Z jakich powodów można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej? - cz. II

W poprzednim poście (kliknij tutaj) omawialiśmy ogólne podstawy zaskarżania uchwał wspólnot mieszkaniowych, a także wskazywaliśmy jakie formalne nieprawidłowości zaistniałe w związku z zwoływaniem zebrań wspólnoty i ich przebiegiem mogą mieć wpływ na ważność uchwały.

Obecnie przejdziemy do kolejnych podstaw zaskarżania uchwał wspólnoty.

Jak podkreślają wyroki sądowe, nie jest możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela. Takie ustalenie ma miejsce w procesie każdorazowo autonomicznie w danej sprawie, w oparciu o fakty dotyczące danej sprawy. Pomocne i ciekawe rozważania odnośnie tych podstaw zaskarżenia uchwał wspólnoty odnajdziemy w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 roku, I ACa 507/12, zgodnie z którym o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Jednocześnie należy pamiętać, że pokrzywdzenie właściciela musi mieć konkretny, obiektywny charakter, tj. naruszać zasady współżycia społecznego, a nie tylko wyobrażenie danego właściciela, jak jego interesy prawne winny być chronione. Jako przykład subiektywnego interesu danego właściciela, który nie jest chroniony prawem, można przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego, zgodnie z którym jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela. Nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (29 czerwca 2010, sygn. akt III CSK 325/09).

Analizując konkretne przykłady zaskarżenia uchwał można przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, z dnia 16 sierpnia 2012 roku, sygn. akt I ACa 8/12, zgodnie z którym zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy sposób używania tych lokali powoduje zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Jest to przykład uchwały, w której doszło do naruszenia prawa, a mianowicie unormowanie zawarte w art. 12 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Wymienione przepisy nie stanowią podstawy do nałożenia obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń na właścicieli lokali innych niż użytkowe.

Jak widać, warto skonsultować z prawnikiem treść uchwały, którą chcemy ewentualnie zaskarżyć, gdyż nie wszystkie uchwały, które nam się wydają niesłuszne, będą za takie uznane w drodze postępowania cywilnego.

Aleksandra Dalecka

prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl