczęły, inwestor cały czas zwodzi mnie z akceptacją kosztorysu i terminarza całej budowy. Boję się, że zarzuci mi niedochowanie terminów, na które się umawialiśmy i będzie uchylał się od zapłaty. Co mogę zrobić od strony prawnej by sformalizować naszą współpracę? 

Umowa o roboty budowlane zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego powinna być zawarta w formie pisemnej dla celów dowodowych. 

Niezachowanie tej formy i zawarcie umowy w formie ustnej nie skutkuje bezwzględną nieważnością umowy, jednakże w przypadku sporu sądowego mogącego wyniknąć w związku z wykonywaniem robót budowlanych niedopuszczalny jest dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Dlatego też możliwości udowodnienia poszczególnych ustaleń stron dotyczących prowadzonych robót są bardzo ograniczone, szczególnie jeśli strona dochodząca swoich praw przed sądem nie jest w posiadaniu jakichkolwiek dokumentów potwierdzających ustalenia stron. Jednakowoż w takiej sytuacji możliwe jest ustalenie treści umowy także na podstawie dowodu z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron, jeżeli obie strony sporu wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma. Dopuszczalne jest również ustalenie, że umowa o roboty budowlane została zawarta poprzez czynności konkludentne (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 1998 roku, sygn. akt: II CKN 667/97). Zawarcie umowy w sposób konkludentny oznacza sposób dorozumiały, w przypadku umowy o roboty budowlane o jej zawarciu może świadczyć wykonanie robót. 

Należy zaznaczyć, iż powyższe ograniczenia dowodowe nie dotyczą czynności prawnych pomiędzy przedsiębiorcami. Możliwości dowodzenia treści umowy przed sądem będą zatem zależały od tego, kto jest inwestorem – czy przedsiębiorca, czy osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. 

Dodatkowo w przypadkach niezawarcia umowy w formie pisemnej w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami istnieje możliwość potwierdzenia warunków umowy poprzez przesłanie drugiej stronie w formie pisemnej najważniejszych jej postanowień. Stają się one wiążące dla obu stron, gdy druga strona nie sprzeciwi się temu na piśmie (art. 771 KC). 

Wreszcie, gdyby żadna z powyższych metod nie poskutkowała, pozostają Panu roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia inwestora o koszt robót, które już Pan wykonał.

Artur Stosio

prawnik

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Prowadzenie robót budowlanych a zaskarżenie pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Ustawy z dnia 7 listopada 1994 roku Prawo budowlane, roboty budowlane mogą być prowadzone na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W świetle Kodeksu postępowania administracyjnego decyzją ostateczną jest decyzja, od której nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Należy przez to rozumieć decyzję, od której nie wniesiono odwołania w ustawowo przewidzianym terminie albo decyzje wydane przez organ II instancji. 

Wobec tego generalnie roboty budowlane mogą być prowadzone w przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę, gdyż taka decyzja jest ostateczna w rozumieniu prawa, co nie uchybia możliwości jej podważenia w toku postępowania sądowego. Jednakże na wniosek skarżącego sąd może dokonać wstrzymania wykonania tej decyzji, a więc prowadzenia prac budowlanych, uzależniając je od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji. Kaucja podlega zwrotowi gdy sąd uzna skargę za słuszną w części lub całości, natomiast w przypadku jej oddalenia kaucję przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora (art. 35a Prawa budowlanego). 

Artur Stosio 

prawnik 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Czym jest gwarancja zapłaty przy umowie o roboty budowlane? Czy nawet, gdy przedmiotem umowy jest budowa domu jednorodzinnego na własne potrzeby, można żądać jej udzielenia?

Gwarancja zapłaty przy umowie o roboty budowlane jest nowym rozwiązaniem wprowadzonym ustawą z dnia 8 stycznia 2010 roku. Stanowi ona zabezpieczenie praw i roszczeń wykonawcy z tytułu zwartej umowy o roboty budowlane.

Zgodnie z art. 649¹ § 1 Kodeksu cywilnego gwarancja zapłaty jest udzielana przez inwestora generalnemu wykonawcy celem zabezpieczenia terminowej wpłaty wynagrodzenia za roboty budowlane. Zabezpieczenie może zostać dokonane w formie gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej, akredytywy bankowej lub poręczenia. Koszty udokumentowane dokonanego zabezpieczenia pokrywają w równych częściach strony. 

Ustawodawca wyłączył możliwość ograniczenia lub wyłączenia żądania przez wykonawcę udzielenia przez inwestora gwarancji. Także odstąpienie przez inwestora od umowy z uwagi na żądanie przez wykonawcę udzielenia gwarancji jest bezskuteczne. Wykonawca zatem zawsze ma prawo żądać udzielenia gwarancji, jest to bowiem uprawnienie, które nie podlega możliwości wyłączenia lub ograniczenia w umowie stron. 

Brak udzielenia przez inwestora gwarancji na żądanie wykonawcy, w oznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, powoduje powstanie uprawnienia po stronie wykonawcy do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak żądanej gwarancji powoduje możliwość wstrzymania robót budowlanych z winy inwestora. Co więcej, pomimo braku wykonania robót budowlanych, wykonawca ma prawo żądać zapłaty umówionego wynagrodzenia, o ile był gotowy wykonać prace, a za brak ich realizacji ponosi winę inwestor. Wówczas jednak przy rozliczeniu uwzględniana jest wysokość oszczędności, jakie zyskał wykonawca przez fakt niewykonania robót budowlanych. 

Wykonawca może żądać gwarancji zapłaty ewentualnego roszczenia z tytułu prac określonych w umowie lub prac dodatkowych, które zostały zaakceptowane pisemnie przez inwestora, w każdym czasie. Żądanie gwarancji częściowej nie stoi na przeszkodzie żądaniu gwarancji zapłaty wynagrodzenia umownego w pełnej wysokości. 

Gwarancja zapłaty przy umowie o roboty budowlane jest udzielana przez inwestora dla wykonawcy. Nie ma jednak ograniczenia w zakresie rodzaju objętej umową o roboty budowlane inwestycji, dlatego również wykonawca domu jednorodzinnego może żądać udzielenia gwarancji zapłaty od inwestora, tj. osoby zlecającej wykonanie robót budowlanych w postaci wybudowania domu jednorodzinnego. Ponadto regulacja odnosząca się do udzielania i żądania gwarancji zapłaty dotyczy również umów generalnego wykonawcy z podwykonawcami, którzy mogą również występować z żądaniem udzielenia od generalnego wykonawcy gwarancji zapłaty na prowadzone przez podwykonawców prace budowlane. 

Paulina Adamczyk 

prawnik

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Kto odpowiada za bezpieczeństwo na placu budowy? Czy Inwestor może ponieść sam konsekwencje prawne wypadku na terenie budowy?

Kluczową kwestią dla określenia podmiotu odpowiedzialnego za bezpieczeństwo na placu budowy jest moment protokolarnego przejęcia terenu budowy przez wykonawcę od inwestora. Od tej chwili przepisy nakładają na wykonawcę szereg obowiązków związanych z organizacją budowy, w tym z zapewnieniem jej bezpieczeństwa. 

Przede wszystkim należy określić co ustawodawca rozumie przez pojęcie terenu budowy. Zgodnie z art. 3 pkt 10 Ustawy Prawo budowlane terenem budowy jest przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy. Natomiast w świetle przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane, przekazanie terenu budowy jest obowiązkiem inwestora, zaś jego przejęcie należy do obowiązków wykonawcy. Art. 652 Kodeksu cywilnego obciąża wykonawcę odpowiedzialnością za szkody wynikłe na terenie budowy, od momentu przejęcia terenu budowy, aż do chwili oddania budowanego obiektu inwestorowi. 

Kolejne wymagania w tym zakresie przewiduje ustawa Prawo budowlane, gdyż zgodnie z art. 22 pkt 1 protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego, należą do podstawowych obowiązków kierownika budowy. Ponadto kierownik budowy, jako przedstawiciel wykonawcy, jest również obowiązany do sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz umieszczenia na budowie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. Jednocześnie art. 75 Prawa budowlanego nakłada na kierownika budowy szereg obowiązków w przypadku zaistnienia katastrofy budowlanej na terenie budowy lub rozbiórki, do których należą między innymi udzielenie pomocy ofiarom oraz zabezpieczenie terenu katastrofy. 

Mając na uwadze przedstawione powyżej regulacje, należy stwierdzić, iż podmiotem odpowiedzialnym za bezpieczeństwo na placu budowy w trakcie prac budowanych jest wykonawca, natomiast odpowiedzialność inwestora jest ograniczona czasowo do momentu przekazania terenu budowy wykonawcy oraz od chwili odbioru końcowego robót budowlanych. Takie ukształtowanie odpowiedzialności znajduje też oparcie w art. 429 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym powierzenie czynności profesjonaliście zwalnia nas z odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez jego działania i zaniechania. 

Artur Stosio
prawnik

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Do kiedy można zgłaszać się z roszczeniami z umowy o roboty budowlane?

Stosownie do art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. 

Z uwagi na fakt, iż przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują szczególnego terminu przedawnienia roszczeń z tytułu umowy o roboty budowlane, pojawia się wątpliwość czy stosować ogólny trzyletni termin przedawnienia określony przez art. 118 Kodeksu cywilnego, czy też szczególny dwuletni termin przedawnienia z art. 646 Kodeksu cywilnego, czyli przepisy dotyczące umowy o dzieło, do którego zdaje się odsyłać art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego. 

Zagadnienie to jest poddawane również pod dyskusję przez piśmiennictwo i orzecznictwo. Wskazać należy, iż zarówno pierwszy, jak również drugi pogląd znajduje swoich zwolenników. 

Przyjęcie, iż do przedawnienia umowy o roboty budowlane stosujemy przepisy dotyczące umowy o dzieło wywodzi się z faktu, iż do 1990 roku umowa o roboty budowlane była szczególną odmianą umowy o dzieło. 

Jednak spór został ostatecznie zakończony uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2002 roku, wydaną w sprawie III CZP 63/01, w której Sąd Najwyższy wskazał, iż roszczenia z umowy o roboty budowlane ulegają przedawnieniu w terminach określonych w art. 118 Kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy wskazał w przedmiotowej uchwale, że jeżeli ustawodawca wyróżnił umowę o roboty budowlane jako odrębny rodzaj umowy nazwanej, a art. 656 Kodeksu cywilnego wskazuje jedynie na odpowiednie stosowanie przepisów z umowy o dzieło, dlatego należy uznać, iż przepisów z zakresu przedawnienia roszczeń wynikających z regulacji umowy o dzieło nie powinno się stosować do umowy o roboty budowlane. Ponadto art. 118 Kodeksu cywilnego zawiera podstawowe terminy przedawnienia, które są przez ustawodawcę modyfikowane przy regulacji określonych umów przepisami szczególnymi. Wobec jednak braku przepisu szczególnego dotyczącego przedawnienia roszczeń z umowy o roboty budowlane uznać należy, iż roszczenia z niej wynikające ulegają ogólnemu trzyletniemu terminowi, jeśli są związane z działalnością gospodarczą, określonemu w art. 118 Kodeksu cywilnego. 

Trzyletni termin przedawnienia przy roszczeniach z umów o roboty budowlane związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, zgodnie z art. 120 Kodeksu cywilnego rozpoczyna swój bieg od dnia wymagalności roszczenia. Termin wymagalności roszczenia wynikać powinien zasadniczo z umowy. W zależności od rodzaju roszczenia rozpoczyna on swój bieg od dnia oddania obiektu przez wykonawcę lub w przypadku opóźnień wykonawcy od dnia, w który obiekt miał zostać oddany. 

Paulina Adamczyk
prawnik

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Możliwości podważania decyzji o warunkach zabudowy

Posiadanie mieszkania z pięknym widokiem na przyrodę w rozwijającej się dzielnicy miasta może w pewnym momencie zostać zakłócone przez planowaną rozbudowę osiedla na podstawie decyzji władz miasta o warunkach zabudowy. Podstawą prawną dla wydania decyzji o warunkach zabudowy jest Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku (Dz. U. 2003 Nr 80, poz. 717) („Ustawa”). Zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy w przypadku, gdy dla danego obszaru nie ma planu zagospodarowania przestrzennego podstawą określenia sposobów zagospodarowania terenu i zabudowy jest decyzja o warunkach zabudowy. 

Przede wszystkim niestety w przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy nie podlega tzw. konsultacji społecznej, podczas której sąsiedzi danej nieruchomości mogliby składać swoje uwagi dotyczące treści planowanej decyzji. 

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 63 ust. 3 w zw. z art. 36 Ustawy, o ile wydanie decyzji o warunkach zabudowy doprowadzi do obniżenia wartości nieruchomości lub uniemożliwienia całkowitego lub częściowego korzystania z nieruchomości, to właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości sąsiedniej może żądać od inwestora odszkodowania za rzeczywistą szkodę lub wykupu całej lub części nieruchomości. Wartość nieruchomości przy ustalaniu wysokości odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Roszczenia te przedawniają się z upływem 5 lat od momentu rozpoczęcia obowiązywania decyzji organu. Uzyskanie przedmiotowego odszkodowania jest jednak trudne z uwagi na konieczność wykazania przez poszkodowanego wysokości szkody w postaci obniżenia wartości nieruchomości oraz wykazania innych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej w postaci zdarzenia oraz związku przyczynowego, który generuje powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie organu. 

Decyzję o warunkach zabudowy można zaskarżyć w trybie postępowania administracyjnego i następnie sądowoadministarcyjnego. Decyzja na podstawie 127 § 1 k.p.a. podlega zaskarżeniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego przez strony postępowania. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych stronami postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy mogą być właściciele lub użytkownicy sąsiednich nieruchomości (w przypadku zabudowy blokowej każdy z właścicieli lokalu w danym bloku), a nawet nie sąsiadujących bezpośrednio, o ile wymaga tego ochrona ich interesu prawnego (Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 24 listopada 2010 roku II SA/Rz 889/10, Wyrok NSA z dnia 26 listopada 2010 roku II OSK 1825/09). W przypadku natomiast niekorzystnego rozstrzygnięcia sprawy przez SKO możliwe jest skierowanie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Wskazać jednak należy, że odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy składane do SKO zgodnie z art. 53 ust. 6 Ustawy musi zawierać i wskazywać zarzuty odnoszące się do decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie, np. że nie zachodzą wszystkie przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzut naruszenia ładu architektonicznego nie jest zawsze skuteczny, bowiem jeśli planowany budynek mieszkalny jest zbliżony gabarytowo do budynków sąsiadujących, jako taki nie narusza zasad dobrego sąsiedztwa. Ponadto wpływ – immisje na nieruchomość sąsiadującą - muszą mieć charakter obiektywny w danych okolicznościach faktycznych, co potwierdza Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 roku w sprawie II CR 145/85 „Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu”. 

Widok z okna ma charakter waloru faktycznego, a nie prawnego, często jest wynikiem faktu, że dane osiedle znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Jednak o ile umowa z deweloperem zawiera postanowienia w zakresie waloru położenia lokalu, otwiera to możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych z rękojmi od dewelopera. Teza ta jest potwierdzania przez orzecznictwo - Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 listopada 2003 roku w sprawie I CK 267/02 wskazuje, że: „Pojęcie wady fizycznej rzeczy należy rozumieć szeroko. W związku ze sformułowaniem art. 556 § 1 k.c. trzeba nawiązać do znanego rozróżnienia między wartością użytkową i handlową. Najczęściej wada fizyczna występuje w obu tych postaciach. Należy jednak podkreślić, że wystarczy, jeżeli wada fizyczna występuje tylko w jednym z nich”. Każdorazowo jednak należy szczegółowo zbadać zawartą umowę, zanim wystąpi się na drogę sądową z ewentualnymi roszczeniami. 

Paulina Adamczyk 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

prawnik
kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl