Jakiego odszkodowania można się spodziewać za wywłaszczenie nieruchomości i jak go dochodzić?

Zagadnienie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości regulują art. 128 – 135 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Zatem wywłaszczenie jest dokonywane w postępowaniu administracyjnym. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu (a także na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny), a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego. 

Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości pozbawionego albo ograniczonego prawa. W przypadku, gdy na wywłaszczanej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, ulega ono zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych praw. 

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. 

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przez rzeczoznawcę stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. 

Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. 

Natomiast jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. 

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. 

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty, którą dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna obowiązana do zapłaty. 

W przypadku opóźnienia w wpłacie odszkodowania wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, nawet w sytuacji gdy nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody i niezależnie od tego czy dłużnik jest odpowiedzialny za zaistniałe opóźnienie w zapłacie. 

Można dodać, ze w ramach odszkodowania właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Wówczas różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną. 

Należy pamiętać, że wywłaszczenie może odbywać się też w trybie innych ustaw, zwłaszcza w przypadku wywłaszczenia pod drogi. Generalną zasadą jest jednak, iż wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, a w przypadku, gdy nie jesteśmy zadowoleni z zasądzonego odszkodowania i wyczerpaliśmy ścieżkę odwoławczą w administracji, pozostaje nam droga sądowa dochodzenia pełnego odszkodowania. 

Wioleta Kulińska 

prawnik
Aleksandra Dalecka
prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl