Jak odwołać zarząd we wspólnocie mieszkaniowej?

Zgodnie z ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. 2000 Nr 80 poz. 903 z zm.) („Ustawa”) w przypadkach wskazanych w Ustawie, o ile zarząd działa nieprawidłowo, może zostać w każdej chwili odwołany na podstawie art. 20 ust. 2 Ustawy. Ustawa przewiduje różne tryby odwołania zarządu. Ponadto dopuszczalne jest odwołanie poszczególnych członków zarządu. 

Przede wszystkim zarząd lub jego poszczególni członkowie mogą zostać w każdej chwili odwołani w drodze uchwały wspólnoty bez konieczności podawania i uzasadniania przyczyn ich odwołania, co potwierdza piśmiennictwo, które wskazuje, iż „Podjęcie powyższej decyzji nie wymaga uzasadnienia, nie jest też uzależnione od zaistnienia jakichś okoliczności faktycznych. Uchwała o zawieszeniu w czynnościach lub odwołaniu zarządu lub poszczególnych jego członków zapada w trybie regulowanym w art. 23. Członek zarządu zawieszony lub odwołany traci prawo kierowania i reprezentowania wspólnoty na zewnątrz.” (Prawo mieszkaniowe, A. Doliwa, CH Beck, Warszawa 2006, s.711). Również orzecznictwo Sądu Najwyższego wyraża analogiczny pogląd, co potwierdza wyrok z dnia 8 lipca 2004 roku, w sprawie IV CK 543/03, w którym Sąd stwierdził, że „Jak trafnie dostrzegły Sądy orzekające, nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących jej działania mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz - jak w okolicznościach przedmiotowej sprawy - do paraliżu ich czynności ze względu na sprzeciw zarządu”. 

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu. Zatem o ile właściciele nie są zadowoleni z funkcjonowania zarządu lub poszczególnych jego członków powinni zwołać zebranie wspólnoty. Zebrania zgodnie z art. 31 Ustawy są zwoływane przez zarząd z jego własnej inicjatywy, jak również na wniosek właścicieli posiadających wspólnie 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. We wniosku należy wskazać termin zebrania oraz planowany porządek obrad. O zebraniu każdy właściciel powinien zostać poinformowany pisemnie przynajmniej na tydzień od jego planowanego terminu. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. 

Podkreślić należy, iż odwołany uchwałą wspólnoty zarząd nie ma co do zasady legitymacji do zaskarżenia przedmiotowej uchwały, gdyż na podstawie art. 25 ust. 1 Ustawy legitymację do zaskarżenia uchwały wspólnoty posiada bowiem jedynie każdy właściciel lokalu. Zatem, o ile członkiem odwołanym zarządu był właściciel lokalu, to wówczas zaskarżenie takiej uchwały będzie przez niego możliwe. 

W kolejnej publikacji omówię, jak doprowadzić do odwołania zarządu wspólnoty bez konieczności podejmowania uchwały. 

Paulina Adamczyk 

prawnik 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl