Wprowadzenie regulaminu przez wspólnotę mieszkaniową & nakładanie kar przez wspólnotę mieszkaniową

Czy wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić regulamin domu, z którego wynikać będzie kara finansowa za naruszenie ciszy nocnej pobierana przez wspólnotę? 

Wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot reprezentujący wspólne interesy określonej grupy społecznej, jaką jest ogół mieszkańców danego budynku, którzy posiadają prawo odrębnej własności do lokalu mieszkalnego, ma prawo wprowadzić przepisy o charakterze porządkowym dotyczące standardów postępowania jej członków w stosunku do części wspólnych oraz innych mieszkańców. 

Formą takich przepisów porządkowych jest zazwyczaj regulamin domu. Jednak należy podkreślić, iż wspólnota jest podmiotem demokratycznym i nie opartym na żadnym władztwie administracyjnym i zasadach podporządkowania jej członków. Wspólnota podejmuje wszelkie decyzje i uchwały za zgodą większości jej członków, stąd też regulamin domu powinien zostać wprowadzony uchwałą wspólnoty, przyjętej po głosowaniu jej członków. Podkreślić jednak należy, że regulamin domu, wprowadzony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, nie ma statusu prawa powszechnie obowiązującego i nie jest formą administracyjnych przepisów porządkowych, które podlegają przymusowej egzekucji w przypadku ich naruszenia. 

Wprowadzenie zatem w regulaminie domu kary pieniężnej za naruszanie ciszy nocnej jest możliwe, jednak, z uwagi na powyżej wskazane okoliczności, wyegzekwowanie obowiązku jej poniesienia przez podmiot naruszający zakaz jest bardzo trudne. Bowiem wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych narzędzi prawnych, które umożliwią jej skuteczne wyegzekwowanie zapłaty nałożonej kary pieniężnej z tytułu naruszenia ciszy nocnej. 

Wystąpienie na drogę sądową celem zmuszenia podmiotu naruszającego do podporządkowania się regulaminowi, również z dużym prawdopodobieństwem okaże się nieskuteczne. Bowiem Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie jednoznacznie wskazuje, iż wprowadzanie przez wspólnoty w drodze regulaminów domu, zakazów naruszających przepisy prawa powszechnie obowiązującego lub bez uzgodnienia ich z członkami, które powodują ingerencję w prawo odrębnej własności przez wspólnoty jest niedopuszczalne. Takie stanowisko potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 roku, wydany w sprawie II CSK 600/08, w którym Sąd wskazał, że „Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty”. 

Wprowadzenie do regulaminu zapisu o karach finansowych za naruszanie ciszy nocnej należy, wobec powyższego, uznać za ingerowanie w odrębną własność lokalu przez wspólnotę oraz za wprowadzanie sankcji, które są sprzeczne z obowiązującym prawem powszechnie obowiązującym, gdyż kary mogą nakładać tylko uprawnione ku temu organy. Co więcej, naruszanie ciszy nocnej jest już usankcjonowane prawnie, zgodnie z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spoczynek nocny podlega karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny. 

Jednak należy podkreślić, iż w przypadku, gdy zachowanie określonego właściciela w sposób uporczywy lub rażący narusza zasady porządku domowego, co powoduje, że korzystanie przez innych właścicieli z ich lokali lub nieruchomości wspólnych jest niemożliwe lub utrudnione, zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku wspólnota może w trybie procesu przed sądem żądać przeprowadzenia licytacji lokalu naruszyciela, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, dotyczącymi egzekucji z nieruchomości. Właściciel taki nie ma wówczas prawa do lokalu zamiennego. Ponadto środkiem ochrony przed osobami, które naruszają zasady zwyczajowego prawa sąsiedzkiego, w tym również ciszę nocną, jest roszczenie z art. 144 Kodeku cywilnego o powstrzymanie się przez naruszyciela od działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości, czyli o zaniechanie tzw. immisji na sąsiednie nieruchomości. 

Paulina Adamczyk 

prawnik

Kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl