Czy wspólnota mieszkaniowa musi się godzić na połączenie mieszkań? - część II

Kontynuując temat łączenia lokali omawiany w poprzednim poście, chcielibyśmy jeszcze zwrócić Państwa uwagę na następujące aspekty.

W przypadku „małych” wspólnot mieszkaniowych (czyli zarządzanych na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, w których liczba lokali nie jest większa niż siedem), zarządzanych w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego podstawą wniosku do sądu jest art. 199 Kodeksu cywilnego, który pozwala na wydanie przez sąd zastępczego oświadczenia woli pozwalającego na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłych czynności. Sąd badając podstawy do wydania zgody na dokonanie czynności bada zamierzony cel czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Należy jednak podkreślić, iż wniosek w trybie art. 199 Kodeksu cywilnego może zostać złożony przez współwłaścieli, którzy dysponują co najmniej połową udziałów w nieruchomości. Sprawa z wniosku opartego o treść art. 199 Kodeksu cywilnego prowadzona jest w trybie nieprocesowym przez sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości. Wniosek podlega opłacie stałej w kwocie 100,00 zł. We wniosku należy powołać fakty oraz dowody, które potwierdzą zasadność celu planowanej czynności podziału lub połączenia lokali oraz wpływ tego działania na prawo własności pozostałych właścicieli. 

W przypadku zatem, kiedy osoba zakupi lub odziedziczy dwa sąsiadujące mieszkania i chciałaby dokonać ich połączenia w jedną całość, pomiędzy którą można się swobodnie poruszać, bez korzystania z klatki schodowej, konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli pozostałych lokali, wyrażonej uchwałą. W przypadku braku zgody wyrażonej w uchwale, zainteresowany nabywca lub spadkobierca może zwrócić się do sądu celem uzyskania zgody na dokonanie połączenia sąsiadujących lokali. 

Wykonanie uchwały, tj. połączenie lub podział lokali, to niezależnie od wielkości wspólnoty mieszkaniowej opiera się na art. 1 i 2 Ustawy, ponieważ działania te prowadzą do powstania samodzielnych, odrębnych nieruchomości lokalowych, ewentualnie jednego samodzielnego lokalu. Nadto połączenie i podział wymagają dokonania odpowiednich zmian w księgach wieczystych, ponieważ dla lokali powstałych w następstwie podziału należy urządzić księgi wieczyste. Odpowiednie zmiany winny być też dokonane w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej. 

Kancelaria posiada doświadczenie w zakresie prowadzenia spraw sądowych dotyczących wydania zezwolenia właścicielom na podział lub połączenie lokali, w sytuacji, w której nie ma zgody ogółu pozostałych członków wspólnoty. We wnioskach takich konieczne jest każdorazowo wykazanie braku wpływu podziału lub połączenia na prawa i obowiązku podmiotów trzecich oraz brak naruszenia ich interesu prawnego. Dowodzenie w takich sprawach opiera się przede wszystkim na wykazaniu zakresu planowanego połączenia lub podziału oraz oceny tej czynności na stan prawa pozostałych właścicieli. Składane przez Kancelarię wnioski w tym przedmiocie były zawsze skuteczne, prowadziły do wydania zezwolenia na dokonanie podziału i połączenia, przy czym sprawy kończyły się na etapie I instancji, bez konieczności składania przez żadną ze stron apelacji od postanowienia merytorycznego. 

Paulina Adamczyk 

prawnik
Aleksandra Dalecka
prawnik

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl