poniedziałek, 1 lipca 2013

Zawiadamianie o uchwałach wspólnoty. Jak Wspólnota ma zawiadomić mieszkańców o uchwale?

W jaki sposób wspólnota mieszkaniowa ma zawiadamiać o podjęciu uchwał na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów? Czy brak zawiadomienia ma wpływ na ważność uchwały? 

Zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. („Ustawa”) obowiązek powiadomienia o zapadłych uchwałach dotyczy tylko uchwał podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów. Wówczas informacja o uchwale podjętej w takim trybie powinna zostać przekazana każdemu właścicielowi na piśmie. Na zarządzie wspólnoty mieszkaniowej spoczywa zatem obowiązek pisemnego poinformowania o zapadłej uchwale członków wspólnoty. W takiej sytuacji każdy członek lokalu powinien otrzymać informację pisemną o uchwale, której odbiór powinien zostać przez niego pokwitowany. Wywieszenie pisemnej informacji o treści podjętej uchwały wówczas powinno mieć charakter pomocniczy, a nie główny, w wypełnieniu obowiązku informacyjnego. Istotne jest również, aby informacja o podjętej uchwale została przekazana członkom w jak najszybszym terminie, celem usprawnienia realizacji jej treści. Pomimo, że Ustawa nie wskazuje żadnego terminu zasadne jest w drodze analogi z art. 32 Ustawy przyjęcie terminu 7 - dniowego od daty jej podjęcia. 



Nie ma natomiast obowiązku informowania odrębnego członków wspólnoty o zapadłych uchwałach na zebraniu. Uchwały takie powinny zostać wpisane do treści protokołu zebrania, który jest możliwy do wglądu na żądanie każdego z członków. Brak obowiązku odrębnego informowania o treści uchwały podjętej na zebraniu, nie wyklucza jednak możliwości zarówno skierowania takiej informacji poprzez wywieszenie treści uchwały na tablicy informacyjnej wspólnoty lub poprzez indywidualne poinformowanie na piśmie każdego z właścicieli. W przypadku uchwał podejmowanych na zebraniach istotne jest bowiem zawiadomienie członków wspólnoty o zebraniu w terminie 7 dni przed jego planowanym terminem na piśmie (art. 32 Ustawy). Dopełnienie obowiązku zawiadomienia o zebraniu powoduje zachowanie wymagań ustawowych, bowiem daje możliwość udziału członkom w zebraniu, a tym samym zapoznania się z treścią podejmowanych na nim uchwał. 

Zawiadomienie o treści uchwał ma charakter wymogu formalnego, którego niedotrzymanie jako jedyna przyczyna nie może stanowić podstawy do uchylenia uchwały. Konieczne jest jednak oparcie pozwu o uchylenie uchwały na tej podstawie, o ile zostanie wykazane, iż niedopełnienie tego wymogu ma wpływ na treść uchwały oraz, że o ile wymaganie to nie zostałoby naruszone treść uchwały byłaby inna. Należy jednak podkreślić, iż wykazanie tych okoliczności jest trudne dowodowo. 

Jednak w przypadku zaskarżenia uchwał podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów brak zawiadomienia może mieć wpływ na wydłużenie terminu do zaskarżenia uchwały, bowiem zgodnie z art. 25 ust. 1a Ustawy termin liczony jest od daty powiadomienia o treści uchwały. Z tego względu istotne dla wspólnoty jest poinformowanie członka o uchwale za pokwitowaniem, którego data otwiera termin do zaskarżenia uchwały. Z kolei właściciel, o ile nie był powiadomiony za pokwitowaniem ma możliwość zaskarżenia uchwały w terminie liczonym od daty uzyskania informacji o treści uchwały, musi jednak wówczas wykazać okoliczności i termin uzyskania wiedzy o uchwale. 

Z praktyki doradztwa prawnego Kancelarii wynika, iż zachowanie wymogów formalnych dotyczących zebrań i uchwał wspólnot mieszkaniowych jest bardzo istotne zarówno dla zapewnienia funkcjonowania podjętych uchwał w obrocie i braku skuteczności ewentualnych pozwów o ich uchylenie. Niedopełnienie bowiem obowiązku poinformowania o treści podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwały niezwłocznie po jej podjęciu powoduje, iż do jej zaskarżenia przez członka wspólnoty może dojść na etapie realizacji treści uchwały, czego skutkiem jest wstrzymanie zaplanowanych projektów, a czasem nawet negatywne konsekwencje finansowe dla wspólnoty, pomimo, iż ostatecznie powództwo o uchylenie uchwały okaże się niezasadne. 

Paulina Adamczyk 
prawnik 

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz

Prosimy o pozostawienie komentarza w temacie posta. Jesteśmy wdzięczni za Państwa opinie.

W tym miejscu nie udzielamy indywidualnych porad prawnych. Jeśli jesteście Państwo zainteresowani pomocą prawną, prosimy o mailowy (blog@zdanowiczlegal.pl) lub telefoniczny (+22 525 84 44) kontakt z Kancelarią. Koszt pomocy prawnej uzależniony jest od stopnia skomplikowania, charakteru sprawy i nakładu pracy prawnika. Udzielamy także e-porady.

Posty są aktualne w dniu ich publikacji. Nie odpowiadamy za późniejsze zmiany prawa.