Mała ustawa reprywatyzacyjna czyli jakie nowe ograniczenia w zwrocie nieruchomości z tzw. dekretu warszawskiego

W dniu 17 września 2016 roku weszła w życie tzw. „mała ustawa reprywatyzacyjna”, czyli Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2016 r. poz. 1271), wprowadzając nowe regulacje dotyczące zasad postępowania w sprawach związanych z rozpatrywaniem tzw. roszczeń dekretowych (wynikających z „dekretu Bieruta” tj. dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 oraz z 1985 r. Nr 22, poz. 99). Podkreśla się powszechnie, że głównym celem nowych regulacji jest ukrócenie działalności kuratorów zarządzających mieniem zaginionych przedwojennych właścicieli gruntów warszawskich oraz możliwość kontroli handlu roszczeniami dekretowymi. 

Jeśli chodzi o pierwszą wskazaną wyżej kwestię, mała ustawa reprywatyzacyjna wprowadza do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nowy przepis, tj. art. 184 § 3, zgodnie z którym: „Nie ustanawia się kuratora dla ochrony praw osoby, jeżeli istnieją przesłanki uznania jej za zmarłą”. Regulacja ta ma w swym założeniu wyeliminować proceder polegający na powoływaniu nieuczciwych kuratorów dla przedwojennych właścicieli gruntów warszawskich, którzy prawdopodobnie dawno już nie żyją, bo dziś mieliby ponad 100 lat. Jak wskazują projektodawcy: Metoda na kuratora polega na podejmowaniu przez ustanowionego przez sąd kuratora osoby nieznanej z miejsca pobytu takich działań – pod pozorem zabezpieczenia interesów majątkowych tej osoby – które ostatecznie prowadzą do nabycia przez kuratora własności nieruchomości, którą osoba nieznana z miejsca pobytu utraciła w wyniku wejścia w życie dekretu warszawskiego. 

Umożliwienie organom sprawowania kontroli nad procederem, jakim jest handel roszczeniami dekretowymi, ma natomiast stanowić wynik wprowadzenia wymogu formy aktu notarialnego dla zawarcia umowy o przeniesienie praw i roszczeń określonych w dekrecie Bieruta, w art. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) oraz prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji tych roszczeń. Ustawa wprowadza także prawo pierwokupu dla Skarbu Państwa lub m. st. Warszawy w przypadku sprzedaży ww. praw i roszczeń. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży będzie miał obowiązek zawiadomienia o tym organy wykonujące prawo pierwokupu tj. odpowiednio Prezydenta m. st. Warszawy albo jeżeli prawa i roszczenia dotyczą nieruchomości Skarbu Państwa - ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, Agencję Nieruchomości Rolnych, Agencję Mienia Wojskowego, Wojskową Agencję Mieszkaniową ergo agencję wykonującą uprawnienia właścicielskie odnośnie gruntów Skarbu Państwa. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego co do zasady u notariusza, który sporządził umowę sprzedaży praw lub roszczeń (w przypadku gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza). Ustawa przyznaje prawo pierwokupu po cenie, jaką m. st. Warszawa ustali z właścicielem roszczeń. Na co jednak warto zwrócić uwagę - ustawodawca wprowadza prawo pierwokupu tylko i wyłącznie na wypadek umowy sprzedaży, nie odnosząc się do ewentualnej umowy darowizny bądź innej formy przeniesienia ww. praw i roszczeń. 

 

Dotychczas jedyną przesłanką odmowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego była niemożność pogodzenia korzystania z gruntu z przeznaczeniem tego gruntu w planie miejscowym, a jeżeli chodzi o osoby prawne (czyli np. spółki kapitałowe) istniała też dodatkowa przesłanka odmowy, gdy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem pozostawało w sprzeczności z zadaniami ustawowymi lub statutowymi osoby prawnej. Ustawodawca wprowadza obecnie w art. 214 a u.g.n. pozadekretowy katalog przesłanek umożliwiający odmowę ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, bez wypłaty na rzecz byłego właściciela odszkodowania, z uwagi na:

 

1. przeznaczenie lub wykorzystywanie na cele określone w art. 6 u.g.n. (cele publiczne, np. drogi publiczne, linie kolejowe, lotniska, budynki urzędów, cmentarze);
2. sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich;
3. zabudowę przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego dokonaną po dniu wejścia w życie dekretu Bieruta, której wartość przenosi znacznie wartość zajętego na ten cel gruntu;
4. odbudowę lub remont, dokonany ze środków publicznych, budynków, o których mowa w art. 5 dekretu Bieruta, zniszczonych w czasie II wojny światowej więcej niż w 66%;
5. brak możliwości dokonania zgodnego z prawem i ładem przestrzennym podziału nieruchomości, której jedynie część jest przedmiotem roszczenia określonego w art. 7 ust. 1 i 2 dekretu Bieruta.

Na mocy „małej ustawy reprywatyzacyjnej” wprowadzony został także art. 214 b u.g.n., który ma ostatecznie uregulować stan prawny nieruchomości objętych dekretem warszawskim wobec braku zainteresowania stron bądź ich następców prawnych. Zgodnie z tym przepisem umarza się postępowanie w sprawie dekretowej, jeżeli nie jest możliwe ustalenie stron postępowania lub ich adresów. Podstawa umorzenia zachodzi wówczas, gdy organ wezwał wnioskodawcę oraz jego ewentualnych następców prawnych do uczestnictwa w postępowaniu poprzez ogłoszenie w dzienniku o zasięgu ogólnokrajowym, prasie lokalnej, a także na stronie internetowej właściwego urzędu. Organ wydaje decyzję o umorzeniu postępowania jeżeli w terminie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia nikt nie zgłosił swoich praw albo zgłosiwszy je, nie udowodnił ich w terminie kolejnych 3 miesięcy lub nie wskazał swojego adresu. Decyzja o umorzeniu postępowania stanowi podstawę do ujawnienia tytułu własności do nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w księgach wieczystych.

Oba wskazane wyżej przepisy, tj. art. 214 a oraz 214 b wprowadzone do u.g.n. zostały poddane kontroli Trybunału Konstytucyjnego, który wyrokiem z dnia 19 lipca 2016 roku orzekł o ich zgodności z Konstytucją, wskazując, że przepisy te nie naruszają praw majątkowych wnioskodawców dekretowych ani ich następców prawnych oraz nie naruszają wprowadzonej w art. 2 Konstytucji zasady zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Co istotne, do spraw wszczętych i niezakończonych w chwili wejścia w życie „małej ustawy reprywatyzacyjnej” stosuje się nowe regulacje, wprowadzone przedmiotową ustawą.

Opróżnione miejsce hipotetczne - co to znaczy i czy można nim dysponować?

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 26 czerwca 2009 r. wprowadziła w Polsce zupełnie nową konstrukcję, wcześniej nieznaną polskiemu prawu: instytucję opróżnienia miejsca hipotecznego. Skutkiem wprowadzenia tej konstrukcji jest uprawnienie właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego do rozporządzania miejscem hipotecznym, które zostanie „zwolnione” (czyli opróżnione) w momencie wygaśnięcia danej hipoteki. 

 

Dla lepszego wyjaśnienia całego mechanizmu działania opróżniania miejsca hipotecznego warto przypomnieć najpierw podstawowe zasady, jakimi rządzi się hipoteka. Generalną zasadą przy hipotekach jest reguła pierwszeństwa. Hipoteki ustanawiane są w chronologicznej kolejności – od „najstarszych” do „najmłodszych”. W tej samej kolejności następuje też zaspakajanie wierzytelności, na poczet których zostały ustanowione.

 

Dotychczas zasadą było, iż w momencie wygaśnięcia wcześniejszej hipoteki, pierwszeństwo w zaspokojeniu wierzytelności wszystkich późniejszych „przesuwało się do przodu” (reguła posuwania się hipotek).

 

Instytucja opróżnienia miejsca hipotecznego w znacznym zakresie przełamuje tę zasadę. Od teraz, gdy dana hipoteka wygasa, uprawniony może (w granicach tej wygasłej hipoteki):

 

1) ustanowić na opróżnionym miejscu zupełnie nową hipotekę 

 

lub 

 

2) przenieść hipotekę już ustanowioną na tej samej nieruchomości na nowe miejsce

 

W każdym z tych przypadków hipoteka będzie miała takie samo pierwszeństwo jak hipoteka, która wygasła. 

 

Kategorycznie nie wolno jednak ustanowić hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu ani zobowiązać właściciela do nierozporządzania w przyszłości miejscem. Czynności prawne mające za cel wywołanie ww. skutków będą od początku nieważne.

 

Rozporządzanie miejscem w „granicach hipoteki” oznacza, że można ustanowić/przenieść hipoteki tylko:

1. Na konkretne, zwolnione miejsce - bez możliwości jego przemieszczenia
2. Do wysokości nie większej niż suma hipoteki, która wygasła
3. W takiej samej walucie jak uprzednia hipoteka.

 

Warto również wspomnieć, że właściciel nie musi podejmować decyzji o rozporządzeniu miejscem hipotecznym w momencie wygaśnięcia hipoteki – może zostawić sobie takie prawo na przyszłość. Takie uprawnienie musi być koniecznie uwidocznione w księdze wieczystej. Dla jego istnienia wystarczy, że w momencie składania wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki zaznaczymy, iż jednocześnie z wykreśleniem hipoteki zastrzegamy sobie prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem w przyszłości.

 

 W jaki sposób można korzystać ze swojego uprawnienia do rozporządzania miejscem hipotecznym?

  

Dla oświadczenia woli uprawnionego do rozporządzania miejscem hipotecznym potrzebna jest forma aktu notarialnego (w którym będzie sprecyzowane, jakie opróżnione miejsce zajmie hipoteka). Oświadczenie woli osoby, której przysługuje hipoteka nie wymaga szczególnej formy. 

 

Wpis do księgi wieczystej powstaje na podstawie wypisu z aktu notarialnego, w którym jest zawarte ww. oświadczenie właściciela.

   

W przypadku przeniesienia wymagana jest umowa w formie aktu notarialnego zawarta między właścicielem nieruchomości a wierzycielem.

 

Natomiast sam wpis do księgi wieczystej jest dokonywany na podstawie oświadczenia właściciela z podpisem notarialnie poświadczonym.


UWAGA: artykuł dotyczy jedynie hipotek o znowelizowanej konstrukcji, powstałych po 20 lutego 2011 r. ! Do hipotek powstałych wcześniej przepisy o opróżnionym miejscu hipotecznym nie mają zastosowania!

Krzysztof Malinowski

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

 

 

 

Umowa timesharingu - co to? Jak kupić mieszkanie za granicą?

Luksusowa letnia rezydencja, położona na słonecznym wybrzeżu Hiszpanii lub ukryta pośród porośniętych gajami oliwnymi wzgórz Toskanii to niewątpliwie luksus, marzenie wielu z nas, ale i ogromne wydatki związane najpierw z zakupem, a następnie całorocznym utrzymaniem takiej nieruchomości. Alternatywą jest umowa timeshare, która umożliwia nabycie prawa do korzystania z wymarzonej wakacyjnej posiadłości w okresie urlopowym – coraz bardziej popularna również w Polsce. Jej podstawy prawnej należy szukać w Ustawie z dnia 16 września 2011 roku o timeshare, dostosowującej polskie prawo do unijnych standardów i mającej na celu wzmożoną ochronę konsumentów przy zawieraniu tego typu umów. 

Zgodnie z art. 2 ust. 1 Ustawy, przez umowę timeshare rozumie się umowę, na podstawie której konsument odpłatnie nabywa prawo do korzystania, w okresach wskazanych w umowie, co najmniej z jednego miejsca zakwaterowania, zawartą na okres dłuższy niż rok. Ustawa nałożyła na przedsiębiorców szereg obowiązków przy zawieraniu tego typu umów, w tym m. in. konieczność przedstawienia oferty na zestandaryzowanym formularzu, stanowiącym załącznik do Ustawy, obejmującym m. in. szczegółowe dane dotyczące przedsiębiorcy, dokładny opis nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy, opis wszystkich kosztów związanych z umową, pouczenie o prawie do odstąpienia od umowy oraz zakazie żądania lub przyjmowania od konsumenta świadczeń przed upływem terminu do odstąpienia od umowy. Co istotne, umowa musi być zawarta w formie pisemnej (chyba że przepisy odrębne przewidują inną szczególną formę) w języku urzędowym państwa członkowskiego Unii Europejskiej, w którym konsument ma miejsce zamieszkania lub którego jest obywatelem, zgodnie z jego wyborem. Natomiast postanowienia umowy mniej korzystne dla konsumenta niż postanowienia Ustawy są nieważne, tzn. zamiast nich stosuje się przepisy Ustawy.

 Konsument powinien zdawać sobie sprawę z tego, że w terminie 14 dni od zawarcia umowy lub doręczenia mu dokumentu umowy, ma prawo odstąpienia od umowy, przy czym termin ten ulega wydłużeniu o rok w przypadku, gdy w dniu zawarcia umowy przedsiębiorca nie przekazał konsumentowi na piśmie bądź innym trwałym nośniku informacji o prawie do odstąpienia. W razie wykonania przez konsumenta prawa odstąpienia od umowy, umowa jest uważana za niezawartą, a konsument nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem. 

Przepisy Ustawy nakładają na przedsiębiorcę obowiązek utrzymania miejsca zakwaterowania w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania umowy, w tym także dokonywania napraw i innych nakładów koniecznych. Jeśli umowa nie stanowi inaczej, konsument nie jest obowiązany do ponoszenia żadnych nakładów na miejsce zakwaterowania oraz inne obiekty udostępniane mu na podstawie zawartej umowy. 

Poza tym Ustawa przewiduje także instytucję rękojmi za wady oraz tzw. „wykonania zastępczego”. Jeżeli w czasie trwania umowy timeshare miejsce zakwaterowania lub inne obiekty udostępniane konsumentowi na podstawie tej umowy wymagają napraw, bez których nie są one przydatne do umówionego użytku, a które zgodnie z umową nie obciążają konsumenta, konsument może wyznaczyć przedsiębiorcy odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu konsument może dokonać koniecznych napraw na koszt przedsiębiorcy. Jeżeli miejsce zakwaterowania lub inne obiekty udostępniane konsumentowi na podstawie umowy timeshare mają wady, które ograniczają ich przydatność do umówionego użytku, konsument może żądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia za czas trwania wad. Jeżeli miejsce zakwaterowania lub inne obiekty udostępniane konsumentowi na podstawie umowy timeshare w chwili wydania ich konsumentowi miały wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie ich używanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a przedsiębiorca mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, konsument może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Jednakże roszczenie o obniżenie wynagrodzenia z powodu wad, jak również uprawnienie do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym nie przysługuje konsumentowi, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wyjątek dotyczy wad zagrażających zdrowiu konsumenta. W takim przypadku możliwe jest wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, chociażby w chwili zawierania umowy konsument wiedział o wadach.  

Z umową timeshare może wiązać się problem kolizji praw różnych państw. Często bowiem siedziba przedsiębiorcy albo miejsce zamieszkania konsumenta znajdują się w państwie innym niż państwo, na terenie którego położona jest nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy. Ustalenie prawa właściwego dla danego stosunku timesharingowego nie jest rzeczą oczywistą, niemniej jednak w obrocie międzynarodowym dominuje zasada pierwszeństwa autonomii woli, co oznacza, że strony mogą tę kwestię uregulować swobodnie, samodzielnie wybierając prawo właściwe. A zatem przy zawieraniu umów timeshare warto zwrócić uwagę na tę kwestię, aby potem wyeliminować zbędne wątpliwości. W przeciwnym wypadku zastosowanie znajdą regulacje unijne, tzw. traktaty rzymskie, a dokładnie rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 593/2008 z dnia 17 czerwca 2008 r. w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I), zgodnie z którym przy braku wyboru przez strony prawa właściwego umowa, której przedmiotem jest prawo rzeczowe na nieruchomości lub prawo do korzystania z nieruchomości, podlega prawu państwa, w którym nieruchomość jest położona. Należy jednak podkreślić, jak wspomniano na początku, że polska Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o timeshare stanowi wynik implementowania dyrektyw unijnych, a zatem regulacje unijne w tym zakresie są do siebie zbliżone. Idąc dalej, umowa timeshare może dotyczyć także nieruchomości położonej poza granicami Unii Europejskiej lub być zawarta z przedsiębiorcą mającym siedzibę poza granicami Unii Europejskiej. Zgodnie z art. 30 pkt 2 Ustawy Prawo prywatne międzynarodowe, jeśli prawem właściwym dla umowy timeshare jest prawo państwa niebędącego państwem członkowskim Europejskiego Obszaru Gospodarczego, to konsument nie może być pozbawiony ochrony przyznanej mu przez przepisy prawa polskiego wdrażającego dyrektywy unijne w tym zakresie w sytuacji, gdy nieruchomość jest położona na terytorium jednego z państw członkowskich lub w przypadku umowy niezwiązanej bezpośrednio z nieruchomością, jeśli przedsiębiorca wykonuje swoją działalność gospodarczą lub zawodową w jednym z państw członkowskich lub w jakikolwiek sposób kieruje taką działalność do jednego z państw członkowskich, a umowa wchodzi w zakres tej działalności.

