Zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku („Ustawa”) połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Ponadto należy podkreślić, iż pomimo, iż uchwała o podziale lub połączeniu nie została wskazana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd w art. 22 ust. 3 Ustawy, to jednak nie może ona być samodzielnie rozstrzygana decyzją zarządu, bowiem nie można jej uznać za czynność zwykłego zarządu, tym bardziej z uwagi na regulację art. 22 ust. 4 Ustawy, który daje tej czynności odrębną podstawę prawną.
Podział lub połączenie lokali ma bowiem wpływ na uprawnienia wszystkich członków wspólnoty z uwagi na zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz niezbędne zmiany budowlane w nieruchomości. Konieczne jest zatem aby wszyscy członkowie wspólnoty podjęli uchwałę w zakresie zmian, niezależnie od tego czy zarząd wspólnotą mieszkaniową odbywa się w oparciu o przepisy ustawy czy też Kodeksu cywilnego. Takie wymagania w zakresie podejmowania uchwał o podziale lub połączeniu dwóch lokali podkreśla piśmiennictwo, wskazujące, iż nawet o ile podział jest dokonywany jednostronną czynnością prawną niezbędna jest uchwała pozostałych właścicieli z wyrażeniem zgody na daną czynność związaną z lokalem (Prawa i obowiązki właścicieli E. Drozd Rejent nr 3/1995).
Należy podkreślić, iż o ile nie ma jednomyślności w zakresie podziału lub połączenia lokalu wśród członków wspólnoty mieszkaniowej, decyzję w tym zakresie może podjąć sąd. Legitymację czynną posiada zainteresowany podziałem lub połączeniem właściciel lub właściciele, którzy spotkali się ze sprzeciwem pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Przepis ten ma zastosowanie do braku zgody członków wspólnoty na podział lub połączenie lokalu w „dużych” wspólnotach mieszkaniowych, w których zarząd opiera się na przepisach Ustawy. Wówczas podstawą wniosku jest art. 22 ust. 4 Ustawy oraz przepisy z zakresu granic ochrony prawa własności, co potwierdził w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07, Sąd Najwyższy, który wskazał, że „Odmowa wyrażenia zgody przez właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową na podział lub połączenie lokali narusza kodeksową (art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności”.
W następnym poście wskażemy m.in., jak sytuacja będzie wyglądać w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, a także o naszych doświadczeniach w zakresie zaskarżania odmownych uchwał wspólnot w takich sytuacjach.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz
Prosimy o pozostawienie komentarza w temacie posta. Jesteśmy wdzięczni za Państwa opinie.
W tym miejscu nie udzielamy indywidualnych porad prawnych. Jeśli jesteście Państwo zainteresowani pomocą prawną, prosimy o mailowy (blog@zdanowiczlegal.pl) lub telefoniczny (+22 525 84 44) kontakt z Kancelarią. Koszt pomocy prawnej uzależniony jest od stopnia skomplikowania, charakteru sprawy i nakładu pracy prawnika. Udzielamy także e-porady.
Posty są aktualne w dniu ich publikacji. Nie odpowiadamy za późniejsze zmiany prawa.