Jak dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości?

Główna regulacja wywłaszczenia nieruchomości zawarta została w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku w art. 112 i następnych. Nie zapominajmy jednak, że istnieje również szereg regulacji szczególnych, zwłaszcza związanych z wywłaszczaniem nieruchomości pod drogi, z których jedną z najważniejszych jest tzw. specustawa drogowa. W pierwszej kolejności należy zatem ustalić na podstawie jakich przepisów będzie wywłaszczana nasza nieruchomość. 

Dziś omówimy jednak podstawowy rodzaj wywłaszczenia na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonywane jest to w drodze postępowania administracyjnego, przy czym organem właściwym jest w tym przypadku starosta. Wywłaszczenie w tym trybie dotyczy, co do zasady, nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. 

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzone jest rokowaniami, które mają na celu nabycie prawa rzeczowego w drodze umowy, przy ewentualnym zaoferowaniu nieruchomości zamiennej. Rokowania mają trwać do 2 miesięcy, jeśli są bezskuteczne, wszczyna się postępowanie administracyjne. Fakt wszczęcia postępowania ujawniany jest w księdze wieczystej. Następnie wyznaczana jest rozprawa administracyjna, na której wywłaszczana strona ma prawo przedstawienia swojego stanowiska. Na koniec postępowania wydawana jest decyzja w przedmiocie wywłaszczenia. Powinna ona odpowiadać wymogom formalnym odnośnie decyzji administracyjnych, zawierać klarowne uzasadnienie i pouczenie o możliwości odwołania się od niej. Częstokroć bowiem błędy formalne w decyzjach administracyjnych stanowią dobrą podstawę do wniesienia odwołania, a następnie skargi do sądu administracyjnego. Decyzja wywłaszczeniowa powinna zawierać także rozstrzygnięcie o wysokości odszkodowania. Również wysokość odszkodowania może być kwestionowana przez stronę w postępowaniu odwoławczym, zwłaszcza gdy sama na podstawie miarodajnych dowodów (np. opinii eksperta) ustaliła, iż wysokość odszkodowania ma charakter nierynkowy. 

Ostateczna decyzja wywłaszczeniowa powoduje przejście prawa na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego i stanowi podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej. 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl