Jak usunąć dawnego najemcę z lokalu, gdy nie chce go dobrowolnie opuścić?

Po wygaśnięciu umowy najmu – na skutek wypowiedzenia, albo na skutek upływu czasu na jaki umowę zawarto, najemca traci tytuł prawny do zajmowania lokalu i obowiązany jest go opuścić. Jeżeli nie robi tego dobrowolnie, właścicielowi lokalu pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego, celem uzyskania wyroku nakazującego eksmisję – opuszczenie lokalu. Właściciel nie może bowiem podejmować żadnych działań bez wyroku sądu, bowiem narazić się może w ten sposób na sankcje za naruszenie posiadania. Z prawnej ochrony posiadania korzysta nawet tzw. posiadacz w złej wierze, jakim jest były najemca zajmujący lokal mimo wygaśnięcia umowy. 

Po wydaniu wyroku nakazującego opuszczenie lokalu, właściciel nadal może nie odzyskać lokalu, gdyż najemca nie musi zastosować się do wyroku. Wtedy wyrok podlega przymusowej egzekucji przez komornika. Jeżeli jednak eksmisja ma być przeprowadzona z lokalu mieszkalnego, wówczas zastosowanie znajdą poniższe ograniczenia. 

W przypadku eksmisji najemcy lokalu mieszkalnego, który nie ma gdzie zamieszkać, może zaistnieć konieczność wskazania mu miejsca, gdzie może się przeprowadzić, albo konieczność oczekiwania na przydział dla niego lokalu socjalnego z zasoby gminy. Jeżeli sąd w wyroku eksmisyjnym przyzna byłemu najemcy uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, a takie uprawnienie zawsze przysługuje, np. kobietom w ciąży, czy osobom poniżej 18-tego roku życia, o ile nie mają dokąd się wyprowadzić, to wykonanie wyroku nie może nastąpić, zanim gmina, w której znajduje się sporny lokal, nie zaproponuje lokatorowi zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Warto wspomnieć, że jeżeli właściciel nie będzie mógł przeprowadzić skutecznej egzekucji uzyskanego wyroku dopóki właściwa gmina nie zapewni lokatorowi lokalu socjalnego, a gmina nie wywiąże się z tego obowiązku, to właściciel będzie mógł domagać się od gminy stosownego odszkodowania. za czas, w którym lokator zajmował lokal. Właściciel musi jednak udowodnić, jaką szkodę poniósł z tego tytułu. Zwykle wysokość szkody odpowiada czynszowi, jaki można by uzyskać z najmu lokalu. 

Również lokatora, któremu nie przysługuje lokal socjalny, ale który nie ma możliwości przeprowadzenia się do innego lokalu, też nie można „wyrzucić na bruk”, lecz trzeba wskazać mu tymczasowe pomieszczenie, w którym może on zamieszkać. Pomieszczenie tymczasowe musi spełniać warunki określone w przepisach. Może je wskazać gmina, w której znajduje się sporny lokal, właściciel lub dowolna inna osoba. Co ważne, wstrzymanie egzekucji w oczekiwaniu na wskazanie tymczasowego pomieszczenia nie może trwać dłużej 6 miesięcy. Potem komornik przymusowo usunie lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez właściwą gminę. 

Gabriela Waraszkiewicz 

adwokat 

Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy 

kontakt: blog@zdanowiczlegal.pl