Z jakich powodów można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej? - część I

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Na właścicielu lokalu, który kieruje sprawę do sądu, będzie spoczywać zatem obowiązek wykazania w pozwie, a następnie w trakcie postępowania sądowego, istnienie przynajmniej jednej z wyżej wskazanych podstaw zaskarżenia uchwały. Nie oznacza to, że uchwała może zaskarżona w oparciu o wyłącznie jedną podstawę. Podstawy zaskarżenia mogą być mieszane, tzn. przykładowo uchwała może jednocześnie być sprzeczna z prawem i naruszać dodatkowo interesy właściciela lokalu. Jednocześnie sąd jest uprawniony badać uchwałę pod kątem innych, niż podnoszone przez stronę, podstaw zaskarżenia. Spotyka się też orzeczenia, że po upływie terminu zaskarżenia właściciel nie może zmieniać lub rozszerzać podstaw zaskarżenia. Sprawa ta wymagałaby pogłębionych rozważań, również w świetle zmian do Kodeksu postępowania cywilnego. 

Należy podkreślić, iż każda uchwała może zostać zaskarżona, zarówno ta, w której właściciele rozstrzygają pozytywnie jakiś problem, jak i taka, w której nie wyrażają na coś zgody (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2011 roku, I CSK 540/10). Sąd nie może jednak "zmusić" wspólnoty do podjęcia uchwały. 

Obecnie omówimy najczęściej występujące przyczyny zaskarżania uchwał wspólnot mieszkaniowych. 

Kancelaria bardzo często w praktyce ocenia rozliczne uchybienia formalne przy podejmowaniu uchwał pod kątem możliwości ich zaskarżenia. Należy bowiem pamiętać, że nie każda wada formalna związana z podjęciem uchwały, np. nieprawidłowości przy zbieraniu głosów, niezawiadomienie właściciela o terminie zebrania, automatycznie spowoduje unieważnienie uchwały przez sąd. W takich postępowaniach konieczne jest wykazanie, że ta wadliwość formalna miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. I tak np. okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą uchylenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, 11 września 2008 roku, sygn. akt VI ACa 187/08). Bardzo często jednak nieprawidłowości formalne nie mają większego wpływu na podjęcie i treść uchwały, zatem zawsze należy dokonać takiej oceny, by nie narażać się niepotrzebnie na proces i ewentualne koszty sprawy. 

Można zatem powiedzieć, że orzecznictwo pod tym względem jest już obecnie dość jednolite i ugruntowane. Na szczęście uchyla ono pewną furtkę w postaci sformułowania, że wada ta nie tylko miała wpływ na podjęcie uchwały, ale potencjalnie mogła mieć taki wpływ, nawet jeśli wykazanie faktycznego wpływu w danym postępowaniu nie jest możliwe. 

W kolejnym poście omówimy pozostałe podstawy zaskarżania uchwał. 

Aleksandra Dalecka 

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Kontakt: blog@zdanowiczlegal