Jak rozlicza się koszty korzystania z nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej?

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali mają obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (np. klatki schodowej, wind, podjazdów, itd.). Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 3 uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zgodnie zaś z art., 15 rzeczonej ustawy na porycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne do dnia 10-go każdego miesiąca. 

Przede wszystkim należy wskazać na ogólną zasadę ustalania wysokości opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej w zależności od udziału. Udział ten należy rozumieć tak, jak definiuje to przepis zawarty w art. 3 ust. 3 ww. ustawy, a mianowicie Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem oprócz powierzchni użytkowej mieszkania nasz udział obejmuje także powierzchnię pomieszczeń przynależnych, takich jak np. komórka lokatorska. Najprościej ustalimy nasz udział, sprawdzając wpis w księdze wieczystej. 

W zależności zatem jak wielki jest nasz udział, tak będziemy partycypować w kosztach, przy czym jeśli nasz lokal ma charakter użytkowy i powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (np. większa produkcja odpadów), powinniśmy się z tym liczyć, iż uchwała wspólnoty może na nas nałożyć zwiększone koszty. Z orzecznictwa wynika jednak, iż gdy lokal użytkowy nie powoduje większych kosztów dla wspólnoty, nie można nałożyć na właściciela takiego lokalu wyższych opłat, nawet jeśli lokal ten powoduje u innych lokatorów poczucie uciążliwości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, I ACa 568/11 z dnia 19 października 2011 roku). Taką uchwałę może zatem właściciel lokalu użytkowego zaskarżyć do sądu. 

Ponieważ prawo przewiduje zatem możliwość zróżnicowania opłat, zaliczki również mogą być przewidziane w różnych wysokościach w zależności od kategorii lokalu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 roku, II CKN 226/97). 

Należy w tym miejscu podkreślić, iż różnicowanie opłat i zaliczek może dotyczyć tylko lokali użytkowych, nie ma innych możliwości wprowadzania różnych opłat dla właścicieli lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I ACa 232/11, z dnia 18 sierpnia 2011 roku). 

Aleksandra Dalecka 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl