Skutki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości dawnemu właścicielowi

Kontynuując poprzedni post dotyczący praw właściciela wywłaszczonej nieruchomości (kliknij tutaj) należy wskazać, że ustanowione na nieruchomości prawa nie stoją w sprzeczności z możliwością odzyskania nieruchomości. 

Należy bowiem zauważyć, że jeżeli nieruchomość lub jej część podlegająca zwrotowi została oddana w trwały zarząd lub została obciążona prawem użytkowania, prawa te wygasają z dniem, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Podobnie sytuacja ma się w odniesieniu do najmu, dzierżawy lub użyczenia ustanowionych na nieruchomości – wygasają one z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. 

Podsumowując, zwrot wywłaszczonej nieruchomości pociąga za sobą następujące skutki: 

− Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania; 

− Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa; 

− Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości; 

− W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości; 

− Jeżeli w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna oraz dopłata pieniężna, oprócz nieruchomości zamiennej zwraca się także tę dopłatę w wysokości ustalonej według zasad, o których mowa w ust. 2, z tym że wysokość zwaloryzowanej kwoty nie może być wyższa niż różnica między wartością nieruchomości zwracanej a wartością nieruchomości zamiennej określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości zamiennej stosuje się dopłaty pieniężne równe różnicy wartości tej nieruchomości określonej na dzień zwrotu (art. 140 u.g.n.). 

− Wierzytelności Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego z tytułu, o którym mowa w art. 140 u.g.n., podlegają stosownemu zabezpieczeniu. Jeżeli zabezpieczenie polega na ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, decyzja o zwrocie stanowi podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej (art. 141 ust. 1 u.g.n.). 

W razie dalszych pytań zachęcamy do kontaktu z Kancelarią, zapewniającą profesjonalną pomoc w sprawach związanych z szeroko rozumianą problematyką wywłaszczeniową.

Agata Odrobińska 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Prawa wywłaszczonego właściciela nieruchomości, gdy cel wywłaszczenia nie jest realizowany - cz. I.

Były właściciel wywłaszczonej nieruchomości ma jeszcze szansę ją odzyskać, jeśli monitoruje na bieżąco, jakie są losy tej nieruchomości. Poniżej przedstawiamy, jak odzyskać nieruchomość, na której nie jest realizowana inwestycja, która była powodem wywłaszczenia. 

Zgodnie z treścią art. 136 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), wywłaszczona nieruchomość nie może być użyta na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o jej zwrot. 

W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. 

W związku z powyższym, gdy inwestycja nie jest realizowana, wywłaszczonemu z nieruchomości przysługuje roszczenie o jej zwrot. Aby roszczenie było zasadne, muszą zostać spełnione określone ustawowo przesłanki. Zgodnie z art. 136 ust. 3 u.g.n. są nimi: 

− zbędność nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, 

− zwrot odszkodowania za wywłaszczenie lub zwrot nieruchomości zamiennej. 

Nie ma więc możliwości zachowania odszkodowania i jednocześnie odzyskania wywłaszczonej nieruchomości. 

Zbędność została zdefiniowana w art. 137 u.g.n. Zgodnie z nim, nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 

1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 

2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. 

Jeżeli w przypadku, o którym mowa w pkt 2, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część. Wówczas również przedmiotem zwrotu będzie tylko odpowiednia część odszkodowania. 

Roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości przysługuje poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercom (art. 136 ust. 3 u.g.n.). Spadkobierca musi legitymować się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku lub stosownym aktem sporządzonym u notariusza potwierdzającym dziedziczenie przez daną osobę. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części podmioty te mogą wystąpić do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Termin, w którym można złożyć wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, wynosi 3 miesiące od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości jej zwrotu (art. 136 ust. 5 u.g.n.). Jednakże do złożenia z inicjatywy osób uprawnionych wniosku, który nie jest skutkiem otrzymania zawiadomienia, nie został zastrzeżony żaden termin. Roszczenie o zwrot nieruchomości nie ulega bowiem przedawnieniu, więc wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości może zostać złożony w każdym czasie. 

W następnym poście omówimy skutki wydania decyzji o zwrocie nieruchomości i związane z nią rozliczenie. 

Agata Odrobińska 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jakiego odszkodowania można się spodziewać za wywłaszczenie nieruchomości i jak go dochodzić?

Zagadnienie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości regulują art. 128 – 135 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Zatem wywłaszczenie jest dokonywane w postępowaniu administracyjnym. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu (a także na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny), a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego. 

Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości pozbawionego albo ograniczonego prawa. W przypadku, gdy na wywłaszczanej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, ulega ono zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych praw. 

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. 

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przez rzeczoznawcę stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. 

Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. 

Natomiast jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. 

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. 

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty, którą dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna obowiązana do zapłaty. 

W przypadku opóźnienia w wpłacie odszkodowania wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, nawet w sytuacji gdy nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody i niezależnie od tego czy dłużnik jest odpowiedzialny za zaistniałe opóźnienie w zapłacie. 

Można dodać, ze w ramach odszkodowania właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Wówczas różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną. 

Należy pamiętać, że wywłaszczenie może odbywać się też w trybie innych ustaw, zwłaszcza w przypadku wywłaszczenia pod drogi. Generalną zasadą jest jednak, iż wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, a w przypadku, gdy nie jesteśmy zadowoleni z zasądzonego odszkodowania i wyczerpaliśmy ścieżkę odwoławczą w administracji, pozostaje nam droga sądowa dochodzenia pełnego odszkodowania. 

Wioleta Kulińska 

prawnik
Aleksandra Dalecka
prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Wywłaszczenie pod drogi w trybie specustawy

Rekomendujemy nasz artykuł w Rzeczpospolitej dotyczący wywłaszczenia pod drogi w trybie tzw. specustawy dostępny po kliknięciu tutaj.

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jak dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości?

Główna regulacja wywłaszczenia nieruchomości zawarta została w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku w art. 112 i następnych. Nie zapominajmy jednak, że istnieje również szereg regulacji szczególnych, zwłaszcza związanych z wywłaszczaniem nieruchomości pod drogi, z których jedną z najważniejszych jest tzw. specustawa drogowa. W pierwszej kolejności należy zatem ustalić na podstawie jakich przepisów będzie wywłaszczana nasza nieruchomość. 

Dziś omówimy jednak podstawowy rodzaj wywłaszczenia na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonywane jest to w drodze postępowania administracyjnego, przy czym organem właściwym jest w tym przypadku starosta. Wywłaszczenie w tym trybie dotyczy, co do zasady, nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. 

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzone jest rokowaniami, które mają na celu nabycie prawa rzeczowego w drodze umowy, przy ewentualnym zaoferowaniu nieruchomości zamiennej. Rokowania mają trwać do 2 miesięcy, jeśli są bezskuteczne, wszczyna się postępowanie administracyjne. Fakt wszczęcia postępowania ujawniany jest w księdze wieczystej. Następnie wyznaczana jest rozprawa administracyjna, na której wywłaszczana strona ma prawo przedstawienia swojego stanowiska. Na koniec postępowania wydawana jest decyzja w przedmiocie wywłaszczenia. Powinna ona odpowiadać wymogom formalnym odnośnie decyzji administracyjnych, zawierać klarowne uzasadnienie i pouczenie o możliwości odwołania się od niej. Częstokroć bowiem błędy formalne w decyzjach administracyjnych stanowią dobrą podstawę do wniesienia odwołania, a następnie skargi do sądu administracyjnego. Decyzja wywłaszczeniowa powinna zawierać także rozstrzygnięcie o wysokości odszkodowania. Również wysokość odszkodowania może być kwestionowana przez stronę w postępowaniu odwoławczym, zwłaszcza gdy sama na podstawie miarodajnych dowodów (np. opinii eksperta) ustaliła, iż wysokość odszkodowania ma charakter nierynkowy. 

Ostateczna decyzja wywłaszczeniowa powoduje przejście prawa na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego i stanowi podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej. 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Kiedy przysługuje nieruchomość zamienna przy wywłaszczeniu?

Regulacja wywłaszczenia zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewiduje obligatoryjny etap w postaci rokowań, poprzedzający wszczęcie procedury wywłaszczeniowej. Rokowania te mają doprowadzić do odkupu w drodze umowy potrzebnej nieruchomości. Art. 114 ust. 1 tej ustawy przewiduje też, iż w czasie rokowań może zostać złożona oferta nieruchomości zamiennej. To rozwiązanie wydaje się być dość istotne obecnie w związku z dużymi zaległościami w wypłacaniu odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości i brakiem środków w budżecie na takie odszkodowania. 

Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Nieruchomość zamienna może być przyznana w porozumieniu z Prezesem Agencji Nieruchomości Rolnych, z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa. Organ nie ma obowiązku zaproponowania nieruchomości zamiennej, może zawsze zdecydować się na wypłatę odszkodowania. Również właściciel nie ma roszczenia o przyznanie nieruchomości zamiennej. 

Do przyznania nieruchomości zamiennej zamiast odszkodowania gotówkowego potrzebna jest zgoda właściciela, w braku takiej zgody organ musi wypłacić odszkodowanie. 

Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. 

Nieruchomość zamienna może mieć wartość niższą niż nieruchomość wywłaszczana, wówczas właścicielowi przysługuje dopłata w ramach odszkodowania. 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: Blog@zdanowiczlegal.pl

Wywłaszczenie pod drogi

Ustawa z dnia 13 października 1998 roku – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną reguluje nie tylko kwestie związane, jakby sugerował to tytuł, z administracją publiczną, lecz także zawiera jeden bardzo ważny przepis o charakterze wywłaszczeniowym, dość często niestety wykorzystywany przez administrację w sposób instrumentalny, a nawet mający na celu wywłaszczenie z pominięciem prawa do odszkodowania. 

Przyjrzyjmy się najpierw jego brzmieniu w interesującym nas zakresie. I tak, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Intencją tego przepisu było uporządkowanie sytuacji, gdy na koniec 1998 roku na nieruchomości właściciela de facto znajdowała się droga, choć wcześniej nikt go nie wywłaszczył. 

Wywłaszczenie odbywa się za odszkodowaniem, jednak niestety przepisy o odszkodowaniu są o wiele mniej korzystne w porównaniu z wywłaszczeniem odbywającym się na ogólnych zasadach. Mianowicie, odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości, będzie wypłacane na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Orzecznictwo tu jest niestety całkowicie jednolite – nie ma takiej przyczyny niezłożenia wniosku o odszkodowanie w terminie do końca 2005 roku, która powodowałby, że organ wypłaci nam takie odszkodowanie na podstawie wniosku złożonego później. Nawet zatem jeśli toczyło się postępowanie o wywłaszczenie pod drogę w tym trybie i nie było wiadomo, jak się ono skończy, zapobiegliwy właściciel powinien był złożyć wniosek o odszkodowanie, a organ zawiesić postępowanie odszkodowawcze do czasu ostatecznej decyzji w sprawie wywłaszczenia. Sądy uzasadniają to niejednokrotnie po prostu stwierdzeniem, iż nieznajomość prawa szkodzi. Jest to oczywiście piękna teoria, w którą wierzyć mogą chyba tylko sami prawnicy. Uważna lektura uzasadnień faktycznych szeregu orzeczeń zapadłych na tym tle wskazuje, iż przeciętny obywatel oczekiwał, iż zostanie poinformowany przez organ, że powinien złożyć wniosek o odszkodowanie. Z ustawy nie wynika jednak taki obowiązek dla organu, a sądy przyjmują, że obowiązek informacyjny z art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego obejmuje informowanie o prawach strony tylko w danym postępowaniu, a ponieważ postępowanie odszkodowawcze jest odrębnym postępowaniem od postępowania wywłaszczeniowego, takiego obowiązku zatem nie ma (wyrok WSA w Lublinie, II SA/Lu 237/08) 

Co więcej, przepis ten był kilkakrotnie badany przez Trybunał Konstytucyjny, który uznał, że jest on zgodny zarówno z Konstytucją jak i z międzynarodowymi konwencjami. Nie jest moją rolą krytykowanie tych orzeczeń, jednak Trybunał chyba nie zauważył, że przepis ten może być wykorzystywany instrumentalnie przez organy administracyjne. W jednym z wyroków Trybunał stwierdził, że jeśli organ wszczął postępowanie wywłaszczeniowe, to osoby wywłaszczane miały możliwość złożenia w terminie wniosków o odszkodowanie, a jeśli tego nie poczyniły, to nie wykazały się dbałością o swoje prawa. Ponadto Trybunał wskazał, iż wywłaszczenie na podstawie tego artykułu obejmuje jedynie sytuacje, gdy droga na prywatnej nieruchomości została wybudowana przez końcem 1998 roku, a zatem właściciele mieli świadomość faktycznej utraty swojej nieruchomości (wyrok TK z dnia 15 września 2009 roku, P 33/07). Niestety praktyka poszła w inną stronę i niektóre postępowania wywłaszczeniowe wszczyna się nawet po 2005 roku, gdy właściciel nie ma już szansy na złożenie wniosku o odszkodowanie. Nadto zdarzają się próby wywłaszczenia w tym trybie nieruchomości, które z drogami nie mają nic wspólnego, w skrajnych przypadkach znajdujące się nawet za ogrodzeniem na posesji właściciela, a jako dowód władania nieruchomością organ przedstawia dokumenty dotyczące znajdującej się obok ulicy! Trudno oprzeć się wrażeniu, iż są to działania celowe, gdyż stosując ogólne zasady wywłaszczenia, organ nie uniknąłby zapłaty odszkodowania. A przecież przepis ten, jako regulacja szczególna, winien być interpretowany ściśle (wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2007 roku, I Osk 1746/06). 

Jak się zatem bronić? Przede wszystkim należy sprawdzić, czy wszystkie przesłanki wywłaszczenia zachodzą w naszej sprawie. Po pierwsze najważniejsze jest ustalenie, czy na koniec 1998 roku nasza nieruchomość pozostawała w faktycznym władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. To władanie musi przejawiać się w konkretnych czynnościach związanych z działaniem zarządcy drogi, takich jak utrzymanie nawierzchni drogi, chodników itd., wykonanie robót inwentaryzacyjnych, robót utrzymaniowych, przygotowujących do zimy itd. (wyrok WSA z dnia 6 sierpnia 2010 roku, I SA/Wa 769/10). Nadto nieruchomość musiała być zajęta pod drogi publiczne, co oznacza, iż winna być zaliczona do odpowiedniej kategorii dróg publicznych przed 1 stycznia 1999 roku (wyrok NSA z dnia 2 czerwca 2011 roku, I OSK 1124/10). Przykładowo w przypadku dróg gminnych organ powinien przedstawić uchwałę wojewódzkiej rady narodowej. Po trzecie, droga ta musi istnieć faktycznie, a nie tylko na mapie. Tymczasem często organ nie udowadnia, że akurat nasza działka w części lub w całości została faktycznie zajęta pod drogę. W razie sporu niezbędnymi dowodami, które organ, co podkreślam, z własnej inicjatywy, powinien przeprowadzić, są na pewno oględziny czy dowód z ekspertyzy biegłego geodety. Walczmy zatem już na etapie procedury administracyjnej, wykorzystajmy wszystkie instancje odwoławcze, gdyż możemy utracić część nieruchomości bez odszkodowania. Nawet jednak gdy zarzuciliśmy sprawę na pewnym etapie, może nie być za późno do żądania uznania decyzji za nieważną w świetle art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego, ew. wydaną z rażącym naruszeniem prawa, co otworzy nam drogę do dochodzenia odszkodowania z tego tytułu. 

Jeśli chodzi o same odszkodowanie, to jest ono wypłacane według zasad i trybu określonego w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami, przy czym podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, jednak nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. W praktyce wysokość odszkodowania będzie ustalał biegły rzeczoznawca. 

Wywiad w sprawie wywłaszczeń pod drogi można przeczytać w Rzeczpospolitej (kliknij tutaj). 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Odszkodowanie od Skarbu Państwa z tytułu pozbawienia własności lasów - część I

Na podstawie Dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 12 grudnia 1944 roku o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa („Dekret”), lasy i grunty leśne o powierzchni ponad 25 hektarów, stanowiące własność lub współwłasność osób fizycznych i prawnych przeszły na własność Skarbu Państwa. Na mocy Dekretu wraz z lasami i gruntami leśnymi na własność Skarbu Państwa przeszły m.in. wszelkie śródleśne grunty, łąki i wody oraz wszelkie nieruchomości i ruchomości, służące do prowadzenia gospodarstwa leśnego 

(tj. zabudowania, urządzenia techniczne, transportowe i komunikacyjne) niezależnie od swego pochodzenia, jeżeli stanowiły własność tych samych osób co tereny leśne. 

Kwestia ewentualnych odszkodowań z tytułu pozbawienia poprzednich właścicieli własności terenów leśnych na podstawie Dekretu pozostawała właściwe zamknięta, aż do uchwalenia w dniu 6 lipca 2001 roku Ustawy o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju („Ustawa”). Zgodnie z art. 1 pkt 3 Ustawy do strategicznych zasobów naturalnych kraju zalicza się także lasy państwowe. Natomiast w świetle art. 7 Ustawy, roszczenia osób fizycznych z tytułu utraty własności powyższych zasobów, a więc również lasów, zostaną zaspokojone w formie rekompensat wypłaconych ze środków budżetu państwa na podstawie odrębnych przepisów. W tym miejscu należy zaznaczyć, iż do dnia dzisiejszego żadne odrębne przepisy dotyczące kwestii tego typu rekompensat nie zostały uchwalone. 

Niemniej jednak na podstawie przepisów Ustawy były podejmowane próby uzyskania rekompensat przez osoby pozbawione własności terenów leśnych bądź przez ich spadkobierców. Jedną z dróg dochodzenia roszczeń z tego tytułu było postępowanie administracyjne, które miałoby być podejmowane na podstawie wniosku w sprawie ustalenia i wypłaty rekompensaty za grunty leśne, kierowanego do Ministra Skarbu Państwa. Jednakże praktyka Ministra Skarbu, potwierdzona również w orzecznictwie sądów administracyjnych, jest jednoznaczna – art. 7 Ustawy w ocenie organu nie został przez ustawodawcę na tyle skonkretyzowany, by uznać go za podstawę wszczęcia postępowania administracyjnego. Podkreślano, że z tego przepisu nie wynika, ani który organ administracji publicznej byłby uprawniony do przeprowadzania takiego postępowania, ani też nie określono zasad, wedle których należałoby ustalić wysokość rekompensaty, czy też sposób jej wypłaty. W konsekwencji stwierdzono, że takiego typu roszczenie nie ma charakteru sprawy administracyjnej w myśl art. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Stanowisko to zostało przyjęte również przez Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 4 października 2011 roku w sprawie skargi na postanowienie Ministra Skarbu stwierdził, że:

„W sprawie nie zostały spełnione przesłanki do dopuszczalności prowadzenia postępowania administracyjnego. Powołana ustawa o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju nie zawiera regulacji materialnoprawnej, która daje podstawy do wyprowadzenia dopuszczalności załatwienia sprawy w postępowaniu administracyjnym. (…) Zakres regulacji art. 7 tej ustawy ograniczony jest tylko do regulacji zaspokojenia roszczeń w formie rekompensat wypłacanych ze środków budżetowych, odsyłając do odrębnych przepisów. Taki zakres regulacji, który nie obejmuje materialnoprawnych podstaw do zaspokojenia roszczeń co do zasad ich określenia, formy orzeczenia o rekompensacie, organu właściwego do orzekania o przyznaniu rekompensaty ma tę konsekwencję prawną, że zamyka dopuszczalność rozpoznania i rozstrzygnięcia na drodze postępowania administracyjnego.” (sygn. akt: I OSK 245/11). 

Organy administracyjne wskazują przy tym, że właściwą drogą dochodzenia stosownego odszkodowania z tytułu utraty nieruchomości leśnych jest sądowe postępowanie cywilne, jednakże w tym przypadku dorobek orzecznictwa również nie jest korzystny dla osób dochodzących swoich roszczeń. Sądy jednoznacznie stwierdzają, iż art. 7 Ustawy nie może stanowić podstawy roszczenia o zapłatę za utratę własności nieruchomości leśnych przejętych na rzecz Skarbu Państwa, a tym samym, że ten przepis nie stanowi normy zawierającej obowiązek konkretnego zachowania Skarbu Państwa, czyli wypłaty konkretnej kwoty pieniężnej na rzecz indywidualnie określonej osoby. Szeroko podkreślany jest tzw. blankietowy charakter tego przepisu, co oznacza, że wyraża on jedynie ogólne założenia ustawodawcy, nie przesądzając co do wysokości i warunków jakie należy spełnić, aby otrzymać stosowną rekompensatę. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 września 2011 roku: „Przepis ten nie konkretyzuje uprawnień byłych właścicieli tak pod względem podmiotowym jak i przedmiotowym. Nie wskazano bowiem, czy chodzi o roszczenia o odszkodowanie, czy o wynagrodzenie, czy o roszczenia o zwrot nieruchomości przejętych na podstawie określonych aktów prawa. Nie wiadomo, co ustawodawca rozumie pod pojęciem utraty własności, czy chodzi o bezprawne pozbawienie własności, czy o działanie zgodne z prawem. Nie wiadomo, jaki charakter ma mieć rekompensata, czy ma odpowiadać wartości nieruchomości, czy tylko częściowo wyrównywać uszczerbek związany z utratą własności i w jakiej części. (…) Zawarte w wymienionym artykule swoiste potwierdzenie idei odpowiedzialności Państwa wobec byłych właścicieli, którzy utracili własność zasobów wymienionych w art. 1 tej ustawy, bez określenia zasadniczych elementów tej odpowiedzialności a zwłaszcza granic, w jakich ta odpowiedzialność może się urzeczywistnić, pozbawione jest wszelkiego znaczenia gwarancyjnego i jako takie nie wywiera skutków prawnych.” (sygn. akt: I ACa 277/11). 

Jak widać, dotychczas uzyskanie odszkodowania na podstawie przepisów z 2001 roku za wywłaszczenie lasu było wręcz niemożliwe. Ostatnio jednak Sąd Najwyższy uchylił furtkę w tym zakresie, ale na innej podstawie, o czym napiszemy dla Państwa w kolejnym poście na blogu Kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy. 

Artur Stosio 

prawnik 

Kancelaria Marek Zdanowicz i Wspólnicy Sp. k. 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl