W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych często pojawia się pytanie, czy ich zgoda jest potrzebna na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu.
Wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Powstaje ona z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Jest tzw. ułomną osobą prawną, zatem może pozywać jak i być pozywaną.
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały w sprawach, które przekraczają czynności zwykłego zarządu. W prawie cywilnym nie ma przepisu definiującego takie czynności. Przykładowy ich katalog zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. 2000, Nr 80, poz. 93 z późn. zm.). Na mocy art. 25 ww. ustawy uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą być zaskarżone do sądu z powodu ich niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają interesy właściciela lokalu.
Nasuwa się pytanie, czy skoro wspólnota mieszkaniowa rozstrzyga, między innymi, o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, to czy może decydować w sprawie zmiany przeznaczenia lokalu?
Stanowisko orzecznictwa jest w tej kwestii jednoznaczne. W sprawie dotyczącej uchwały zakazującej prowadzenia w lokalu zakładu gastronomicznego, w wyroku z dnia 16 stycznia 2000 r., sygn. akt IV CSK 393/07, Sąd Najwyższy przesądził, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mogą zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty. Nie jest to bowiem uchwała dotycząca zarządu nieruchomością wspólną tylko ingerencja w cudze prawo własności. Jak wynika z uzasadnienia wyroku, rozstrzygnięcie w sprawie mogło być odmienne, gdyby wykorzystanie lokalu na działalność gospodarczą wiązałoby się z ingerencją w nieruchomość wspólną, np. z przebudową ściany nieruchomości wspólnej, wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę. Kolejny sąd, tym razem Sąd Apelacyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 26 listopada 2006 r., VI ACa 495/2006, potwierdził, że kto chce wynająć swój lokal, np. na restaurację, nie musi mieć zgody innych członków wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele nie mogą zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty.
Zatem, jeżeli właściciel lokalu zmieni sposób korzystania z niego i urządzi w nim np. bar, pozostali mieszkańcy nieruchomości muszą pogodzić się z zaistniałym stanem. Jednak prowadzący działalność gospodarczą jest zobligowany przez art. 144 Kodeksu cywilnego do niezakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Należy również pamiętać, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zakazane są tzw. immisje czyli nadmierny negatywny wspływ na nieruchomości sąsiednie, w tym lokalowe. Wówczas właścicielom sąsiednich lokali będą przysługiwały środki ochrony prawnej.
W razie zatem podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały zakazującej prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu, należy w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia tej uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści tej uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powództwo. Nawet jednak zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu rozpoznania sprawy.
Ada Grzybowska – Sieczka
prawnik
kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl
Fajny artykuł. Pozdrawiam serdecznie.
OdpowiedzUsuń