 Niewątpliwie w świetle przedstawionych regulacji zawieranie umów timeshare z punktu widzenia konsumenta jest dziś znacznie bezpieczniejsze. Brak jasnych przepisów w tej materii jeszcze kilka lat temu był nagminnie wykorzystywany przez nieuczciwych przedsiębiorców. Niemniej jednak w dalszym ciągu, mając na uwadze choćby długoterminowy charakter umowy timeshare, decyzja w tym przedmiocie nie może być pochopna, podjęta pod wpływem chwili podczas urlopu w wymarzonym miejscu. Timeshare zdecydowanie należy do kategorii umów, które wymagają dokładnego rozważenia, przeanalizowania wszystkich „za” i „przeciw”, a nawet konsultacji ze specjalistą.  

Katarzyna Sobczyk

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Odwrócona hipoteka – plusy i ryzyka dla właścicieli i rodziny

Z dniem 15 grudnia 2014 r. zaczęła obowiązywać Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. 2014 poz. 1585), (dalej „Ustawa”), która ma na celu wprowadzenie do polskiego systemu prawnego instytucji odwróconego kredytu hipotecznego, zwanego potocznie odwróconą hipoteką. Odwrócona hipoteka była dotychczas znana na polskim rynku jako oferowany przez fundusze hipoteczne produkt adresowany do osób w wieku powyżej 60 lat, które otrzymują wypłatę w formie dożywotniej renty w zamian za podpisanie w formie aktu notarialnego umowy dożywocia (uregulowanej w Kodeksie cywilnym).

Zgodnie z art. 4 ww. ustawy: bank (jak również oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej lub instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe Dz. U. z 2012 r. poz. 1376, ze. zm.) zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. 

Przez pojęcie kredytobiorcy należy rozumieć osobę fizyczną, która jest właścicielem nieruchomości lub określonego do niej prawa (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego, współwłasność nieruchomości, udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego). Mimo, że ustawodawca nie wskazał minimalnego wieku kredytobiorcy, ustawa jest skierowana do seniorów. Instytucja odwróconego kredytu wiąże się z licznymi zaletami dla samego zainteresowanego ale i wadami dla niego i jego najbliższych. Warto więc przeanalizować plusy i ryzyka jakie wiążą się ze skorzystaniem z przedmiotowej regulacji. 

Celem odwróconego kredytu hipotecznego, jest zabezpieczenie interesów osób starszych. Kredytobiorcy (lub dożywotnicy), posiadający zgodnie z ustawą nieruchomość (lub określone prawo do nieruchomości), mają możliwość uwolnienie kapitału zamrożonego w posiadanej przez nich dobrach. Wiele osób starszych nie ma wystarczających środków, by wieść godne życie, tak więc przekształcenie zamrożonego kapitału z nieruchomości w płynne aktywa jest szansą otrzymania dodatkowych środków, a tym samym zapewnienie sobie i rodzinie bezpiecznej i spokojnej staroci. Zgodnie z art. 6 i 7 ustawy: wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy. Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego etc. Warto podkreślić, że uzyskane dodatkowe środki pieniężne będzie można przeznaczyć na dowolny cel w przeciwieństwie do pieniędzy uzyskanych poprzez zwykłą umowę kredytu. 

Kolejną zaletą instytucji odwróconego kredytu hipotecznego jest fakt, że jej beneficjent pozostaje aż do śmierci właścicielem nieruchomości i może mieszkać w swoim lokalu dożywotnio. Jest to niewątpliwie bardziej korzystne dla osoby starszej niż podpisanie umowy dożywocia (z bliskimi lub funduszem hipotecznym), kiedy to z dniem podpisania umowy, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę. Ponadto, nowa instytucja pozwoli kredytobiorcom uniknąć wykluczenia ich przez brak zdolności kredytowej przy korzystaniu z kredytu ze względu na zaawansowany wiek, brak środków czy długi.

Istotnym jest również fakt, że umowa odwróconego kredytu hipotecznego może być zawarta zarówno przez osobę samotną, jak i z więcej niż jednym kredytobiorcą. W przypadku śmierci jednego z kredytobiorców prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub w prawie, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału (art. 7 ust. 2 ustawy).

Poza szansą na uzyskanie przez osoby starsze dodatkowych środków na życie, ustawa gwarantuje pewnego rodzaju bezpieczeństwo dla beneficjentów. Osoby planujące zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny mają prawo do bycia poinformowanym rzetelnie przez bank o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego poprzez dostarczenie im formularza informacyjnego w terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy, zawierającego istotne informacje i warunki nt. odwróconej hipoteki. Plusem jest również fakt, że kredytobiorca, który już podpisał umowę, będzie mógł odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, a także w każdym czasie wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego, z zachowaniem terminu 30-dniowego. Na podkreślenie zasługuje fakt, iż podmioty udzielające kredyt seniorom, podlegają publicznemu nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego. 

Warto również przeanalizować sytuację odpowiedzialności kredytobiorcy, a po jego śmierci członków rodziny – jego spadkobierców. Seniorzy nie powinni obawiać się sytuacji, w której kwota wypłaconego kredytu przewyższy wartość nieruchomości, ponieważ ustawa przewiduje ograniczenie odpowiedzialności kredytobiorcy i jego spadkobierców wyłącznie do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Co do zasady, jeżeli bank wypłacił więcej niż będzie mógł odzyskać ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie mógł sięgnąć po inne składniki majątku seniora ani jego spadkobierców. W myśl art. 21 Ustawy, spadkobiercy w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty. W ww. przypadku roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego wygaśnie. 

Oprócz zalet przedmiotowej regulacji, istnieje wiele zagrożeń zarówno dla kredytobiorcy jak i dla jego bliskich. Największym ryzykiem wydaje się być nieadekwatna wysokość kwoty kredytu zaproponowana seniorowi w stosunku do rzeczywistej wartości nieruchomości. Czynnikami, które będą na pewno brane pod uwagę oprócz wartości nieruchomości (rodzaj prawa do nieruchomości, metraż, lokalizacja) to m.in. wiek osoby starszej, płeć (kobiety otrzymają niższa kwotę niż mężczyźni, którzy statystycznie krócej żyją). Kolejnym zagrożeniem dla kredytobiorcy jest zdecydowanie się przez niego na jednorazową wypłatę kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, a następnie nieumiejętne zarządzanie gotówką, co w konsekwencji może doprowadzi zainteresowanego do braku środków do życia. 

Warto również zwrócić uwagę na sytuację niezamożnych spadkobierców kredytobiorców. Osoby zainteresowane nabyciem prawa do nieruchomości mają jedynie 12 miesięcy na dokonanie całkowitej spłaty kwoty do zapłaty. W przeciwnym razie, nieruchomość stanie się własnością banku. Niestety, dla wielu osób zgromadzenie kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych w ciągu tylko roku może być niewykonalne. 

Agnieszka Materna

Prawnik

Kancelaria  Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Czy umowa dożywocia ma wpływ na spadkobranie po dożywotniku ?

Często osoby posiadające nieruchomości, planujące przekazać mienie swoim następcom, zastanawiają się w jakiej formie to uczynić – czy przepisać majątek w testamencie, czy dokonać podziału jeszcze za życia (aby uniknąć ewentualnych sporów), poprzez zawarcie umowy darowizny lub dożywocia. Celem niniejszego artykułu jest przyjrzenie się jednej z form przekazania majątku najbliższym przez zawarcie umowy dożywocia oraz analiza statusu spadkobierców dożywotnika. 

W myśl artykułu 908 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.): jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Prawo dożywocia jest więc prawem majątkowym o charakterze ściśle osobistym. Zgodnie z ugruntowanym poglądem w doktrynie, powiązanie niektórych stosunków cywilnoprawnych z osobistymi interesami, potrzebami, przymiotami jednostki czy oparcie tych stosunków na zaufaniu, powoduje z zasady ich wygaśnięcie z chwilą śmierci podmiotu uprawnionego czy zobowiązanego. Do takich stosunków należy zaliczyć dożywocie, stąd też prawa dożywotnika wygasają wraz z jego śmiercią, a więc nie wchodzą w skład spadku po zmarłym dożywotniku. Artykuł 922 § 2 Kodeksu cywilnego precyzuje: nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Na potwierdzenie powyższego, należy przytoczyć postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1968 r. (II CZ 67/68): „Uprawnienia dożywotnika lub każdego z dożywotników są uprawnieniami ściśle osobistymi, określone więc tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko dożywotnikowi. Prawa dożywotnika są niezbywalne (art. 912 k.c.) i wygasają wraz z jego śmiercią.” 

Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, a nabywca wstępuje ex lege w prawa i obowiązki zbywcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1968 r., II CR 236/68). Nieruchomość ta, już od chwili przeniesienia jej własności na zobowiązanego z tytułu prawa dożywocia, należałaby do spadku po zobowiązanym, a nie po dożywotniku, choćby zobowiązany zmarł przed dożywotnikiem. Jeśli wiec własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia, przeciwnie niż w przypadku darowizny, nie spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny w części poświęconej spadkom nie pozwala na to w przypadku innym niż darowizna. W myśl art. 993 kodeksu cywilnego: przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę.

Warto również przytoczyć treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 1970 r. (III CZP 112/69), mającej moc zasady prawnej: „roszczenie dożywotnika będącego zbywcą nieruchomości, który po wytoczeniu powództwa o rozwiązanie umowy o dożywocie (art. 913 § 2 k.c.) zmarł przed zakończeniem tego postępowania, nie przechodzi na jego spadkobiercę.” Wynika to z treści prawa dożywocia związanego nieodłącznie z osobą dożywotnika, co sprawia, że prawo dożywocia i roszczenia związane z tym prawem są niezbywalne, nie podlegają egzekucji i wygasają z chwilą śmierci uprawnionego, w związku z czym nie wchodzą do spadku.

Podsumowując, umowa dożywocia ma ogromny wpływ na status spadkobierców dożywotnika. Nie odziedziczą oni już przepisanej nieruchomości, gdyż wyszła ona z majątku spadkodawcy jeszcze za jego życia. Również patrząc od drugiej strony - prawa dożywotnika wygasają wraz z jego śmiercią, więc nie będą wchodziły w skład spadku, zatem spadkobiercy nie mogą dochodzić jakichkolwiek praw po zmarłym dożywotniku do aktualnego właściciela nieruchomości.

Agnieszka Materna

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Jak sprawdzić jakie nieruchomości ma dłużnik?

Na wstępie podkreślić należy, że nie ma żadnego zintegrowanego systemu, z którego w prosty sposób moglibyśmy dowiedzieć się, ile dana osoba posiada nieruchomości i gdzie się one znajdują. Informację te są zaś niezmiernie ważne, jeżeli prowadzimy egzekucję i poszukujemy majątku dłużnika. Generalnie można polecić komornikowi poszukiwanie za wynagrodzeniem majątku dłużnika w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce jednak, rozwiązanie to nie zawsze zdaje egzamin. 

Informacje dotyczące nieruchomości zgromadzone są w księgach wieczystych oraz w Ewidencji gruntów i budynków. 

Jeżeli wiemy, gdzie mniej więcej znajdują się nieruchomości interesującej nas osoby (miasto, gmina, powiat) powinniśmy udać się do sądu, który dla danego obszaru prowadzi księgi wieczyste. Nie ma drogi prawnej, która pozwalałaby zadać sądowi zapytanie, czy w jego okręgu znajdują się nieruchomości, których właścicielem jest dana osoba, ale możemy wnosić o udostępnienie nam tzw. kartotek prowadzonych przez wydziały wieczysto-księgowe sądów rejonowych. Wyróżnia się tutaj tzw. spis właścicieli nieruchomości i spis uprawnionych do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Spis właścicieli nieruchomości wpisanych w księdze wieczystej prowadzi się systemem kartotekowym. Jedna karta powinna obejmować wszystkie nieruchomości obojga małżonków. Dane dotyczące każdego właściciela umieszcza się w spisie tylko raz, wykazując numery wszystkich ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości będących jego własnością (§ 258 ust. 1 i 2 Zarządzenia nr 81/03/DO Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 grudnia 2003 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej). Kartoteki te udostępniane są wyłącznie uprawnionym osobom – trzeba będzie zatem wykazać swój interes prawny w uzyskaniu takiej informacji, zgodnie z art. 361 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 

Drugi sposób dotyczy ewidencji gruntów i budynków. Tu jednak też powinniśmy wiedzieć, w jakim powiecie mogą być położone nieruchomości danej osoby, gdyż ewidencje te prowadzą starostowie. Należy zatem złożyć stosowny wniosek w trybie dostępu do informacji publicznej tj. wniosek o udostępnienie danych z rejestru – wykaz nieruchomości, w których właścicielem, współwłaścicielem bądź użytkownikiem wieczystym jest dana osobą, z powołaniem się na art. 2 ust. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej. Warto również we wniosku wskazać w jakim celu potrzebujemy tych informacji. Zdarza się jednak, że organy administracyjne wydają decyzje odmowne powołując się na ochronę danych osobowych. 

Kancelaria może pomóc Państwu w skonstruowaniu odpowiednich wniosków z uzasadnieniem interesu prawnego w otrzymaniu poszukiwanych informacji. 

Michał Kaliciński

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Przedawnienie w sprawach o odszkodowanie z Dekretu Warszawskiego - nowa szansa na odszkodowanie dla byłych właścicieli

Jest nadzieja na uzyskanie odszkodowań przez wielu byłych właścicieli nieruchomości, którzy już pogodzili się z myślą, że wszystko stracone.

- Sąd Najwyższy 21 sierpnia 2014 r. - w sprawie o sygn. akt III CZP 49/14 - wydał bardzo ważną uchwałę otwierającą drogę do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych osobom poszkodowanym tzw. dekretem Bieruta.

O co chodziło? Otóż byli właściciele warszawskiej nieruchomości, pozbawieni prawa jej własności na mocy dekretu Bieruta, złożyli wniosek o przyznanie im prawa własności czasowej do nieruchomości. W latach 50. ich wniosek został rozpoznany negatywnie, co zostało podtrzymane również w instancji odwoławczej.

Następnie stwierdzona została nieważność orzeczeń administracyjnych odmawiających byłym właścicielom przyznania prawa własności czasowej do nieruchomości. Jednocześnie w latach 70. m.st. Warszawa wydało zezwolenie na sprzedaż lokalu znajdującego się w budynku położonym na wskazanej nieruchomości.

Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 2006 r. uznano, że wskazana decyzja o sprzedaży lokalu została wydana z naruszeniem prawa. Następcy prawni byłych właścicieli nieruchomości złożyli do sądu pozew, domagając się od Skarbu Państwa odszkodowania za szkodę powstałą na skutek sprzedaży lokalu.

Sąd Okręgowy rozpoznając sprawę w pierwszej instancji uwzględnił powództwo. Od wskazanego orzeczenia pozwany Skarb Państwa złożył apelację, podczas rozpoznawania której Sąd Apelacyjny podjął wątpliwości prawne dotyczące źródła szkody przedwojennych właścicieli nieruchomości objętej działaniem dekretu i o ich rozstrzygnięcie zwrócił się do Sądu Najwyższego.

Należy podkreślić, że dotychczasowe orzecznictwo sądów nie było jednolite w tej kwestii, co prowadziło niejednokrotnie do nierównego traktowania poszkodowanych. Tym większa jest waga omawianej uchwały Sadu Najwyższego, w której SN uznał, że jeżeli stwierdzono nieważność decyzji administracyjnej odmawiającej przyznania byłemu właścicielowi nieruchomości prawa własności czasowej na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, źródłem poniesionych przez niego i jego następców prawnych szkody może być także wydana z naruszeniem prawa decyzja zezwalająca na sprzedaż lokali w budynku położonym na tej nieruchomości.

Wobec braku ustawy reprywatyzacyjnej, osoby poszkodowane dekretem Bieruta zmuszone są szukać ochrony prawnej na gruncie obowiązujących przepisów procedury administracyjnej, które nie są jednolicie interpretowane przez organy administracji i sądy.

Omawiana uchwała Sądu Najwyższego porządkuje jedną z istotnych kwestii i tym samym otwiera drogę wielu osobom do dochodzenia od Skarbu Państwa odszkodowania. Nie są to sprawy łatwe i każdy przypadek będzie wymagał z pewnością odrębnej analizy prawnej, ale uchwała daje nadzieję na odszkodowanie wielu byłym właścicielom, którzy już pogodzili się z myślą, że go nie otrzymają ze względu na przedawnienie.

Zachęcamy do lektury pełnego tekstu artykułu w Rzeczpospolitej (kliknij tutaj). Na Państwa życzenie zbadamy możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w Państwa sprawie. 

Gabriela Waraszkiewicz

adwokat

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Budowa domku na działce rekreacyjnej, dostęp do zbiorników wodnych

Zachęcamy do lektury publikacji adw. Aleksandry Daleckiej z Kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy w "Rzeczpospolitej" w dodatku "Nieruchomości" nt. aspektów prawnych budowy na działce rekreacyjnej i dostępu do zbiorników wodnych - po pełną treść artykułu kliknij tutaj. 

Nie każdą działkę rekreacyjną zabudujesz. 
Nie możesz też bez pozwolenia wyrównać plaży nad jeziorem

Skutki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości dawnemu właścicielowi

Kontynuując poprzedni post dotyczący praw właściciela wywłaszczonej nieruchomości (kliknij tutaj) należy wskazać, że ustanowione na nieruchomości prawa nie stoją w sprzeczności z możliwością odzyskania nieruchomości. 

Należy bowiem zauważyć, że jeżeli nieruchomość lub jej część podlegająca zwrotowi została oddana w trwały zarząd lub została obciążona prawem użytkowania, prawa te wygasają z dniem, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Podobnie sytuacja ma się w odniesieniu do najmu, dzierżawy lub użyczenia ustanowionych na nieruchomości – wygasają one z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. 

Podsumowując, zwrot wywłaszczonej nieruchomości pociąga za sobą następujące skutki: 

− Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania; 

− Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa; 

− Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości; 

− W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości; 

− Jeżeli w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna oraz dopłata pieniężna, oprócz nieruchomości zamiennej zwraca się także tę dopłatę w wysokości ustalonej według zasad, o których mowa w ust. 2, z tym że wysokość zwaloryzowanej kwoty nie może być wyższa niż różnica między wartością nieruchomości zwracanej a wartością nieruchomości zamiennej określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości zamiennej stosuje się dopłaty pieniężne równe różnicy wartości tej nieruchomości określonej na dzień zwrotu (art. 140 u.g.n.). 

− Wierzytelności Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego z tytułu, o którym mowa w art. 140 u.g.n., podlegają stosownemu zabezpieczeniu. Jeżeli zabezpieczenie polega na ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, decyzja o zwrocie stanowi podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej (art. 141 ust. 1 u.g.n.). 

W razie dalszych pytań zachęcamy do kontaktu z Kancelarią, zapewniającą profesjonalną pomoc w sprawach związanych z szeroko rozumianą problematyką wywłaszczeniową.

Agata Odrobińska 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Prawa wywłaszczonego właściciela nieruchomości, gdy cel wywłaszczenia nie jest realizowany - cz. I.

Były właściciel wywłaszczonej nieruchomości ma jeszcze szansę ją odzyskać, jeśli monitoruje na bieżąco, jakie są losy tej nieruchomości. Poniżej przedstawiamy, jak odzyskać nieruchomość, na której nie jest realizowana inwestycja, która była powodem wywłaszczenia. 

Zgodnie z treścią art. 136 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), wywłaszczona nieruchomość nie może być użyta na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o jej zwrot. 

W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. 

W związku z powyższym, gdy inwestycja nie jest realizowana, wywłaszczonemu z nieruchomości przysługuje roszczenie o jej zwrot. Aby roszczenie było zasadne, muszą zostać spełnione określone ustawowo przesłanki. Zgodnie z art. 136 ust. 3 u.g.n. są nimi: 

− zbędność nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, 

− zwrot odszkodowania za wywłaszczenie lub zwrot nieruchomości zamiennej. 

Nie ma więc możliwości zachowania odszkodowania i jednocześnie odzyskania wywłaszczonej nieruchomości. 

Zbędność została zdefiniowana w art. 137 u.g.n. Zgodnie z nim, nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 

1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 

2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. 

Jeżeli w przypadku, o którym mowa w pkt 2, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część. Wówczas również przedmiotem zwrotu będzie tylko odpowiednia część odszkodowania. 

Roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości przysługuje poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercom (art. 136 ust. 3 u.g.n.). Spadkobierca musi legitymować się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku lub stosownym aktem sporządzonym u notariusza potwierdzającym dziedziczenie przez daną osobę. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części podmioty te mogą wystąpić do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Termin, w którym można złożyć wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, wynosi 3 miesiące od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości jej zwrotu (art. 136 ust. 5 u.g.n.). Jednakże do złożenia z inicjatywy osób uprawnionych wniosku, który nie jest skutkiem otrzymania zawiadomienia, nie został zastrzeżony żaden termin. Roszczenie o zwrot nieruchomości nie ulega bowiem przedawnieniu, więc wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości może zostać złożony w każdym czasie. 

W następnym poście omówimy skutki wydania decyzji o zwrocie nieruchomości i związane z nią rozliczenie. 

Agata Odrobińska 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Odszkodowanie za hałas z lotniska

 W skutek działania portów lotniczych, które emitowanym przez siebie hałasem zakłócają ciszę na naszej nieruchomości, prawo własności zostaje niewątpliwie naruszone, gdyż prawo własności nieruchomości zawiera w sobie tzw. triadę uprawnień właścicielskich tj. prawo do posiadania, rozporządzania, oraz niezakłóconego korzystania z nieruchomości. Wskazać należy, że nawet najnowsze rozwiązania organizacyjne i techniczne, w szczególności dotyczące oddziaływania akustycznego lotniska na okoliczne nieruchomości, nie zapewniają zachowania standardów jakości środowiska w zakresie dopuszczalnego poziomu hałasu. Niewątpliwie zatem hałas ogranicza sposób korzystania z nieruchomości. W takiej sytuacji właściciele nieruchomości sąsiadujących z lotniskiem zostali wyposażenie w określone instrumenty prawne uregulowane w Ustawie z 27 kwietnia 2001 r. Prawo Ochrony Środowiska. 

Zgodnie z art. 129 ust. 1 Prawa ochrony środowiska, jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości (art. 129 ust. 2 p.o.ś.). 

Uprawnienia powyższe przysługują nie tylko właścicielowi, ale również użytkownikowi wieczystemu, zaś uprawnienie do odszkodowania dodatkowo – osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości (art. 129 ust. 3 p.o.ś.). 

Przesłanki umożliwiające wystąpienie z powyższymi roszczeniami są następujące: 

1) wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości 

2) szkoda poniesiona przez właściciela nieruchomości (jej użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości), 

3) związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą, 

4) zachowanie dwuletniego terminu zawitego. 

Na początku wyjaśnić należy, co to jest obszar ograniczonego użytkowania. Choć nie ma definicji legalnej takiego obszaru, to jednak z uregulowań Prawa Ochrony Środowiska można wywnioskować, że jest to obszar, na którym sposób korzystania z nieruchomości zostaje ograniczony w drodze aktu prawa miejscowego ze względu na wymagania ochrony środowiska. Zgodnie bowiem z art. 135. ust.1 p.o.ś. jeżeli z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaganej przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, albo z analizy porealizacyjnej wynika, że mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to m.in. dla lotniska tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. 

I tak np. obszar ograniczonego użytkowania dla Lotniska Chopina w Warszawie został ustanowiony Uchwałą Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. zaś dla Portu Lotniczego Warszawa - Uchwałą Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 25 czerwca 2012 r. Uchwały te, w zależności, w jakiej odległości nieruchomość znajduje się od lotniska wprowadziły szereg ograniczeń jak np. zakazu budowy domów jednorodzinnych, nakaz zapewnienia odpowiedniej izolacyjności akustycznej ścian. Ograniczenia te są z kolei podstawą do dochodzenia odszkodowań od Portów Lotniczych, w tym odszkodowań za hałas spowodowany ruchem samolotów. Odszkodowania te są niezależne, od tego czy dana nieruchomość jest zabudowana czy też nie. 

Z kolei jeśli chodzi o szkodę, to Sąd Najwyższy wskazał, że: „Według art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska, ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jest także ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z ustanowieniem takiego obszaru pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia (zwłaszcza dotyczących ograniczeń zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 w związku z art. 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania, który będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, w tym - hałasu.” A zatem szkodą w rozumieniu ustawy jest również konieczność znoszenia hałasu emitowanego przez port lotniczy. Ponadto pomiędzy ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania, a szkodą musi zaistnieć adekwatny związek przyczynowy. Jeśli zatem nieruchomość znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania ustanowionego dla Portu Lotniczego trzeba sprawdzić jakie dla niej zostały przewidziane ograniczenia. W przypadku hałasu, ów adekwatny związek przyczynowy jest oczywisty. 

Ostatnią przesłanką jest zachowanie terminu. Z roszczeniami, o których była mowa powyżej, można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 129 ust. 4 p.o.ś.). 

Reasumując zatem, żeby ubiegać się o odszkodowanie za hałas spowodowany działaniem portów lotniczych należy sprawdzić w jakiej strefie obszaru ograniczonego użytkowania znajduje się nasza nieruchomość, jakie są przewidziane w niej ograniczenia, jakim aktem została ustanowiony obszar ograniczonego użytkowania i czy nie minął dwuletni termin zawity na wystąpienie ze stosownym roszczeniem. Zachęcamy do kontaktu z Kancelarią celem oceny szans prawnych Państwa roszczeń i podjęcia stosownych kroków prawnych. Informujemy, że jesteśmy w stanie poprowadzić także sprawy, które wcześniej zostały już przez Państwa wszczęte. 

Michał Kaliciński

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Skutki zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym (dla najmów i dzierżawy) - cz. II

W poprzednim poście (kliknij tutaj) omówiliśmy skutki przysądzenia własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Obecnie skupimy się na skutkach zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym dla ustanowionych na nieruchomości najmach i dzierżawach. 

Otóż zgodnie z art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Co to w praktyce oznacza? Otóż stosuje się wówczas Art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, a powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Przepis ten jednak nie znajdzie zastosowania w całości do umów dzierżawy i najmu w przypadku zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, gdyż Kodeks postępowania cywilnego zawiera własną regulację wypowiedzenia niektórych typów umów zawartych na czas oznaczony. Mianowicie w przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym pozwala zatem wypowiedzieć najmy na czas oznaczony zawarte na okres dłuższy niż 2 lata. Oczywiście jest też możliwość wypowiedzenia umów na czas nieoznaczony. Krótsze najmy czy dzierżawy muszą być przez nowego nabywcę tolerowane, chyba, że uda się je rozwiązać w drodze porozumienia stron lub nie były one zawarte w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz nie została wydana najemcy.

Aleksandra Dalecka

Prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Skutki nabycia nieruchomości w egzekucji

Jeśli zdecydowaliśmy się nabyć nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym, to stajemy się jej właścicielem z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przeniesieniu własności. To postanowienie stanowi także podstawę do wpisania w księdze wieczystej nowego właściciela nieruchomości. 

Co zrobić jednak, gdy poprzedni właściciel lub inne osoby nie chcą dobrowolnie opuścić nieruchomości? Pozostaje droga eksmisji, z tym, że nie ma potrzeby przechodzenia całego postępowania o eksmisję przed sądem. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności na naszą rzecz jest także tytułem wykonawczym, który należy w takiej sytuacji złożyć do komornika, wraz z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji, do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności (art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego). W eksmisji będą miały jednak zastosowanie przepisy ochronne dla lokatorów.

Poza tym od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca zyskuje także określone prawa i obowiązki wynikające z bycia właścicielem nieruchomości. I tak od tej daty na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości, np. czynsz z najmu. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publiczno-prawne nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Zasadą jest nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym bez jakichkolwiek obciążeń, co dotyczy przede wszystkim hipoteki. Jednak niektóre prawa pozostają w mocy mimo zmiany właściciela i są to: 1)prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 2)służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 3)służebność przesyłu. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Nie wygasają również ciążące na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

O dalszych skutkach nabycia własności w postępowaniu egzekucyjnym napiszemy w kolejnym poście.

Aleksandra Dalecka

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jak odwołać się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste? cz. II

W poprzednim poście (kliknij tutaj) omówiliśmy najczęstsze błędy związane z podwyższaniem opłaty za użytkowanie wieczyste, co umożliwia złożenie skutecznego odwołania. Obecnie chciałabym skupić się na samej procedurze odwoławczej i jej uwarunkowaniach. 

Składa się ona z dwóch etapów, następujących po sobie, czyli z fazy rozpoznania administracyjnego oraz dalszego rozpoznania przed sądem powszechnym. Procedura ta ma charakter wyjątkowy, bowiem dochodzenie ochrony praw przez użytkownika wieczystego przed etapem sądowym poprzedza ścieżka odwołania w trybie kodeksu postępowania administracyjnego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym.

Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z wysokością opłaty rocznej po zmianie, w terminie 30 dni od dnia doręczenia wypowiedzenie dotychczasowej opłaty, może złożyć do właściwego z uwagi na miejsce położenia nieruchomości Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie opłaty. Po upływie tego terminu istnieje jeszcze możliwość złożenia wniosku o ustalenie wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu do jego złożenia. Jednak jest to procedura dość trudna i nie zawsze skuteczna – warto w takiej sprawie zdać się na Kancelarię, która oceni szanse przywrócenia terminu i ewentualnie sformułuje odpowiedni wniosek. Wniosek taki wówczas powinien zostać złożony w terminie 7 dni od dnia ustania przyczyny niemożności działania przez użytkownika wieczystego wraz z potwierdzeniem przyczyny niedotrzymania terminu. 

Wniosek o ustalenie składa się przeciwko organowi, który wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty. Złożenie takiego wniosku przez użytkownika wieczystego w terminie ustawowym powoduje, iż to organ jest zobowiązany do udowodnienia zasadności zmiany opłaty za użytkowanie wieczyste. Co istotne złożenie wniosku o ustalenie opłaty rocznej powoduje swoiste wstrzymanie wykonalności, bowiem użytkownik do czasu jego rozpoznania ponosi opłatę w dotychczasowej wysokości. Wniosek o ustalenie składany jest w dwóch egzemplarzach. Po jego kontroli formalnej, kolegium wyznacza termin rozprawy. W wyniku postępowania w przedmiocie wniosku o ustalenie strony mogą zawrzeć ugodę lub kolegium orzeczeniem ustala wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, która obowiązuje od 1 stycznia kolejnego roku, w którym nastąpiło złożenie wypowiedzenia. W przypadku zatem utrzymania dokonanej przez organ zmiany użytkownik jest zobowiązany do dokonania dopłaty za opłaty, których obowiązek powstał podczas rozpoznawania wniosku o ustalenie. Należy bowiem podkreślić, iż średni czas rozpoznania wniosku wynosi około jednego roku. Orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub ugoda mają charakter ostateczny w trybie administracyjnym, co oznacza, iż nie mogą one być przedmiotem dalszego odwołania do innego organu administracji oraz skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. W ten sposób zatem dochodzi do zakończenia etapu administracyjnego rozpoznania wniosku o ustalenie użytkownika wieczystego. 

Pomimo jednak zamknięcia drogi administracyjnej, użytkownikowi wieczystemu w terminie 14 dni o dnia doręczenia orzeczenia kolegium służy prawo złożenia sprzeciwu do sądu powszechnego. Sprzeciw składany jest do sądu za pośrednictwem kolegium, które przekazuje akta sprawy do sądu. Wniesienie w terminie sprzeciwu powoduje utratę orzeczenia kolegium, a wniosek użytkownika wieczystego jest ponownie rozpoznawany przez sąd w trybie przepisów postępowania cywilnego. Po rozpoznaniu sprawy sąd rozstrzyga wyrokiem, który podlega apelacji. 

Etap sądowy następuje zatem po rozpoznaniu wniosku przez kolegium, a tym samym przed wyczerpaniem drogi administracyjnej. Jednak istnieje możliwość również do wystąpienia na drogę postępowania cywilnego z powództwem o ustalenie w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, bez uprzedniego składania wniosku o ustalenie do kolegium. Sytuacja taka jest dopuszczalna przykładowo w sytuacji, w której został przez użytkownika wieczystego niedotrzymany termin złożenia wniosku do kolegium, a nie ma podstaw do żądania przywrócenia terminu. Uprawnienie do dochodzenia praw przez użytkownika wieczystego z pominięciem etapu administracyjnego potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 października 2010 r. w sprawie VI ACa 199/10, w którym wskazał, iż „Ustawowy termin 30 dniowy do złożenia przez użytkownika wieczystego, któremu wypowiedziano wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) ma charakter zawity i nie podlega przywróceniu. Jego naruszenie nie pozbawia użytkownika wieczystego uprawnienia do złożenia sprzeciwu i żądania rozpoznania sprawy przez sąd, jednak skutkuje związaniem stron ofertą nowej wysokości opłaty rocznej, co prowadzi do oddalenia powództwa.” Złożenie jednak pozwu w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego przez użytkownika wieczystego o ustalenie wysokości opłaty rocznej, z pominięciem etapu administracyjnego, powoduje, iż ciężar dowodu wówczas obciąża użytkownika wieczystego, na zasadach ogólnych. To bowiem użytkownik wieczysty jako żądający ustalenia i wyciągający dla siebie korzystne skutki prawne jest zobowiązany do wykazania swojej argumentacji. Wobec podstawy ustalania wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, którą jest wartość nieruchomości, w procesie o ustalenie konieczne jest powołanie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy, celem dokonania wyceny nieruchomości. W tym trybie użytkownik wieczysty obciążany jest większymi kosztami, bowiem to jego obciąża zaliczka na biegłego.

Z powyższego wynika, iż zmiana wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nie zamyka użytkownikowi drogi do dochodzenia jego praw do ustalenia jej rzeczywistej wartości. Konieczne jest jednak pilnowanie sprawy w zakresie terminów na wszczęcie procedury odwoławczej. Nadto, o ile opłata została ustalona w sposób arbitralny, nawet po niedotrzymaniu wszystkich terminów przez użytkownika, możliwe jest wystąpienie z powództwem o ustalenie. Wówczas jednak należy pamiętać, iż dochodzi do zmiany ciężaru dowodowego, który z organu zostaje przerzucony na użytkownika. 

Paulina Adamczyk

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jak odwołać się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste?

Od momentu ustanowienia na rzecz oznaczonej osoby prawa użytkowania wieczystego jest ona zobowiązana do opłacania rocznej opłaty, która jest ustalana na podstawie art. 72 - 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. W tym samym trybie dochodzi do zmiany opłaty rocznej. Wiele osób w ostatnim czasie otrzymuje decyzję o podwyższeniu opłaty za użytkowanie wieczyste. Sytuacja ta przede wszystkim szczególnie nasilona jest w dużych miastach, w tym w Warszawie. 

Zmiana wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste ma jednak ustawowe ograniczenia zarówno czasowe, jak również przedmiotowe i podmiotowe. Nadto przepisy przewidują szczególną procedurę odwoławczą od zmiany opłaty za użytkowanie wieczyste, która ma dwustopniowy charakter – administracyjny i sądowy. 

Aby zmiana opłaty została przeprowadza w sposób zgodny z przepisami, konieczne jest jej dokonanie przez właściwy organ. Uprawnionym do zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste uprawniony jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, czyli organ wykonawczy gminy. Tylko zatem działanie podjęte przez powyższe organy gminy lub podmiot posiadający specjalne upoważnienie w trybie art. 268 Kodeksu postępowania administracyjnego wydane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, ma charakter legalny. 

Drugim czynnikiem decydującym o dopuszczalności zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste uzależnione jest dokonanie podwyżki we właściwym czasie. Nie ma bowiem podstaw do wydawania decyzji zmieniającej częściej niż co 3 lata oraz wówczas, gdy wartość nieruchomości nie uległa zmianie (art. 77 ust. 1 Ustawy). Zmiana opłaty, która z reguły jest podwyższeniem wartości opłaty, może zatem być dokonywana w odstępach czasu, które jednak nie mogą być krótsze niż trzy lata. Zmiana opłaty dokonana wcześniej niż przed upływem 3 lat od ostatniego ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste dotknięta jest zatem wadą prawną, która decyduje o możliwości jej podważenia w procedurze odwoławczej. 

Zmiana dotychczasowej stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dokonywana jest w szczególnym trybie poprzez wypowiedzenie przez organ uprawniony obowiązującej opłaty z jednoczesnym złożeniem oferty nowej stawki opłaty. Przy czym wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłaty rocznej powinno nastąpić przed 31 grudnia roku poprzedzającego zmianę wysokości opłaty. W wypowiedzeniu powinien zostać określony sposób i podstawa naliczenia nowej stawki opłaty oraz pouczenie o możliwości zakwestionowania zmiany opłaty. Do wypowiedzenia powinien zostać załączony operat szacunkowy, stanowiący podstawę dokonanej zmiany lub informacja o miejscu i możliwości zapoznania się z wyceną nieruchomości.

Poza powyższymi wymaganiami o charakterze czasowym, podmiotowym i przedmiotowym, specyficzna dla zmiany opłat za użytkowanie wieczyste jest również procedura odwoławcza od nowej stawki opłaty, o której napiszemy w następnym poście.

Paulina Adamczyk

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl 

Co to jest służebność przesyłu? Czy za jej ustanowienie należą się pieniądze?

Służebność przesyłu stanowi prawo przedsiębiorcy do korzystania z obciążonej nieruchomości w zakresie wynikającym z przeznaczenia umieszczonych na niej urządzeń przesyłowych. Zgodnie z art. 49 § 1 Ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (k.c.), przez urządzenia przesyłowe należy rozumieć urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej.

Właściciel nieruchomości, na terenie której znajdują się powyższe urządzenia przesyłowe, może domagać się od przedsiębiorcy, który jest właścicielem tych urządzeń np. zakładu energetycznego, zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu. W przypadku odmowy zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu, która porządkowałaby sytuację prawną dotyczącą urządzeń oraz części nieruchomości przez nie zajmowanych np. gruntu na którym stoją słupy energetyczne lub gruntu znajdującego się pod liniami energetycznymi, właściciel nieruchomości, na podstawie art. 305² § 2 k.c., może żądać ustanowienia przez właściwy sąd służebności przesyłu.

Umowa o ustanowienie służebności przesyłu czy też odpowiedni wyrok sądowy, powinny określać również sposób korzystania z urządzeń przesyłowych oraz ich konserwacji przez uprawnionego przedsiębiorcę.

Właściciel nieruchomości, w postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu, może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności. Wysokość wynagrodzenia, podobnie jak w przypadku zasądzanego odszkodowania za bezprawne umieszczenie urządzeń przesyłowych na nieruchomości, zależy od lokalizacji i przeznaczenia gruntu oraz terenu jaki zajmują urządzenia, a także zakresu w jakim uniemożliwiają one  lub utrudniają korzystanie z nieruchomości.

W świetle art. 305¹ § 2 k.c. również przedsiębiorca może żądać ustanowienia przez sąd służebności przesyłu, w sytuacji gdy właściciel nieruchomości odmawia zawarcia odpowiedniej umowy, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych. W takiej sytuacji właścicielowi nieruchomości obciążanej służebnością również należy się stosowne wynagrodzenia. W praktyce ustanowienie służebności przesyłu leży także w interesie przedsiębiorcy, jednakże do wszelkich propozycji np. zakładów energetycznych trzeba podchodzić z uwagą, gdyż niekiedy proponowane umowy w ogólnie nie zawierają postanowień dotyczących wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Podpisanie takiej umowy może uniemożliwić dochodzenie odpowiedniego wynagrodzenia w przyszłości. Należy również pamiętać, iż taka umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

  

Artur Stosio

prawnik

KancelariaZdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Odpowiedzialność gminy za niezapewnienie lokalu socjalnego

Obecnie odpowiedzialność za niedostarczenie lokalu socjalnego ponosi gmina. Właściciel, który nie może wykonać wyroku eksmisyjnego z powodu niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego, posiada roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Przesłanki tej odpowiedzialności uregulowane są w art. 417 Kodeksu cywilnego. Jest to odpowiedzialność odszkodowawcza, czyli właściciel musi wykazać zaistnienie szkody i jej wysokość. Przez szkodę rozumie się zarówno faktyczną stratę jak i przede wszystkim w tym przypadku utracone korzyści, pod warunkiem, że pozostają w adekwatnym związku przyczynowym ze zdarzeniem, które szkodę wywołało.

Niestety ponownie pojawiły się w niektórych wyrokach sądowych poglądy, zgodnie z którymi orzeczenie sądowe przesądzające o przysługiwaniu uprawnienia do lokalu socjalnego nie zwalnia eksmitowanych z dotychczasowego lokalu z obowiązku uiszczania określonych należności z tytułu zajmowania tego lokalu aż do chwili zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego. Nie jest więc normalnym następstwem braku zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego powstanie szkody w postaci poniesienia niezrekompensowanych kosztów utrzymywania lokalu zajmowanego przez nieuiszczające należności osoby eksmitowane (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 kwietnia 2009 roku, IV CNP 98/08). Co prawda wyrok ten zapadł na bazie innych przepisów, gdyż do sprawy nie stosowało się ww. ustawy i jej art. 18, to jednak pojawienie się takiej linii orzeczniczej stawia pod dużym znakiem zapytania możliwość uzyskania realnego odszkodowania od gminy przez właściciela zajmowanego przez lokatorów mieszkania, zwłaszcza, że ściągnięcie od takich osób jakichkolwiek opłat, tak i dobrowolne, jak i na drodze egzekucji komorniczej, jest w praktyce najczęściej niewykonalne. Wcześniejsze orzeczenia Sądu Najwyższego, zgodnie z którymi odpowiedzialność gminy za nieuiszczane przez takich lokatorów odszkodowania za zajmowany lokal jest niezależna od obowiązku po stronie lokatorów, były i są słuszną linią orzeczniczą, pozostającą w zgodzie z konstytucyjnym prawem do odszkodowania.

Jak przygotować się do procesu o odszkodowanie? Ciekawe wskazówki zawarte są w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 roku (III CZP 46/08). Przede wszystkim należy być przygotowanym do wykazania, że uzyskalibyśmy większy czynsz z lokalu. Sąd wskazuje, że dowodem mogłaby być umowa przedwstępna najmu z osobą zainteresowaną naszym lokalem. Za niewystarczający dowód Sąd Najwyższy uznał pismo, w którym potencjalny najemca wyraził zainteresowanie wynajęciem lokalu, gdyż nie przesądzało to jeszcze, że lokal zostałby faktycznie wynajęty za taką stawkę. Jak widać, nie mogą być to tylko czcze spekulacje, ile zarobilibyśmy na rynkowym wynajmie lokalu. Oczywiście wymaganie przez sąd przedłożenia umowy przedwstępnej najmu też nie chroni w pełni gminy przed czysto spekulacyjnym jej charakterem, a tym samym przed odszkodowaniem, gdyż każda umowa, w tym przedwstępna umowa najmu, może zostać rozwiązana zaraz po uprawomocnieniu się wyroku o odszkodowanie.

Aleksandra Dalecka

adwokat

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Warto pamiętać, że księgi wieczyste są objęte zasadą rękojmi wiary publicznej. Ta zasada chroni kupującego w przypadku, gdy kupi lokal od osoby, która nie jest właścicielem, ale jest ujawniona w dziale drugim księgi wieczystej jako właściciel. 

Są jednak przypadki, kiedy rękojmia nie chroni nabywcy – np. nie będzie chroniony, gdy w księdze wieczystej jest umieszczona wzmianka lub ostrzeżenie. Taka wzmianka informuje np. o tym, iż wpłynął do sądu wieczystoksięgowego wniosek dotyczący nieruchomości, ale nie został jeszcze przez sąd rozpatrzony. Wzmianka znajduje się na wstępie każdego działu księgi wieczystej i jest oznaczona numerem wniosku. Podając ten numer pracownikowi sądu, możemy dowiedzieć się, czego wzmianka dotyczy. Natomiast ostrzeżenie ma miejsce wówczas, gdy sąd stwierdzi, iż istnieje niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przykładowo: dotychczasowy właściciel umiera, a nowy nie zostaje ujawniony w księdze wieczystej, albo jako właściciel nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską w księdze wieczystej wpisany jest tylko jeden z małżonków. 

Rękojmia wiary publicznej nie chroni nabywcy mieszkania wtedy, gdy wiedział on albo mógł z łatwością się dowiedzieć przy dochowaniu należytej staranności, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Należyta staranność kupującego przejawia się m. in. w zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej oraz w ustaleniu, w czyim posiadaniu jest nieruchomość. Nie można oczywiście wymagać od nabywcy przeprowadzenia dochodzenia. W praktyce najczęściej wpisy w księdze wieczystej sprawdza notariusz lub prawnik reprezentujący kupującego. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl

Jak przygotować się do kupna mieszkania od strony prawnej?

Gdy zamierzamy kupić mieszkanie lub dom, w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić czy osoba, która sprzedaje jest właścicielem. Potem sprawdzamy, czy nieruchomość nie jest obciążona roszczeniami i prawami osobistymi osób trzecich, a także czy na danej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka. Odpowiedzi na te pytania znajdziemy w księdze wieczystej prowadzonej przez właściwy ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości sąd wieczystoksięgowy.

Każdy może zajrzeć do ksiąg wieczystych i sprawdzić historię nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne i każdy może je przeglądać. O podanie numeru księgi wieczystej należy prosić sprzedającego.

Czytając księgę wieczystą należy pamiętać o kilku zasadach. Otóż, każda księga dzieli się na cztery działy. W dziale pierwszym znajdziemy opis nieruchomości umożliwiający jej identyfikację,  tj. rodzaj, położenie oraz powierzchnię. W dziale drugim są informacje o aktualnym właścicielu danej nieruchomości, a także wpisy dotyczące użytkowania wieczystego. Natomiast wszelkie obciążenia lokalu mieszczą się w dziale trzecim księgi wieczystej, za wyjątkiem hipotek, które wpisywane są w dziale czwartym. Warto wiedzieć, iż w dziale trzecim księgi wieczystej wpisywane są również ewentualne zakazy, które ograniczają prawo właściciela do zbywania nieruchomości oraz informacja dotycząca wszczęcia egzekucji z danej nieruchomości.

Nie każdy jednak lokal ma urządzoną księgę wieczystą. Tak może się zdarzyć w przypadku mieszkania własnościowego w spółdzielni mieszkaniowej. Wówczas jedynym źródłem informacji o mieszkaniu jest administracja spółdzielni, w której lokal się znajduje.

Poza sprawdzeniem nieruchomości w sądzie wieczystoksięgowym lub w spółdzielni, trzeba zażądać od sprzedającego przedstawienia dokumentu potwierdzającego jego tytuł własności do mieszkania lub domu. Może nim być akt notarialny przenoszący własność nieruchomości, np. umowa sprzedaży, darowizny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

W kolejnej publikacji omówię, jak ochronić się przed nabyciem mieszkania z lokatorem.

Gabriela Waraszkiewicz

adwokat

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl